Сентябрь 2018: спрос на квартиры в Минске стабилизировался, растет разрыв между ценами предложения и реальных сделок
По предварительным данным количество сделок купли-продажи в сентябре оказалось на 3,8% ниже, чем в августе. С учетом грядущего обновления можно говорить о том, что спрос стабилизировался на уровне 1000 сделок с небольшим, что по меркам прошлых лет является вполне обычным показателем. По сравнению с сентябрем 2017 года квартир в Минске купили на 14% меньше.
За первый осенний месяц количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 1,3%. Рост предложения наблюдается уже 8 месяцев кряду, за это время база объектов увеличилась на 41%.
Особенности спроса в сентябре
На готовые новостройки (дому не более года) пришлось всего 6,7% сделок купли-продаже, что является минимальным значением за последние 7 лет.
Доля панельных хрущевок и брежневок оказалась одной из самых высоких за 2017-2018 гг.
По сравнению с августом активнее покупали 1-комнатные квартиры, сделок с «двушками» и «трешками», напротив, оказалось меньше.
За последние полгода совокупная доля трех самых «дорогих» районов – Центрального, Первомайского и Советского уменьшалась. Покупатели стали чаще выбирать жильё в других районах столицы.
Средняя цена квартир, рассчитанная по данным сделок купли-продажи, выросла в сентябре на 0,3% и составила 1277 $/м2. Примечательно, что общий рост был достигнут за счет 3-комнатных квартир, а также из-за увеличения доли более дорогих «однушек». У большинства типов квартир в сентябре преобладала отрицательная динамика.
В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):
· 1-комнатные квартиры: 1354 $/м2 (-0,3% за месяц) – $47 500;
· 2-комнатные квартиры: 1226 $/м2 (-0,2%) – $58 000;
· 3-комнатные квартиры: 1203 $/м2 (+3,7%) – $78 000;
· 4-комнатные квартиры: 1102 $/м2 (-7,1%) – $90 000.
Средний уровень цен в объявлениях о продаже квартир вырос в сентябре на 0,7% и достиг максимального уровня за 2,5 года. Примечательно, что на фоне подорожания квартир в старом жилом фонде опустились цены на современные "каркасники".
Разрыв между ценами предложения и реальных сделок увеличивается третий месяц подряд.
Рост цен тяготел к центральной и западной частям города. Максимальные темпы роста были отмечены в Верхнем Городе, в районе улицы Сторожевской, а также в Грушевке. В каждом третьем микрорайоне Минска наблюдалось снижение цен, сильнее всего оно проявилось в Степянке и районе улицы Пулихова, где квартиры подешевели более чем на 3%.
Рынок жилья нынешней осенью можно назвать сбалансированным – нулевая динамика цен обычное явление при таком соотношении спроса и предложения. В дальнейшем, если равновесие не будет нарушено внешними шоками, наиболее ожидаемым процессом будет увеличение торга. Цены предложения могут оставаться практически неизменными, в то время как цены реальных сделок станут медленно опускаться. Этот процесс уже прослеживается – в сентябре доля сделок в диапазоне 35-40 тысяч оказалась самой ощутимой за последние 7 месяцев. Покупатели торгуются всё активнее, даже если речь идёт о самых дешёвых квартирах.
Последняя волна новых объектов, которые одновременно и в большом количестве вышли на рынок, была зафиксирована в августе. Многие собственники этих квартир выставили цены с запасом (из-за этого даже немного вырос индекс цен) и на протяжении 1-2 месяцев изучали спрос. Столкнувшись с недостаточным интересом со стороны покупателей, они будут активнее идти на уступки в ноябре-декабре. Дополнительным стимулом для них будет и то, что не за горами традиционная январская «яма», когда количество сделок падает на 30-40%, что усугубит конкуренцию среди продавцов.