Строим много или мало? Сравнили объемы ввода жилья в городах Беларуси и ближнего зарубежья
Немного о методологии
В анализе принимали участие 46 городов из 8 стран — это столицы и самые крупные города. Для каждого города был подсчитан объем жилищного строительства за период с 2013 по 2017 годы. Сравнение 5-летних периодов является более показательным, так как у всех городов были как хорошие, так и плохие годы. К тому же появляется возможность проследить динамику. 2018 год нами не учитывался, поскольку ещё не все города подвели его итоги.
Города в нашей выборке сильно отличаются по своим масштабам, в первую очередь по населению. На графике мы разделили их на две группы в зависимости от того, есть ли в городе 1 миллион жителей.
Белорусские «середняки»
Общий объем введенного за 5 лет жилья в Минске составил 5 миллионов квадратных метров. В областных центрах цифры колебались от 0,7 миллиона в Могилеве до 1,3 миллиона в Бресте.
Среди городов-миллионников белорусская столица оказалась в середине списка. Нет ничего удивительного, что выше расположились Москва, Санкт-Петербург и Киев — всё же это города иного масштаба. Кроме них Минск по объемам ввода жилья опередили Варшава, казахстанские Астана и Алматы, а также 4 города России. Активнее строили в Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Новосибирске, а также Краснодаре, где по официальным данным ещё нет миллиона жителей.
Областные центры Беларуси также находятся в середине своей группы. В Бресте, Гродно и Гомеле строили на уровне Познани и Вильнюса. Витебск и Могилев не уступали Таллину, Белостоку и Риге.
Картина окажется ещё более любопытной, если вместо абсолютных цифр взять относительные. Для каждого города мы рассчитали ежегодный объём ввода жилья в расчёте на 1 жителя, и для удобства восприятия сгруппировали города по странам.
Падение объемов строительства — наша особенность
Пик ввода жилья в городах Беларуси пришелся на 2014-2015 годы, после чего последовал резкий спад. В Минске объёмы ввода сократились от пиковых значений почти вдвое, в областных центрах сокращение составило 21-36%.
У большинства наших соседей ситуация обратная — строительство жилья набирало ход. Схожую с белорусскими городами негативную динамику можно встретить лишь в некоторых региональных центрах России, и то далеко не везде. В то же время у восточной соседки ввод жилья в 2017 году оказался пиковым в Ростове-на-Дону, Санкт-Петербурге, Воронеже и Краснодаре. В Беларуси таких примеров нет. Мы уникальны не только в масштабах «сжатия» строительной отрасли, но и в том, что это вообще произошло.
Столица не всегда лидер
По численности населения Брест и Гродно в 5,7 и 5,3 раза меньше Минска. Однако если сравнить объемы ввода жилья, то разрыв уже не будет таким значительным — в столице строили только в 4 и 4,3 раза больше, чем в указанных городах. Выходит, что по вводу жилья в расчёте на 1 жителя именно Брест и Гродно являются лидерами в стране. Примечательно, что областные центры на востоке страны заметно от них отстают.
Подобная ситуация характерна не только для Беларуси. С поправкой на число жителей Вроцлав застраивался активнее Варшавы, а Львов опередил Киев. Самая любопытная ситуация сложилась в России, где Москва вообще оказалась на последнем месте по вводу жилья на душу населения среди крупных городов страны.
Впрочем, происходящему есть рациональное объяснение — в столицах существует острый дефицит площадок, что вынуждает застройщиков уходить в пригород. Цифры это подтверждают — ввод жилья в Минской, Киевской и Московской областях в 2017 году превысил показатели самих столиц. И если в Минске и Киеве строили на уровне области, то в Москве ввод отставал от областного показателя более чем в 2 раза. К слову, ситуация в российской столице может измениться в ближайшие годы из-за старта масштабной программы реновации.
Полюса роста и депрессивные города
На графике видно, что ввод жилья на душу населения между городами отличается не более чем в 2 раза, однако есть исключения. В трёх городах из нашей выборки чрезвычайно высокие показатели по вводу жилья. К слову, именно эта «троица» демонстрировала максимальные темпы роста населения.
В первую очередь следует выделить Краснодар, который за последние годы превратился в настоящий центр юга России. Население города выросло за 5 лет с 780 до 900 тысяч по официальным данным, но ряд источников утверждают, что в городе давно проживает более 1 миллиона жителей. Объёмы ввода соответствуют масштабам происходящего — ежегодно столица Кубани прирастала в среднем на 2 миллиона «квадратов».
Ещё один быстрорастущий город с внушительными объемами строительства — нефтегазовая столица России Тюмень. Жилья здесь построили столько же, как и в Минске, при этом Тюмень почти в 3 раза меньше белорусской столицы. Правда на графике заметно, что в последние годы темпы ввода упали. Местные специалисты объясняют это избыточным предложением новостроек.
Наконец, на общем фоне выделяется молодая казахстанская столица Астана, которая растёт просто невероятными темпами, в первую очередь за счет миграционного притока. За 5 лет численность жителей в городе выросла на треть. Что касается ввода жилья, то с 1,1 миллиона «квадратов» в 2013 году он вырос до 2,4 миллионов в 2017-ом.
Сокращение населения может очень больно ударить по строительной сфере даже в довольно крупных городах. Яркий пример — Запорожье и Кривой Рог, потерявшие с 2013 по 2017 год 3-4% населения. Ввод жилья у них соответствует Фаниполю и Смолевичам, а ведь население этих украинских городов составляет 600-700 тысяч человек. В Польше таким депрессивным городом является Лодзь, а в странах Балтии, страдающих от депопуляции, очень скромный ввод жилья отмечен в Риге и Каунасе.
Сколько «квадратов» нужно Минску?
Сложно дать однозначный ответ на подобный вопрос. Чтобы не быть голословными мы построили простую модель, на основе имеющихся данных о численности населения городов и динамике её изменения. Эти два демографических показателя объясняют 85% различий между городами по объемам ввода жилья, что является очень неплохим результатом. Наверняка точность можно было бы улучшить с помощью сведений об обеспеченности жильём, состоянии экономики городов, среднем уровне ставок по кредитам и ценам на недвижимость. Зачастую, даже на затоваренном рынке есть смысл строить, если уровень цен позволяет рассчитывать на прибыль.
Наша модель показала, что оптимальным объёмом ввода для Минска, исходя из численности населения и её динамики, было бы 4,4 миллиона квадратных метров за 5 лет или 880 тысяч «квадратов» в год.
Эта цифра результат очень примитивного расчета, но она не лишена здравого смысла. Не секрет, что за 2013-2015 годы, когда ежегодно сдавали более 1 миллиона квадратных метров, в Минске образовался огромный «навес» жилья, который ускорил падение цен и какое-то время компенсировал невысокие объёмы ввода в последующие годы.
В 2016 году в Минске ввели 770 тысяч квадратных метров, в 2017 и 2018 — ещё по 720 тысяч. То есть уже 3 года подряд ввод жилья в белорусской столице можно назвать невысоким для города такого масштаба, при том, что спрос на квартиры бил рекорды. И хотя активность покупателей в последние месяцы пошла на спад, какое-то время недостаточный выбор новостроек будет оставаться фактором, оказывающим весомое влияние на уровень цен.