"И кредиты доступнее, и цены сбалансированы. Но оптимизма меньше" Почему штормит рынок недвижимости

Рынок недвижимости Беларуси заметно оживился за счет отложенного спроса и растущего кредитования, но строительную отрасль по-прежнему лихорадит. О том, почему застройщику нужен отптимизм, какова справедливая цена метра и могут ли «подогреть» рынок недвижимости кредиты и айтишники, TUT.BY рассказал руководитель и совладелец группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович.

Ситуация — лучше. Но оптимизма меньше

— В прошлом году экономика Беларуси более или менее ожила, но о строительстве этого не скажешь. По вашим ощущениям, отрасль в нынешнем году все-таки превысит результаты прошлого?

— По Минску в 2016 году было 873 тысячи квадратных метров построено, в 2017-м — 721 тысяча, план на 2018-й — 720 тысяч.

— Тот есть роста ждать не приходится?

— Нет. Особенно если сравнивать с 2015-м, когда объем был более 1 млн кв м. По Беларуси картина примерно такая же: 4,284 млн кв м, 3,792 млн и план на 2018-й — 4 млн кв м. То есть меньше, чем в 2016-м.

— Но ведь кредитование пошло — а предложение не растет.

— Строительство — процесс небыстрый. Активизировались кредиты — пошло оживление на рынке. Девелоперы размораживают какие-то проекты, начинают покупать на аукционах участки. Но оживление превратится в квадратные метры не раньше чем через два года. Но через два-три года оживления на рынке, возможно, уже не будет.

— Кстати про кредитование — сколько сделок сейчас осуществляется с привлечением заемных ресурсов?

— 60% кредитников в новостройках, около 35% — на вторичном рынке.

— Это очень много, ведь еще год-два назад немногие рисковали влезать в кредитную кабалу по тем ставкам. Но это не исторический максимум?

— Я помню золотой год для кредитования — 2007-начало 2008-го, когда валютные кредиты были уже под 11% — доли достигали 70% и 40%. Больше никогда не было.

— Cлава богу, цены до того уровня не дошли.

— Не дошли. И ситуация на рынке лучше. И ставки эти — в рублях, и цены более сбалансированы. Но оптимизма меньше в обществе. С тех пор прошло два серьезных кризиса. Все поняли, что капитализм не придет к нам легко и поступательно. Надежда на то, что каждый год мы будем ближе и ближе к Европе по уровню жизни не оправдалась. Два серьезных отката случилось, и оптимизма на рынке меньше.

— Уж сколько оптимизма в 2007—2008 годах, мы помним эти заявления московского девелопера про то, куда идти тому, у кого нет миллиарда долларов. Тут здравый смысл, а не оптимизм нужен.

— Оптимизм — это абсолютно рыночная категория. Понятно, что голову нельзя терять, но могут совершаться более рискованные инвестиции, либо сдержанность в тратах, в инвестициях, ожидания «черного лебедя». Хотя и здравый смысл нужен всегда, вне зависимости от оптимизма или пессимизма на рынке.

Если говорить о гражданах, то даже в пору оптимизма здравый смысл люди не теряют — никаких массовых разорений, волнений не было. Застройщику советовать сохранять здравый смысл сложнее — бизнес сам по себе это риск.

— Соотношение сделок на вторичке и новостроек сейчас какое?

— 1 к 0,7−0,8. Вторичка лидирует, но доля новостроек увеличивается.

Золотое правило — работать с колес

— Сейчас цены упали, население стало активно кредитоваться — застройщикам это должно было оптимизма добавить. Но вместо этого у крупных застройщиков — финансовые проблемы.

— Основная проблема в том, чтобы не было растянутых процессов. Потому что сегодня — оптимизм, завтра — пессимизм, война в Украине, которую никто не мог предположить. Но практика показывает, что какие бы ни были потрясения, примерно за два месяца наш рынок недвижимости оправляется от шока, оживает — пусть по другим ценам, но покупки идут, восстанавливаются как минимум на уровне 70−80%. То есть нужно избегать длинных процессов, сильно не разносить во времени затраты и приходы. Все привлеченные средства должны быть максимально быстро освоены. Золотое правило — работать с колес.

— Правило всем на рынке известно, но все равно проблемы повторяются.

— Понятно, что инвестиционный цикл в любом случае длительный, минимум год-полтора придется инвестировать в проект, в инфраструктуру, отселение и так далее. Если ты занимался отселением на высоком рынке, а потом начал продавать на низком, то твои затраты должны быть распределены на весь проект. Пусть рентабельность снизится, но средства вернутся. Ведь если анализировать скандалы вокруг крупных застройщиков, проблема в том, что большая часть затрат сделана в других экономических условиях, при другой стоимости недвижимости — это и есть проблема отсутствия разбивки процесса на этапы. К примеру — вы хотите построить большой объект, на 50 тысяч квадратных метров. Можно залить один огромный фундамент и на нем строить эти метры. Но вы начали это делать, когда цемент и арматура были очень дороги. Это 30% затрат. И тут кризис, цены падают, цемент в два раза дешевеет, сталь в два раза… Цена продаж падает, ваша выручка уже не соответствует планам — вы понимаете, что даже продав все площади, не отобьете своих затрат, потому что 30% вложений сделали по высокой цене. На практике такие проекты нужно разбивать на этапы, в чем сейчас уже многие убедились. Короткий процесс вложения и возврата снижает риски. То есть по максимуму работать с колес, чтобы и затраты и возврат средств были примерно на одном рынке.

— Как свой девелоперский опыт оцениваете [в 2016-м с участием группы компаний «Твоя столица» был введен в строй бизнес-центр «Красавік» на пересечении проспекта Дзержинского и проспекта Жукова]?

— В целом — положительно, хотя мы с инвесторами входили в проект на высоком рынке, а реализацию начали на самом дне рынка. Но проект не заглох, у инвесторов хватило денег и доверия и «Красавик» получился, крупный и успешный проект.

— Так почему не повторить?

— Так деньги… Начало реализации на низком рынке влияет на сроки возврата инвестиций.

— Насколько существенны такие корректировки при не оптимальном попадании в цикл?

— Нормальный срок возврата — от 10 до 15 лет. Если меньше — это супер.

— Ставка на ИТ-страну может «подогреть» рынок недвижимости?

— Не знаю. Но надеюсь, что нет.

— Я тоже надеюсь. Но вы-то почему?

— Потому что мы не перепродаем недвижимость. Мы же не посредники между теми, кто покупает и продает дороже. Мы — производители услуги. И довольно непростые. У нас в компании целый свой дата-центр — информации очень много. Есть большой ИТ-отдел. Все эти люди обеспечивают процесс оказания услуг. Чем больше активности на рынке, тем лучше производителю услуги. Но если на рынке все дорого, активности мало и производитель услуги страдает. На таком рынке нажиться могут спекулянты, но не классическая риелторская компания, работающая на обороте.

— Сейчас цена метра — здоровая для риелторов и для экономики?

— Да. Для Беларуси, и уж точно для Минска соотношение средней зарплаты и цены квадратного метра один к двум — приемлемое.

— Говорят, надо бы один к одному.

— Такого у нас никогда не было. А вот один к трем и один к четырем — было. Если при средней зарплате 600−700 долларов метр будет 1100−1200, это нормально.

— Минимальная себестоимость метра в Минске сейчас какая? Метр дороже 2 тысяч рублей у нас — это от жадности застройщика или от высокой себестоимости?

— Себестоимость жилья — это не просто стоимость коробки. Это инженерные сети, инфраструктура, отчисления городу. Так что минимальная себестоимость панели — порядка 600−700 долларов.

Стабильность только снится

— С себестоимостью разобрались. А что влияет на уровень конечных цен на рынке?

— По нашему исследованию, самая большая корреляция цены метра в Минске — со средней зарплатой в долларовом эквиваленте. На цену на рынке очень серьезно влияют государственные застройщики, МАПИД, УКСы, массовая панель. Но если падает средняя зарплата, падает цена метра.

— То есть нынешний рост цены метра напрямую связан с ростом зарплат, который, кстати, многие эксперты считают краткосрочным?

— Она за год подросла процентов на 7−10. То же самое с ценами.

— Дедолларизация и усилия в этом направлении Нацбанка и правительства — в плюс рынку недвижимости?

— Рынку недвижимости это скорее будет в минус. Во-первых, достаточно много кредитных ресурсов девелоперы привлекали в валюте. Весь остальной процесс происходит в рублях, и не понятно, хватит ли их для возврата кредита. Особенно если продаешь в рассрочку. Продавая в рассрочку на низком рынке через год или два можешь пожалеть об этом, потеряв процентов 20. Если рынок в начале падения, тогда продажа в рассрочку может быть выгодной девелоперу. Тема рассрочки ранее популярная и сейчас возвращающаяся. Рассрочку к валюте не привяжешь, а если сроки длительные, то за это время с рублем может случиться все что угодно.

— Три года рубль вполне стабилен. Сколько лет надо рынку, чтобы эти риски уже воспринимались как приемлемые?

— Если говорить о строительстве — то минимум два-три года.

— То есть пока фактически стабильного периода удовлетворительной длины у вас не было?

— Чтобы от плана до реализации — не было.

— Возможно, сейчас такое, наконец, случится. И нам станут доступны нормальные инструменты, вроде ипотеки или рассрочки.

— Если в рассрочку в рублях, то риски очень большие. Тем более на рынки заявляют сроки 5−8 лет. Для гражданина это привлекательно, конечно…

— Если за эти годы ничего не произойдет и объект будет достроен без проблем и серьезных переносов.

— Именно. Это же палка о двух концах. Рассрочка — достаточно опасная вещь. Если за восемь лет что-то с девелопером случится, то все, что останется у клиента — договор поднайма. Квартира тебе не принадлежит, за возврат вложенных денег придется судиться… В такие схемы можно входить только с очень надежным застройщиком.

— У нас вроде бы и контроль очень жесткий, но и проблемы долгостроев и банкротств все равно остаются. Как и проблемы весьма своеобразно составленных договоров, лишающих гражданина всех прав. Не хочешь — не покупай. Как это привести в более цивилизованный вид? Рынок расставит по местам? Государству придется вмешаться?

— Могу рассказать, как этот вопрос решили поляки. Дело не в дедолларизации, а именно в гарантиях гражданам того, что они не окажутся у разбитого корыта. Схема такая — любой девелопер или инвестор должен выбрать уполномоченный банк, заключить договор на обслуживание проекта. Привлекать деньги инвестор, вложивший небольшую собственную сумму, может прямо с рынка. Но распоряжаться этими деньгами он не имеет права — они аккумулируются на спецсчете в банке, а банк кредитует своими, депонируя деньги людей. При этом продать можно хоть все квартиры, но деньги банк выдает в зависимости от степени готовности объекта.

— Деньги граждан депонируются под конкретный объект? Пустить их, как у нас случается, на другой проект нельзя?

— Абсолютно верно.

— А если у застройщика все-таки проблемы?

— Даже если ты собрал деньги на низком рынке, а достраивать надо на высоком, проект будет закончен. Если девелопер не сможет выполнять свои обязательства, банк тогда обязан закончить объект за счет собственных средств. Такого, что стройка встала и нужно менять заказчика, решать, что будет с дольщиками, у которых договор с прежним заказчиком — такого нет. Казалось бы, такая схема все усложняет, и несколько удорожает, но гражданам не надо беспокоиться о том, кто застройщик и насколько он надежен — есть разработанный государством механизм и ответственный банк. Девелопер, инвестор может быть любой — польский, израильский, из арабских стран — это сильно двинуло рынок вперед. И инвесторы пошли — бизнес-процесс отработан, приходи с деньгами и начинай работать.

Инвестировать приходится в технологии, грядет техперевооружение буквально всего. Пользователь получает большую скорость получения достоверной информации, меньшую стоимоть обслуживания.

— Стоимость риелторских услуг — болезненная тема. Откуда такой ценник?

 — Свою роль здесь играет определенная непредсказуемость: по нашей статистике, объект может продаваться и одну неделю, и шесть-восемь месяцев, это зависит от большого количества разных обстоятельств. В среднем на подготовку и реализацию каждой сделки требуется 230 человеко-часов. Самое дорогое — офлайн. Это время людей, аренда офиса, поездки куда-то при сборе информации, работа с ипотекой, контроль за освобождением объекта недвижимости. Даже частичный перевод процессов в онлайн все удешевляет. А рынок конкурентный, расходы пытаются оптимизировать все, и цены на услуги будут снижаться.

— А технология блокчейн может помочь?

— Вряд ли. Если честно, пока до конца не разобрался, какие могут быть возможности. Кроме пиара, никаких практических преимуществ для рынка недвижимости от заявлений об использовании криптовалют, блокчейна, пока не вижу.