Кто должен платить за аренду земли? Что изменил новый указ для застройщиков и владельцев зданий
REALT.BY уже писал о неприятном «сюрпризе», с которым столкнулись товарищества собственников в некоторых бизнес-центрах Минска, когда неожиданно им насчитали огромные суммы платы за право продления договора аренды. Оказывается, что данные изменения предусмотрены указом № 463, принятым еще в конце прошлого года. Вместе с ведущим юристом практики строительства и недвижимости компании REVERA Александром Антоновым мы решили разобраться с тем, кто и в каких случаях должен оплачивать это самое право заключения договора аренды.
Откуда вообще взялась плата за право заключения договора аренды?
Для начала немного теории. Земля для строительства объектов недвижимости, как правило, предоставляется застройщику на праве аренды. Помимо ежегодной арендной платы, землепользователи для получения земельного участка должны вносить и плату за право заключения договора аренды участка (ст. 31-1 Кодекса о земле).
Размер платы определяется либо по результату аукциона, либо на основании кадастровой стоимости участка (если участок предоставлялся без аукциона).
Плата за право заключения договора аренды предоставляет право заключить договор аренды на определенный срок.
При этом некоторые застройщики могут быть освобождены от такой платы, например, в связи с заключением инвестиционного договора.
После окончания строительства застройщик передает объект его новым собственникам (по договорам купли-продажи, долевого строительства и т.д.), и в последующем они самостоятельно или через товарищество собственников обращаются за переоформлением земли. При продлении (заключении нового) договора аренды плата за право заключения договора аренды может как взиматься вновь, так и не взиматься. Этот вопрос урегулирован нормами Указа от 27.12.2007 № 667, в который были внесены изменения Указом от 26.12.2017 № 463.
Что изменилось для собственников помещений после принятия указа № 463?
Рассмотрим основные случаи, когда юридические лица обращаются за оформлением (продлением) земли для эксплуатации и обслуживания принадлежащего им недвижимого имущества.
Ситуация | Как было (Указ №667 до принятия изменений) | Как стало (Указ №667 с внесенными изменениями от 26.12.2017 согласно |
В здании есть несколько изолированных помещений, которые принадлежат различным собственникам (возникло совместное домовладение) | плата не взималась (ч. 5 п. 6) | - при предоставлении плата взимается, за исключением платы, приходящейся на часть земельного участка, соответствующую доле, занимаемой жилыми помещениями и иным имуществом, предназначенным для обслуживания этих помещений (ч. 2 п. 12-2); - при заключении на новый срок договоров аренды плата взимается, за исключением платы, приходящейся на часть земельного участка, соответствующую доле, занимаемой жилыми помещениями и иным имуществом, предназначенным для обслуживания этих помещений. (ч. 3 п. 12-2) |
У здания один собственник, или общая собственность на здание | плата взималась, если такая плата взималась при предоставлении этих участков в аренду для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) (ч. 5 п. 6) | плата взимается, если такая плата взималась при предоставлении этих участков в аренду для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) (ч. 2 п. 12-2) |
Таким образом, как объясняет Александр Антонов, порядок предоставления (продления) аренды земли не изменился, если в здании нет совместного домовладения (нет нескольких изолированных помещений, принадлежащих различным собственникам).
Если же в здании существуют отношения совместного домовладения, то ранее за переоформление земли от застройщика на собственников (дольщиков, покупателей недвижимости) плата за право заключения договора аренды не уплачивалась (независимо от того, уплачивалась ли такая плата при предоставлении земли для строительства). С учетом указа № 463 собственники (за исключением собственников жилья) в любом случае должны будут заплатить плату за право заключения договора аренды.
При этом, как подчеркивает специалист, с неожиданными расходами в виде оплаты права на заключение договора аренды земли сегодня могут столкнуться не только собственники помещений, вводимых в эксплуатацию, но и владельцы уже функционирующих объектов по истечении срока аренды. Например, если 10 лет назад аренда земли под бизнес-центр была выделена без какой-либо платы (объект строился по инвестиционному договору), то это не значит, что собственники могут продолжить пользоваться землей бесплатно и дальше. Владельцам таких помещений нужно быть готовым к тому, что им в скором времени выставят счет за право продления договора аренды.
А что насчет помещений в жилых домах?
Все чаще первые этажи в новостройках отводят под кафе, магазины, фитнес-центры. Оказывается, указ № 463 затрагивает собственников и этих объектов. Освобождение от оплаты за право заключения договора аренды здесь действует только на часть земельного участка, соответствующую доле, занимаемой жилыми помещениями и иным имуществом, предназначенным для обслуживания этих помещений (лестницы, общие коридоры и т.д.). То есть касается только жилых помещений. Остальным же придется заплатить.
Впрочем, в отличие от нежилых зданий, земля под жилыми домами, если речь идет о Минске, чаще всего предоставляется не на праве аренды, а на праве постоянного пользования. В этом случае вопрос с взиманием платы за право заключения договора аренды не возникает.
А можно просто не платить за это самое «право»?
Несмотря на все усилия белорусского бизнес-сообщества, которое не первый год лоббирует отмену платы за право заключения договора аренды, отказаться от уплаты этого сбора пока нельзя. К тому же, в случае нарушения определенных законом сроков продления аренды земли собственнику придется заплатить и своеобразный «штраф» — земельный налог в 10-кратном размере за самовольно занятый участок (п. 4 ст. 196 Налогового кодекса).
Справка. Размер платы за право заключения договора аренды, который необходимо заплатить, существенен. Для наглядности: за право заключения договора аренды земли под обслуживание небольшого офисного здания не в самом престижном районе Минска необходимо заплатить более 340 тысяч рублей при заключении договора на 5 лет и более 2 миллионов рублей — при аренде на 80 лет. По истечении срока договора за его продление необходимо будет снова платить.
Дорогие читатели, специально для вас мы запустили канал в мессенджере Telegram. Подписывайтесь на нас — и вы будете узнавать все новости рынка недвижимости, а также актуальную аналитику первыми. Там мы сможем общаться менее формально, а у вас будет возможность высказать редакции какие-то пожелания или замечания. Спасибо, что вы с нами!
Читайте также:
Продал «недострой» — плати налог. Почему собственников незавершённых строений лишают льготы