«Стоимость дорогих объектов выросла, дешевых — наоборот». Эксперты рассказали, зачем нужна массовая оценка недвижимости
Как будет развиваться кадастровая оценка в Беларуси, мы узнали во время II Республиканского съезда оценщиков у представителей Национального кадастрового агентства. Стало понятно, что четкие и понятные правила оценки пойдут на пользу нашему рынку.
Как и зачем проводят кадастровую оценку?
Сегодня кадастровую оценку земельных участков в Беларуси проводят 1 раз в 4 года по одному функциональному использованию, напомнила ведущий оценщик Национального кадастрового агентства (НКА) Наталья Кузичева. По информации НКА, сейчас все земли Беларуси оценены по соответствующему функциональному назначению на одну дату и сопоставимы.
Кадастровая оценка базируется на рыночной информации, рассказала начальник сектора индивидуальной оценки НКА Оксана Салянко. Для определения кадастровой стоимости НКА использует статистические методы и данные системы ГИС, которая предоставляет пространственную информацию.
Как определяют стоимость недвижимости?
Стоимость земельного участка составляет определенный процент от стоимости объекта недвижимости, который продают на рынке. При определении кадастровой стоимости специалисты НКА анализируют рынок, определяют его тенденции, территорию покрытия инженерными коммуникациями и другие характеристики, влияющие на стоимость объекта недвижимости.
Основное назначение кадастровой стоимости — платежи за землю в виде налога на землю или арендных платежей. Кадастровую стоимость используют также при ипотеке, для возмещения убытков при изъятии земельных участков, для привлечения инвестиций (как стартовая цена на аукционе по продаже земельных участков), для уплаты государственной пошлины при обращении в суд, для индивидуальной оценки.
Что такое пилотный проект по массовой оценке?
В 2015 году НКА запустило пилотный проект по массовой оценке недвижимости Беларуси. В качестве экспериментальных территорий специалисты НКА выбрали Советский район Минска и Кобринский район Брестской области. В Советском районе Минска представлены все виды функционального назначения недвижимости. Кобринский район Брестской области выбрали в качестве среднестатистического района.
Проект продолжали с января 2015 года по середину 2016 года. Участниками проекта выступили более 20 организаций и более 100 исполнителей. Проект финансировали из республиканского бюджета, подчеркнула Оксана Салянко.
Как проводили проект?
Проект проводили в 4 этапа, отметила Оксана Салянко.
— Около 70% времени и усилий мы потратили на массовое формирование. Сложно оценить объект, характеристики которого неизвестны или их недостаточно. В итоге для сбора данных мы использовали более 220 источников: из регистров, из внешних ресурсов. Мы использовали в том числе данные дистанционного зондирования земли.
Во время работы над проектом мы собрали расширенную базу характеристик объектов. В регистре недвижимости характеристик только 5: дата ввода объекта в эксплуатацию, его адрес, площадь, материал стен и инвентарный номер. Этих данных недостаточно для расчета стоимости объекта с определенной стоимостью.
Как и зачем организовали панорамную съемку?
Для улучшения качества оценки недвижимости сотрудники НКА впервые провели панорамную съемку объектов, поделилась информацией Оксана Салянко.
— Компания Navitel предоставила нам камеру для панорамной съемки, аналогичной картам Google и «Яндекса». Мы установили камеру на автомобиль и разработали технологию съемки для 6 маршрутов в Кобрине. В итоге мы получили видеоряд фотографий каждого строения.
Этот видеоряд мы прикрепили к адресной точке и передали специалистам по массовому формированию, чтобы они могли не только собирать характеристики объектов по бумажным архивам, но и учитывать реальное состояние объектов.
Что нового узнали об объектах недвижимости?
Собранную информацию специалисты НКА поместили в прототип автоматизированной системы массовой оценки pmf.nca.by. Прототип создали всего за 2 месяца, заверила Оксана Салянко. В итоге на карте появились дорожно-уличная сеть, аэрофото, границы земельных участков, границы капитальных строений. К каждому зданию привязали набор коммуникаций.
В карточку объекта внесли его характеристики, а также кадастровую стоимость самого строения и земельного участка. Теперь можно увидеть, проведено ли в здание электричество и сколько в строении изолированных помещений.
— На старте проекта полнота данных о пилотных территориях составляла около 50%. После массового формирования мы получили уже 90% данных о недвижимости. В Советском районе доля незарегистрированных объектов недвижимости составила около 5%, в Кобрине — около 20%, еще выше — в Кобринском районе на сельских территориях. На финише проекта предсказуемо оказалось, что доля жилых объектов недвижимости на землях Беларуси превышает 75%.
Какие модели разработали для оценки разных типов недвижимости?
После сбора данных о недвижимости на пилотных территориях специалисты НКА разработали систему оценки для учета всех типов объектов. Оказалось, что у 15% объектов не определено функциональное назначение. По результатам труда экспертов НКА вне классификации остались лишь 1,5% объектов. В новой классификации недвижимости появилось 3 группы жилых объектов и 18 групп нежилых объектов.
Для оценки недвижимости применяли сравнительный и затратный методы, объяснила Оксана Салянко. Доходный метод не применяли, так как договоры аренды не регистрируют — сбор этих данных исключили из-за трудоемкости и сжатых сроков реализации проекта.
— В рамках сравнительного метода мы разработали 6 моделей оценки квартир и усадеб, 1 модель для офисов, объектов образования и здравоохранения, 1 модель для магазинов, аптек, объектов питания, казино. Еще одну модель разработали для складов, производств, объектов сельского хозяйства, объектов энергетики и прочих строений, которые помогают эксплуатировать комплекс недвижимости. Отдельную модель разработали для оценки гаражей и машиномест.
В рамках затратного метода провели оценку объектов, характеристики которых отличаются от типовых значений.
Что собой представляла рыночная информация?
Для сделок и предложений, где данных не хватало, специалисты НКА собирали арендные ставки, пояснила Оксана Салянко. Впервые государственные оценщики провели анкетирование участников сделок с объектами недвижимости. В реестре цен в отношении нежилых объектов лишь недавно появилось описание цены с указанием о наличии или отсутствии НДС.
— Мы не знаем, входит ли в эту цену другое движимое имущество, включенное в стоимость сделки. Для получения ответа на этот и другие вопросы мы разработали декларацию, которую отправляли и продавцу, и покупателю одновременно. Всего участники сделок вернули нам 30% заполненных деклараций.
По итогам анкетирования мы предложили изменить законодательство, чтобы эти данные автоматически собирали при регистрации договора купли-продажи. К сожалению, это изменение пока не внесли.
Какие проблемы возникли у оценщиков?
В рамках пилотного проекта главной проблемой оказался недостаток рыночной информации, в частности — о специализированных объектах (например, теплицах), выразила сожаление Наталья Кузичева. Для определения стоимости таких объектов оценщики использовали затратный метод.
— При этом возник основной вопрос: как определить реальную стоимость строительства здания? Мы проанализировали ответы на наши запросы в проектные организации, изучили акты ввода объектов в эксплуатацию. Все оцениваемые капитальные строения разнесли по 22 группам в зависимости от функционального назначения объектов и их конструктивных особенностей. Для каждой группы разработали оценочную модель для определения первоначальной стоимости. Ее сопоставили со стоимостью строительства, указанной в актах ввода.
Еще один вопрос касался определения величины физического износа строения, вспомнила Наталья Кузичева.
— У нас были технические паспорта более чем 5000 объектов. Данные по износу были указаны в 62% паспортов, однако актуальны эти данные были лишь для 3% строений. Мы провели исследование о влиянии различных характеристик объектов на величину физического износа капитальных строений.
Мы установили, что износ зависит от возраста строения, назначения объекта и материала стен строения. У административных зданий износ меньше, чем у производственных объектов. Деревянные стены изнашиваются быстрее каменных.
Эксперты НКА получили логичные и качественные модели для определения величины физического износа, подытожила Наталья Кузичева. Наиболее достоверный результат при использовании таких моделей получается для расчета износа строений, не достигших своего предельного возраста, когда зданию необходим капитальный ремонт.
— Преимущества разработанных нами моделей — их дифференциация по назначению объектов и по материалу стен.
Какие ключевые факторы и принципы оценки?
Основной фактор оценки недвижимости — местоположение, заявила Оксана Салянко. Также имеют значение площадь объекта, его возраст и качество. Качество — комплексная характеристика, включающая материал стен, конструктив, наличие инженерных коммуникаций, состояние объекта. Кроме того, для каждого типа объектов недвижимости учитывают и специальные характеристики.
Главный принцип оценки недвижимости заключается в том, что кадастровую стоимость определяли для единого объекта, а потом — отдельно для здания и земельного участка.
Какая социальная значимость оценки?
Для граждан главным результатом массовой оценки недвижимости является справедливое перераспределение стоимости объектов недвижимости, если кадастровую стоимость примут в качестве налогооблагаемой, утверждает Оксана Салянко.
— Для большинства собственников кадастровая стоимость их домовладений практически не изменилась. Однако стоимость значительно выросла для владельцев дорогой недвижимости и слегка изменилась для хозяев дешевой недвижимости.
Какие результаты пилотного проекта по массовой оценке?
Главным результатом должно было стать изменение законодательства, прокомментировала Оксана Салянко. По ее словам, специалисты разработали проект указа президента Беларуси о кадастровой оценке объектов недвижимости. Редакция проекта указа уже претерпела значительные изменения. С проектом указа можно ознакомиться на сайте Государственного комитета по имуществу.
Сейчас проект указа проходит второй тур согласования. Это связано с тем, что после того, как проект указа согласовали все министерства и ведомства, в Беларуси сменилось правительство. Поскольку новый состав Совета министров не был знаком с проектом указа, его отправили на согласование заново. Как только указ примут, НКА намерено масштабировать пилотный проект по массовой оценке на всю Беларусь.
Объединят ли налог на землю и налог на недвижимость?
Налоги на землю и на недвижимость — компетенция Министерства по налогам и сборам, ответила Оксана Салянко.
— Конечно, кадастровая оценка недвижимости более прозрачна, если объектом налогообложения является единый объект: капитальное строение с земельным участком. Мы можем объективно оценить их рыночную стоимость. При разделении стоимости дома и земли оценщикам сложнее ориентироваться, приходится применять дополнительные расчеты.
Мы полагаем, что единый налог необходим. При этом земельный налог нужно сохранить для незастроенных участков.
Как будет развиваться кадастровая оценка?
Кадастровая и индивидуальная оценка недвижимости — разные вещи, напомнила Оксана Салянко, индивидуальная оценка никуда не исчезнет.
— Чем больше рыночной информации об объекте, тем выше точность модели расчета. Точность для квартир будет высокой: сделок достаточно много, вариативность характеристик небольшая. Для нежилых помещений отклонения в оценке будут всегда.
В Беларуси основная цель кадастровой оценки — фискальная. То есть недвижимость оценивают в первую очередь для взимания налогов. С приходом массовой оценки у оценщиков может появиться больше работы, так как появятся основания для обжалований оценки.
Мировая тенденция состоит в публичности результатов кадастровой оценки — в том числе, в публикации моделей расчета, рассказала Оксана Салянко.
— Это логично: раз имеем право оспаривать оценку, то имеем право знать, как ее провели. Если проект по массовой оценке недвижимости получит продолжение, НКА будет придерживаться мировой практики.
Имущество нельзя спрятать, заметила Оксана Салянко. По ее мнению, налоги на имущество стоит сохранять, но при этом вводить налоговые послабления для бизнеса.
— С момента окончания пилотного проекта для производственной зоны провели новую кадастровую оценку. В результате стоимость земли по Беларуси снизилась на 35%. В качестве налогооблагаемой зоны оставили кадастровую стоимость предыдущего тура.
Фото: Павел Садовский