Перед тем, как покупать новостройку: самые важные вопросы дольщика к юристу, и ответы на них. Часть 1

13 марта 2019г. вступили в силу два основных документа, которые регулируют сферу долевого строительства: Указ Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 N 473 "О долевом строительстве" и Постановление Совета Министров  от 12.03.2019г. «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2019 года №473».

За 12 лет это уже третий Указ Президента, который регулирует правила долевого строительства, с отменой предыдущих и не считая внесение изменений в них. 

Последние изменения в законодательстве должны помочь найти баланс между интересами дольщика и застройщика. О том, как это будет реализовываться на практике, рассказал управляющий партнер адвокатского бюро «Хмылко. Ярмош и партнеры» Сергей Хмылко.

Ситуация 1: в ходе исполнения договора застройщик присылает уведомление об изменении стоимости строительства.

Безусловно, стоимость строительства — это самый важный аспект и для дольщика, и для застройщика. Чаще всего именно изменение цены приводит к возникновению судебных споров.

— По ранее действующему Указу Президента РБ №263 была возможность привязки стоимости квадратного метра к валютному эквиваленту без права изменения данной стоимости. Кроме того, можно было заключить договор в рублях с указанием о неизменности цены. Теперь такой альтернативы нет, — рассказал Сергей Хмылко. — Но сейчас установлен единый, более понятный чем ранее, порядок изменения стоимости по заключенному договору без согласия дольщика. Застройщик может изменить цену договора (цену объекта долевого строительства) в случае изменения прогнозных индексов цен в строительств (ранее – индексов строительно-монтажных работ). Или в случае изменения законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства). 

Обязательное условие здесь — должен соблюдаться нормативный срок строительства дома (или дополнительный срок строительства при продлении нормативного в случае отсутствия вины застройщика). 

Самый частый «камень преткновения» в этой ситуации — изменение стоимости в случае изменения прогнозных индексов, потому что:

• Индексы применяются в период нормативного срока, но он может не совпадать со сроком ввода дома в эксплуатацию.
• Порядок применения индексов может быть непонятен дольщикам (т.к. требует специальных познаний). 

— По последнему Указу Президента и Постановлению Совета Министров, расчеты, обосновывающие изменение цены договора (цены объекта долевого строительства), выполняются в текущих ценах путем приведения стоимости строительства не завершенных строительством объектов и внесенных дольщиками платежей к единому уровню цен на первое число месяца составления расчета.

Изменение цены договора определяется как разница между проиндексированной стоимостью выполненных работ (произведенных затрат) и проиндексированными платежами, — пояснил Сергей Хмылко.

Фото использовано в качестве иллюстрации

Если застройщик продал дом за 2000/кв.м., а построил за 2500/кв.м., то он не имеет права требовать доплат

При этом важно не отождествлять «фактические затраты по строительству» и изменение цены из-за изменения прогнозных индексов. До принятия последнего Указа, когда изменение стоимости было иным, некоторые застройщики, особенно УКСы, предъявляли дольщику к оплате фактически понесенные затраты при строительстве дома, хотя это и было незаконно. И эта сумма могла быть значительно выше стоимости, определенной на основании статистических индексов СМР в нормативный период.

В постановлении Совета Министров «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2019 года №473» предусмотрено, что застройщик для лиц, не пользующихся господдержкой, не может изменять стоимость квадратного метра вне зависимости от того, за сколько по факту построен дом. Это значит, что, если застройщик продал квадратный метр по 2000 тыс. рублей, а построил за 2500 рублей, то он не имеет возможности требовать с дольщика доплат. Это же касается и случая, если застройщик построил дом за 1000 рублей вместо оговоренных 2000 рублей — дольщик не сможет получить соразмерные выплаты.

Однако этот пример не работает в случае, если изменение стоимости в сумме 2500 рублей произошло не в связи с нерасторопностью застройщика, а в связи с изменением прогнозных индексов в строительстве.

— Следует обратить внимание, что несмотря на предусмотренный Положением порядок изменения стоимости с применением прогнозных индексов, стороны не ограничены в свободе договора. Ранее суды исходили из того, что если в договоре прописана возможность формирования окончательной стоимости по фактическим затратам, то это не противоречит законодательству.

На сегодняшний момент исключение сделано для объекта долевого строительства, строящегося с использованием государственной поддержки. Если окажется, что стоимость строительства ниже цены договора (цены объекта долевого строительства), застройщик производит перерасчет данной цены. В иных случаях перерасчет цены договора (цены объекта долевого строительства) не производится.

Здесь нужно упомянуть, что в некоторых случаях застройщик обязан снижать стоимость объекта долевого строительства. Это должно делаться, если произошло снижение стоимости строительных материалов, работ, услуг; уменьшение косвенных налогов (если они оказали влияние на цену договора). Застройщик обязан не позднее одного месяца после возникновения соответствующих обстоятельств произвести соразмерное уменьшение цены договора дольщикам, осуществляющим строительство объектов долевого строительства с использованием государственной поддержки.

— На практике мнене встречались случаи, чтобы застройщик снижал стоимость по указанной норме. Однажды у меня было в практике дело, где дольщик по данному основанию пытался взыскать сумму с застройщика, и эти моменты очень детально изучались, но не нашли подтверждения, так как дело в первой инстанции рассматривалось 3 раза (после двух отмен вышестоящими судами), — рассказал Сергей Хмылко.

Здесь также хотелось бы упомянуть и такой момент, когда застройщик в договоре указывает фразу «стоимость строительства является фиксированной на дату заключения договора и составляет Х рублей», разъясняя при этом дольщику что стоимость уже не изменится, так как фигурирует фраза «фиксированная». На самом деле, этот же застройщик потом в судебном заседании толкует данную фразу таким образом, что она была фиксирована на дату заключения договора, но изменяется в соответствии с требованиями Указа об изменении прогнозных индексов.

Фото использовано в качестве иллюстрации

Ситуация 2: после того, как вы не согласились изменить стоимость, вам приходит извещение об отказе от договора со стороны застройщика

В данном случае нужно помнить, что дольщик в любой момент может прекратить договорные отношения с застройщиком независимо от причин, а застройщик – только при наличии оснований.

Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в следующих случаях: 

• невнесение дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, если в соответствии с договором уплата цены объекта долевого строительства (цены договора) производится по графику платежей;
• невнесение дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены объекта долевого строительства (цены договора) производится по справкам застройщика;
• неуплата в полном объеме цены объекта долевого строительства (цены договора) в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;
• несогласие дольщика с обоснованным застройщиком изменением цены объекта долевого строительства (цены договора). Необходимо отметить, что если первые три случая не вызывают проблем на практике, то четвертое основание в части изменения прогнозных индексов – это повод для многочисленных судебных споров.

— Стоит помнить, что реализация застройщиком права на отказ от договора в связи с несогласием дольщика на изменение стоимости обусловлено именно обоснованным увеличением стоимости в связи с изменением прогнозных индексов (ранее – статистических индексов). В такой ситуации застройщик обязан предоставить дольщику обоснованный расчет изменения такой стоимости, — пояснил Сергей Хмылко. — При этом обоснование изменения цены объекта долевого строительства производится застройщиком путем представления дольщику соответствующих расчетов в документе установленной формы. Изменение цены объекта долевого строительства определяется как разница между проиндексированной стоимостью выполненных работ (произведенных затрат) и проиндексированными платежами на строительство объекта долевого строительства, внесенными дольщиком. На практике проверить данную информацию в части правильности затрат самого застройщика – затруднительно, что и вызывает претензии со стороны дольщиков.

Последние акты законодательства – это попытка сделать данные расчеты более понятными и прозрачными, однако необходимость учета в расчетах фактических затрат застройщика делает очень сложной, почти невозможной проверку законности учета таких затрат. Например, по проектной документации застройщик должен использовать подъемник для подачи стройматериалов на верхние этажи, а фактически застройщик в свои затраты включает ручную переноску материалов и стоимость увеличивается в разы, однако оспорить такие затраты дольщику практически невозможно.

Отказ дольщика на изменение стоимости в связи с неправильным определением окончательной стоимости или ошибкой застройщика при расчете изменения стоимости не порождает права застройщика на расторжение договора.

Фото использовано в качестве иллюстрации

Дольщики не обязаны сразу соглашаться с увеличением стоимости строительства

Мы уже говорили выше, в каких случаях застройщик имеет право изменить цену объекта долевого строительства. Однако возможность иного изменения стоимости допускается и по соглашению сторон. Например, об изменении проектной документации в отношении объекта долевого строительства, если дольщик отказывается от оказания услуг, выполнения работ или оказания дополнительных услуг, выполнения дополнительных работ.

Также стоит обратить внимание, что окончательная стоимость строительства у всех дольщиков, заключивших договор в одном месяце, должна быть одинаковой, так как прогнозные индексы (ранее – индексы СМР) одинаковы для всех дольщиков. 

— Так, у меня в практике было дело, когда я защищал интересы одного дольщика А. в споре с застройщиком (УКС одного из районов г.Минска), который направил всем дольщикам дополнительное соглашение об увеличении стоимости строительства без указания, чем вызвано такое увеличение и без обоснованного расчета. Большинство дольщиков согласилось с условиями дополнительного соглашения и доплатили стоимость. Дольщик А. не согласился с таким расчетом, отказался подписывать и оплачивать, направив мотивированные возражения с указанием, что такой расчет не является изменением стоимости в соответствии с изменением статистических индексов, — рассказал Сергей Хмылко.

Застройщик направил уведомление об одностороннем отказе от договора. Дольщик обратился в суд и в суде застройщик доказывал, что данный расчет является текущими фактическими затратами, в связи с чем суд признал отказ от договора незаконным.

За время рассмотрения спора застройщик ввел дом в эксплуатацию и предъявил остальным дольщикам новый расчет, мотивируя его фактическими затратами, и выдал справки для регистрации права собственности. Но так как дольщик А. требовал предоставления расчета только в связи с изменением статистических индексов, то застройщик подготовил соответствующий расчет, по которому стоимость оказалась выше, чем предъявленная стоимость дольщику А.

Дольщик А. уже не согласился с тем, что нарушен принцип равенства участников гражданских отношений.  Если застройщик всем своим дольщикам, пусть и в нарушение законодательства, предъявил стоимость по фактическим затратам, а принципиальному дольщику А. рассчитал строительные индексы, которые оказались выше, чем фактические затраты, предъявленные иным дольщикам, то А. не может быть поставлен в худшие условия, с учетом того, что его договор ничем не отличался от договора иных дольщиков. Суд признал незаконными такие действия застройщика и обязал его выдать дольщику А. справку для регистрации права собственности исходя из стоимости, примененной к иным дольщикам. 

Из приведенной выше ситуации можно сделать только один вывод: дольщики не обязаны сразу соглашаться с увеличением стоимости строительства и если стоимость вызывает сомнения, не нужно сразу подписывать дополнительные соглашения. Для начала нужно досконально изучить ситуацию, и при уверенности в законности собственных действий, не идти на поводу у застройщика. 

Законодатель не сформулировал срок, который дается дольщику на изучение уведомления об изменении стоимости, проверки правильности такой стоимости, и неподписание дополнительного соглашения в тот срок, который требует застройщик, при условии что изменение стоимости правильное, может очень быстро повлечь отказ от договора со стороны застройщика, тем более если цена на недвижимость растет и застройщику выгодно сейчас вашу квартиру продать по более высокой стоимости, вернув вам вашу предыдущую стоимость с индексацией.

—  Это очень важный нюанс, — говорит Сергей Хмылко.— То есть, получив уведомление об изменении стоимости, которая у вас вызывает сомнения, необходимо очень быстро реагировать на него и вступать в переписку с застройщиком, не отрицая его право на изменение стоимости, но и вместе с тем требовать обоснования, приводить свои доводы и контраргументы относительно расчета, так как отсутствие таких действий будет свидетельствовать, что вы просто не согласились с изменением стоимости, которое застройщик вправе применить и расторгнуть договор.