Риэлтеров ждут перемены. Минюст корректирует порядок оплаты услуг и создает механизм для получения агентствами развернутых лицевых счетов
Об этих и других готовящихся министерством изменениях в законодательных актах, регулирующих риэлтерскую деятельность, порталу Realt.by рассказала начальник управления адвокатуры и лицензирования юридической деятельности Ирина Целиковец. В беседе также были затронуты вопросы оказания агентствами недвижимости риэлтерских услуг.
Система тарифов на риэлтерские услуги уточняется
Портал Realt.by уже писал о том, что Министерством юстиции подготовлены изменения в постановление Совета Министров от 14 марта 2008 года №386, которым установлены тарифы на риэлтерские услуги. Министерством также подготовлены изменения в Правила осуществления риэлтерской деятельности, утвержденные указом №15.
Ирина Целиковец информирует, что в настоящее время ведется работа над корректировкой как указа №15, так и постановления правительства №386. По поручению Совета министров они должны быть подготовлены министерством до 1 июля.
— Это вполне нормально, когда в процессе подготовки нормативных правовых актов проекты дорабатываются с учетом предложений заинтересованных, — дополняет начальник управления.
Проектами предлагается отменить тарифы на риэлтерские услуги, связанные с объектами нежилого фонда, а также на услуги, оказываемые юридическим лицам.
Что касается тарифов на риэлтерские услуги, оказываемые физическим лицам в отношении объектов жилищного фонда, то их планируется оставить, однако вместо фиксированных установить предельные максимальные тарифы.
— Это позволит агентствам устанавливать ту или иную стоимость риэлтерской услуги в каждом конкретном случае в зависимости от ее объема. Сейчас за различный объем выполненной для потребителя работы оплата осуществляется в одинаковом размере, что не соответствует интересам как потребителей, так и риэлтерских организаций. Допустим, при продаже объектов недвижимости в зависимости от их месторасположения, площади, иных характеристик выполняемый риэлтером объем работ часто отличается, однако в итоге используется фиксированный тариф, — уточняет начальник управления. — Немаловажно и то, что в случае реализации норм проекта риэлтерские организации должны будут не только сами устанавливать, но и обосновывать стоимость своих услуг для потребителей, не ссылаясь на установление тарифов государством и невозможность их снизить, что происходит сейчас. При этом в целях защиты потребителей от установления слишком высокой платы за услуги или необоснованного ее роста постановлением Совета министров будет установлен верхний предел тарифов на риэлтерские услуги.
Кроме того, планируется внести уточнения в установленный порядок оплаты в целях недопущения взимания двойного вознаграждения за оказание риэлтерских услуг в отношении одного и того же объекта недвижимости — и с продавца, и с покупателя.
Также предлагается исключить предоплату за оказание риэлтерских услуг по представлению информации о предлагаемых к найму объектах и предусмотреть, что оплата услуг осуществляется только после того, как для потребителя подобран объект.
Создается механизм для получения риэлтерами развернутых лицевых счетов
В феврале текущего года расчетно-справочные центры Минска прекратили выдавать агентствам недвижимости копии развернутых лицевых счетов по объектам недвижимого имущества, в отношении которых оказываются риэлтерские услуги. Они ссылаются на статью 32 Закона «Об информации, информатизации и защите информации», где прописаны меры по защите персональных данных о физических лицах.
Однако риэлтерское сообщество недоумевает, почему до этого времени развернутые лицевые счета выдавались агентствам, а сейчас вдруг установлен запрет.
— Этот вопрос министерством уже прорабатывался. Действительно, в целях защиты имущественных интересов граждан риэлтерские организации нуждаются в получении развернутых лицевых счетов. Это дает возможность провести проверку объекта, в отношении которого оказываются риэлтерские услуги, путем изучения информации о нем. Отсутствие сведений о лицах, ранее проживавших в жилом помещении, делает сделку уязвимой с точки зрения юридических последствий, — говорит Ирина Целиковец.
Она обращает внимание на то, что необходимость получения такой исчерпывающей информации по объектам подтверждается письмом Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 30 мая 2016 года, которое подготовлено с учетом мнения Министерства юстиции (документ размещен в информационно-правовой базе «Консультант»).
— Мы прекрасно понимаем, что сегодня есть объективное ограничение в выдаче развернутых лицевых счетов. Поэтому министерством ведется работа по созданию механизма беспрепятственного предоставления риэлтерским организациям этих сведений путем внесения изменений в законодательство, в частности, в Указ №15 «О риэлтерской деятельности», — уточняет Ирина Целиковец. — При этом мы надеемся, что риэлтеры будут добросовестно использовать эту информацию, действительно анализировать ее и принимать все меры для качественной проверки объекта недвижимости и исключения рисков при заключении сделки.
По словам начальника управления, мониторинг публикаций в интернете свидетельствует о том, что зачастую риэлтерские организации преподносят покупателям развернутые лицевые счета в качестве единственного документа, который дает стопроцентную гарантию защиты их прав, в том числе от признания сделки в будущем недействительной. Однако не единичны случаи, когда, несмотря на получение риэлтерами такой информации, интересы покупателей не были защищены. Поэтому важно не только получить информацию, но и качественно ее использовать.
Отдельные организации дают неправомерные разъяснения потребителям о том, что в случае оказания риэлтерских услуг только продавцу «чистота сделки» не должна проверяться. Развернутый лицевой счет будет ими запрошен, и информация о продаваемом объекте будет изучаться, если договор с риэлтерской организацией также заключит и покупатель.
— Однако это не так. Законодательством прямо предусмотрено, что риэлтерская организация обязана препятствовать удостоверению и государственной регистрации сделки, которая может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законодательством, — уточняет начальник управления министерства. — Поэтому если риэлтерская организация заключила с продавцом договор на оказание ему услуг по продаже объекта, то она обязана проверить всю информацию о данном объекте, причем вне зависимости от того, какой конкретно покупатель хочет приобрести объект: заключивший с риэлтерской организацией договор или нет. Ведь принимая на себя обязанности по продаже объекта, риэлтерская организация тем самым принимает на себя и ответственность за совершаемую сделку.
Количество обоснованных жалоб на работу агентств не уменьшается
Ирина Целиковец отмечает, что на протяжении последних лет Министерство юстиции ведет активную работу по профилактике нарушений в риэлтерской сфере. Наиболее актуальные вопросы оказания риэлтерских услуг, а также сведения о выявленных нарушениях освещаются в СМИ и размещаются на официальном портале министерства.
На постоянной основе анализируются обращения по вопросам деятельности риэлтерских организаций. В адрес агентств недвижимости направляются письма с разъяснениями.
— Есть немало организаций, которые в своей работе учитывают наши замечания и стараются исправить недостатки. Но есть и те, которым разъяснения лицензирующего органа не нужны, поскольку это не совпадает с их интересами, — говорит Ирина Целиковец.
Начальник управления отмечает, что профилактическая работа имеет свои результаты. Так, в частности, наблюдается тенденция к снижению количества обращений в отношении деятельности риэлтерских организаций. Например, если в 2016 году поступило 154 обращения, в 2017 — 130, то в 2018 году — 102 обращения.
В то же время, количество обоснованных жалоб пока не уменьшается. Если в 2017 году из общего количества жалоб, рассмотренных работниками министерства, обоснованными были 26%, то в 2018 году их количество увеличилось до 31%.
Основное нарушение со стороны агентств — понуждение к заключению договора
Основное нарушение, которое допускается агентствами недвижимости в работе — это понуждение покупателей к заключению договора на оказание риэлтерских услуг.
Его суть заключается в следующем. Потенциальный покупатель желает приобрести объект недвижимости, который продается через риэлтерскую организацию на основании уже заключенного договора с продавцом. В его рамках риэлтерская компания обязывается организовать поиск покупателя, в том числе путем размещения рекламы об объекте, его осмотры потенциальными покупателями, провести переговоры между продавцом и покупателем об условиях предстоящей сделки, оказать помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки, в госрегистрации недвижимого имущества и т.д. Все эти услуги заказывает и оплачивает продавец.
Несмотря на это потенциальному покупателю сообщают, что объект будет показан и сделка состоится только в том случае, если покупатель также заключит договор с риэлтерской организацией и оплатит ее услуги. В противном случае возможная сделка умышленно срывается.
— Эти действия являются неправомерными и направлены на взимание двойной оплаты за оказание риэлтерских услуг в отношении одного и того же объекта — и с продавца, и с покупателя, — дополняет Ирина Целиковец.
Действуя таким образом, риэлтерские организации нарушают интересы не только покупателя, но и продавца. Последний не ставит задачу найти только такого покупателя, который готов заключить с агентством договор и оплатить ее услуги. Продавцу важно получить заказанные им услуги и продать объект недвижимости, причем иногда как можно скорее.
— Однако есть случаи, когда продавцу просто не сообщают о том, что на его объект имеются потенциальные покупатели, поскольку те отказываются платить риэлтеру, — уточняет начальник управления. — Обращаю внимание, что покупатель, который заинтересовался объектом недвижимости продавца, заключившего договор с агентством недвижимости, не обязан заключать договор с этой же организацией и оплачивать ее услуги.
В министерстве рекомендуют: в случае возникновения проблемных ситуаций потребитель может обратиться к руководителю риэлтерской организации, который обязан обеспечить соблюдение законодательства своими работниками. Отказ агентства показать конкретный объект недвижимости либо организовать встречу с продавцом можно зафиксировать в Книге замечаний и предложений риэлтерской организации. Это позволит провести проверку правомерности действий работника организации и уточнить, сообщалось ли продавцу о наличии потенциальных покупателей.
— По всем вопросам нарушения риэлтерской организацией либо ее работниками требований законодательства можно обратиться в Министерство юстиции и главные управления юстиции облисполкомов (Минского горисполкома), — уточняет Ирина Целиковец.
Риэлтерские услуги оказывают неуполномоченные лица
Начальник управления министерства обращает внимание и на то, что в последнее время участились случаи оказания риэлтерских услуг лицами, которые не имеют на это полномочий. Причем делают они это с ведома руководителей риэлтерских организаций.
— Мы неоднократно разъясняли, что оказывать риэлтерские услуги может только лицо, которое состоит в штате конкретной риэлтерской организации в должности риэлтера либо агента по операциям с недвижимостью. Однако зачастую функции этих лиц выполняют диспетчеры, специалисты по информационным технологиям, по рекламе, а иногда и вовсе заштатные работники. Последние в качестве якобы принадлежности к риэлтерской организации часто предъявляют визитные карточки с указанием наименования организации, — рассказывает Ирина Целиковец.
В министерстве еще раз напоминают, что, кроме риэлтера и агента по операциям с недвижимостью, никто не вправе работать с потребителями. При этом и риэлтер, и агент по операциям с недвижимостью могут оказывать услуги только в том случае, если они имеют определенный документ, удостоверяющий их полномочия, — идентификационную пластиковую карточку. Она должна предъявляться по требованию потребителей и содержать фотографию специалиста, его фамилию, имя, отчество, должность, наименование риэлтерской организации, в штате которой работает специалист, реквизиты лицензии этой организации.
— Руководители должны помнить, что, допуская к оказанию риэлтерских услуг лиц, не имеющих такого права, они грубо нарушают законодательство, и это влечет достаточно серьезные последствия, — говорит начальник управления.
Она приводит пример, что 12 апреля текущего года решением Министерства юстиции прекращено действие лицензии ООО «ДомИнвест-недвижимость». Одной из причин явилась передача права на осуществление лицензируемой деятельности другому физическому лицу.
Также читайте у нас:
Услуги риэлтеров станут прозрачнее: «Электронный реестр договоров уже в разработке»