"Имущество банкротов будут продавать намного быстрее". Что хорошего в новых правилах электронных торгов
Купить склад в Минске или заброшенное здание завода теперь, возможно, станет проще. В апреле этого года Министерство экономики установило новый порядок проведения и организации аукционов по имуществу банкротов. Среди такого имущества зачастую «теряются» очень даже интересные здания и сооружения. Повлияет ли новое постановление на количество сделок с такими объектами и смогут ли заброшенные заводы и склады начать новую «жизнь», разбиралась журналист Realt.by.
Новые правила касаются процедуры проведения электронных торгов по продаже имущества предприятий- или компаний-банкротов. Нам это интересно с точки зрения реализации зданий, цехов, складов и т.д. Иногда очень необычные и довольно перспективные с точки зрения инвестиций объекты коммерческой недвижимости подолгу «зависают» в списках аукционов. И это происходит не потому, что нет желающих такой объект приобрести, а потому, что путь к его покупке «тернист».
Постановлением установлен новый порядок организации и проведения электронных торгов по продаже имущества банкротов.
Согласно инструкции:
- Электронные торги организовывает антикризисный управляющий;
- Лоты формируются из списка имущества должника, которое он выставляет на продажу;
- В одном лоте могут быть сразу несколько зданий (сооружений, складов) и во время торгов он неделим;
- Вводятся понятия начальной и минимальной цены лота;
- Минимальная цена первого аукционаможет устанавливаться путем снижения начальной цены не более, чем на 40%. А минимальная цена повторного аукциона может устанавливаться путём снижения начальной цены не более, чем на 80%.
В связи с этим стоит упомянуть Указ №169 «О распоряжении государственным имуществом», который был подписан Александром Лукашенко в мае этого года. Этот указ предусматривает несколько значимых новшеств:
- снижать цену после первого несостоявшегося аукциона можно сразу на 50% (раньше было только на 20%);
- В случае целесообразности, недвижимость с аукциона можно продавать по стартовой цене в 1 базовую без поэтапного снижения цены до 80% (кроме тех объектов, которые расположены в Минске или областных центрах);
- победителю аукциона по письменному заявлению предоставляется рассрочка на 3 года (раньше была только на 1 год);
- можно купить объект недвижимости без покупки земельного участка (по сути купить строительные материалы).
Что значат все эти нововведения и как они отразятся на рынке коммерческой недвижимости, рассказал директор Центра промышленной оценки Николай Музыченко.
— В сегменте реализации имущества должников наметилась общая тенденция, которая сводится всего к нескольким словам: «как продать быстрее и дороже», — пояснил Николай Музыченко. — Однако, как это ни парадоксально, основное нововведение касается снижения цены. Теперь снижение начальной цены может происходить прямо в ходе аукциона — и на 30%, и на 40%. Это своего рода катализатор, который должен увеличить активность участников аукциона.
После первого несостоявшегося аукциона снизить начальную цену можно сразу на 30%, а минимальную цену, то есть порог, ниже которого начальная цена не может снижаться, можно установить на 80% ниже начальной цены. Победителем торгов признаётся участник, предложивший максимальную цену за лот. При этом задача электронной площадки сводится к созданию условий для максимальной активности и вовлечению потенциальных покупателей в процесс аукциона. Это позволяет формировать реальную рыночную стоимость лота, которая, как известно, определяется спросом и предложением на конкурентном рынке. Таким образом нет необходимости проведения нескольких этапов торгов. Ранее этот процесс мог занимать несколько месяцев, а сейчас все может решиться за 2 аукциона.
Начальная и минимальная цена продажи подлежит одобрению собранием (комитетом) кредиторов и по ходатайству управляющего должна утверждаться экономическим судом. Начальная стоимость, при отсутствии желающих купить этот объект недвижимости, может быть снижена вплоть до минимальной. Иногда эта разбежка довольно существенна. Как только появляется первый желающий купить этот лот, цена снова начинает расти с каждым шагом торгов. То есть сейчас возрождается «голландский аукцион», когда в рамках одного аукциона цена может как снижаться, так и повышаться.
Если аукцион не состоялся — назначается повторный, где можно снижать начальную цену на 30% и устанавливать порог — минимальную стоимость объекта, которая может быть снижена в процессе аукциона на 80%. Как итог — очень большая вероятность, что объект недвижимости найдет своего покупателя в рамках двух аукционов.
К слову порог снижения начальной и минимальной цены при продаже предприятия как имущественного комплекса (ПИК) отличается от общего установленного порядка снижения цен. Так, минимальная цена при продаже ПИК на первом аукционе может быть установлена на 20% ниже начальной цены. На повторных электронных торгах — не более, чем на 60% от начальной цены. В то же время начальная цена ПИК на повторных торгах может устанавливаться с дисконтом в 40%, в то время как начальная цена прочего имущества на повторных торгах не может быть снижена более, чем на 30%.
Постановление вступит в силу в ноябре 2019 года. До этого все игроки рынка должны подготовить свои электронные площадки для проведения таких торгов. Постановление Министерства экономики от 21 ноября 2012 г. № 100 «Об утверждении Правил проведения торгов в электронной форме в процедурах экономической несостоятельности (банкротства)» признано утратившим силу.
Читайте также: