Откровенный разговор с Андреем Алешкиным: «Когда говорят, что Минск переполнен торговыми центрами и отелями, так и хочется ответить: это чисто обывательский взгляд»

Такой прогноз относительно развития рынка дал Андрей Алешкин, партнер, директор брокерского подразделения Colliers  International в Беларуси.

При встрече с Андреем Алешкиным мы более подробно обсудили ситуацию в разных сегментах рынка, а также поговорили о перспективах его развития.

— Андрей, какие новые тенденции появились на рынке офисной и торговой недвижимости в 2017 году?

— Главным драйвером на офисном рынке по-прежнему выступают IT-компании, которые и формируют спрос, причем на достаточно крупные площади. Даже наблюдается обратная ситуация: предложение уже не соответствует спросу, т.е. помещений недостаточно, и это дает основание девелоперам задуматься над новыми проектами. Но хотелось бы подчеркнуть: над качественными проектами. Объекты долевого строительства с десятками собственников не соответствуют запросам топовых арендаторов.

В торговой недвижимости — это открытие новых проектов DanaMall, GreenCity (первая очередь), GalleriaMinsk и соответственно появление новых для Беларуси брендов, новых форматов уже существующих брендов, новых планов по входу на рынок. Это, безусловно, хорошие новости. Кроме того, открылись и новые проекты в регионах: в Витебске — ТЦ «ТриО», к концу текущего года в Бресте готовится к открытию обновленный ЦУМ.

Galleria Minsk

— Поменялись ли арендные ставки и насколько?

— На данный момент можно говорить о некой стабилизации ставок. Но, например, в сегменте офисов класса В1 даже наблюдалась некоторая их подвижка в сторону роста. Однако пока рано говорить, что это устойчивая тенденция.

— Прижилась ли на рынке такая схема расчета, как процент от оборота?

— В торговой недвижимости во всем мире применяется именно такая схема, и Беларусь не стала исключением. Действительно, для нас это явление новое, применяется всего несколько лет. Однако это нормальная практика и вполне соответствующая рынку. Более того, она мотивирует как арендатора, так и арендодателя работать более интенсивно. В торговле она устраивает обе стороны.

— Кто правит балом на рынке офисов и торговых помещений – по-прежнему арендаторы?

— Думаю, что на офисном рынке однозначно балом правит арендатор, хотя это вопрос отношений. Есть примеры так называемых лояльных бизнес-центров, собственники которых заботятся о своих арендаторах, постоянно проводят для них какие-то мероприятия, дарят подарки и т.п. Тем самым они сохраняют те арендные ставки, которые у них были зафиксированы ранее. Но это, скорее, исключение, нежели правило.

В торговле по-прежнему не хватает арендаторов для заполнения крупных ТРЦ, и они, соответственно, диктуют свои условия. Но в успешных проектах торговых центров, сданных в эксплуатацию ранее, вакансия минимальна или ее вовсе нет. Вот там балом правит арендодатель. Подбор арендаторов, особенно на прикассовую зону, осуществляется путем проведения аукционов.

— Новые ТРЦ в Минске. Выполняют ли все заявленные ранее девелоперами функции, какова их проходимость и вакантность?

— Есть вопросы ко всем новым ТРЦ, но это связано с присутствием малого количества брендов непосредственно от производителя (прямых). Не секрет, что в Беларуси преобладает рынок франшиз, причем и их выбор не велик. Поэтому девелоперам приходится самим выполнять различные функции (например, самим выступать в качестве операторов развлечений) для увеличения проходимости в центре.

Если говорить о вакантности, то она у всех высокая, особенно на старте. Раньше считалось идеальным, если на момент открытия новый ТРЦ имеет 65-70% заполняемости. Теперь реальность такова, что у большинства ТРЦ на старте вакантность более высокая.

Проходимость тоже разная. Например, ТРЦ Galleria Minsk уже может похвастаться высокой проходимостью, поскольку он превратился в своего рода «тусовочное место». Хорошо это или плохо? Думаю, что хорошо.

— Почему с каждой новостью о возведении в Минске нового ТЦ или отеля чуть не половина комментаторов на форумах пишет «сколько можно»? Действительно ли рынок уже перенасыщен торговыми площадями и отелями?

— Это чисто обывательский, не профессиональный взгляд на вещи. На первый взгляд, кажется, что ТЦ и отелей действительно много. Но когда начинаешь анализировать и сравнивать наш рынок с соседними, то картинка становится другой, особенно если говорить о качественных характеристиках объектов.

Многие были в соседних странах, в Европе и видели тамошние ТРЦ, которые порой можно назвать не иначе, как чудом, и не только в архитектурном плане, но и по масштабу, площадям, количеству магазинов, дополнительных функций, развлечений. Наш рынок отстает в развитии с точки зрения качества и уровня услуг.

Что касается отелей, то, действительно, их уже достаточно, но не всех категорий. Например, хорошие твердые три звезды не помешали бы Минску, или один отель Luxuryточно был бы востребован в столице. Так что инвесторам и девелоперам есть еще над чем работать в любом сегменте рынка. Но к каждому проекту надо подходить основательно и взвешенно, чтобы он, образно говоря, сразу после старта не превратился в пережиток прошлого.

— Насколько интересны девелоперам спальные районы Минска (Каменная Горка, Уручье, Малиновка и пр.) как места развития торгово-развлекательных комплексов? Будут ли новые ТРЦ перемещаться из центра города на окраины после исчерпания свободных участков для строительства в самых «проходных» местах?

— Конечно, интересны. Мы уже не первый год наблюдаем процесс, когда девелоперы перемещаются со своими проектами в крупные жилые районы или по периметру МКАД. Это действующие «Экспобел» и GreenCity, строящиеся «Галерея Сеница» и DiamondCity.

Что до мега-проектов, то это вопрос времени. Конечно, вместе с развитием рынка и они будут перемещаться на окраины. К тому же в центре города участков под такую застройку практически нет. На данный момент ТРЦ площадью 200 тыс. кв.м заполнить некем, поэтому их активно и не строят в спальниках.

—  Какие международные бренды уже пришли в Минск, насколько они востребованы, какие ожидаются и когда?

— На самом деле, уже есть некоторые подвижки в этом плане. На рынке совсем недавно появились такие бренды, как Koton, FinnFlare, GloriaJeans, «Леонардо», и другие, работающие напрямую, и скоро мы ожидаем приход всех брендов группы Inditex.

Кроме того, по франшизе открылись магазины LPPgroup (Reserved, Cropp, House, ожидается Mohito и Sinsey), Quicksilver, Pandora, NewBalance и другие.

Можно сказать, что на рынке фастфуда произошла революция: KFC, BurgerKing, Sbarro, TexasChicken, Carl`Junior, Hesburger, Крошка Картошка, Ташир Пицца, Крыла, и это еще далеко не все…

— Появились ли подвижки в развитии региональных рынков Беларуси? Какие интересные проекты реализованы и реализовываются?

— Региональный рынок всегда был интересен девелоперам из-за его неразвитости, и в первую очередь с точки зрения ритейла. Ведь не секрет, что бренды не заходят на рынок ради одного магазина, им нужно развитие. Конечно, Минск в этом плане всегда был в приоритете. Но потом постепенно бренды заходят на рынки областных городов и городов-стотысячников.

Как правило, в регионах реализуются небольшие проекты. Но есть пример и достаточно крупного по белорусским меркам ТРЦ «Тринити» в Гродно, который задаст новую планку для региональных проектов.