Настоящий детектив. Три истории о том, как риэлтеры спасли клиентов от покупки жилья с неприятным сюрпризом

— Около пяти лет назад один из клиентов пожелал заключить договор на продажу собственной квартиры по улице Калиновского, для чего мы с ним и встретились, — рассказывает историю из практики Леокадия Коптюк, агент по операциям с недвижимостью АН «Пакодан». — На заключение эксклюзивного договора вместе с пакетом правоустанавливающих документов продавец принес копию лицевого счета — ту, что принято называть «развёрнутой». Обычно эта копия запрашивается в расчетно-справочном центре агентством недвижимости, а тут — сам принёс. «Ну, принёс — и ладно», — подумала я. Заключили эксклюзивный договор. Но настороженность не уходила. На следующий день я оформила запрос в РСЦ. И, представьте, мне выдают документ, который несколько отличался от предъявленного продавцом: в списке числился без вести пропавший жилец. Я зашла в территориальное отделение милиции, которое находилось в том же помещении, чтобы узнать, признан ли жилец умершим (иногда новые сведения не сразу доходят до РСЦ) — данных о его смерти не было. Заказала справку о жилищной квоте, и выяснилось, что она начислялась на исчезнувшего человека. То есть он не просто имеет право жить в этой квартире, а ещё, возможно, и имущественные права на неё! А пропал гражданин сразу после приватизации, о чём свидетельствовали представленные документы и участковый милиционер после наведения соответствующих справок. Самое интересное, что нашим клиентом квартира была приобретена в собственность уже через много лет после пропажи одного из её жильцов.

Знал ли об этом наш продавец? Об этом история умалчивает. То ли не знал, то ли решил заключить столь сомнительную сделку на свой страх и риск.

С помощью представителей правоохранительных органов мы нашли координаты матери без вести пропавшего жильца. Женщина сказала, что ее сын «приженился» где-то в Грузии, лет двадцать назад, пару раз за это время звонил, жив ли — не знает. В общем ситуация непредсказуемая: жилец мог вернуться в любой момент и воспользоваться своими правами на эту квартиру.

Мы расторгли эксклюзивный договор на оказание услуг продавцу. Как и зачем он получил свой вариант развернутой копии лицевого счета, в которой не был зарегистрирован пропавший жилец — остается лишь догадываться. Возможно, он просто рассчитывал на леность агента.

Хайзенберг в шкафу

— Два года назад к нам обратилась клиентка, — рассказывает Павел Астапеня, директор АН «Эксперт». — Она собиралась купить две комнаты в трехкомнатной квартире, цена была близка к рынку. Этот вариант она нашла самостоятельно, и в агентство пришла только за оформлением сделки. Кроме того, поведение продавцов вызвало у нее подозрение: слишком суетливо они себя вели, на все были согласны. Мы проверили квартиру, ее историю, всех, кто имеет отношение к праву собственности, и в процессе проверки обнаружили серьезный нюанс, связанный с владельцем третьей комнаты. Жилец стоял на учете в наркодиспансере, а квартиру, в которой собиралась жить клиентка, превратил в настоящий притон, лабораторию по изготовлению наркотиков и точку их реализации. Все это мы выяснили, позвонив участковому.

Судя по всему, у жильца были судимости, и правоохранительные органы ждали от него очередного рецидива, но на тот момент потенциальный сосед нашей клиентки еще не был пойман с поличным. Эту информацию обычный покупатель едва ли может получить или по каким-то признакам догадаться. Вот и у покупательницы будущий сосед не вызвал никаких подозрений: нарколаборатория была визуально незаметна, о ней можно было узнать только изучив историю этой квартиры. Разумеется, клиентка отказалась от покупки такого варианта жилья. Во время заключительного разговора продавец пошел на попятную: «Да мы сами не знали, понятия не имели…». «Как вы не знали? — удивилась клиентка. – Жили в одной квартире с наркодилером и не замечали странностей?». Мы передали суть разговора с участковым, продавец моментально сконфузился и вернул залог. По закону он был обязан указать на дефект в виде жильца с криминальным прошлым, ведь если потребитель находится под влиянием ложной информации о товаре, сделку купли-продажи можно оспорить в суде, однако гарантировать удовлетворение такого иска не возьмется ни один юрист.

— Ничто так не объединяет людей, как раздел имущества, — уверена Юлия Гребенева, аттестованный риэлтер агентства недвижимости «7 этажей». — Однажды в агентство обратились брат и сестра. Оба были устроены в жизни и решили продать квартиру, унаследованную от родителей, разделив деньги поровну.

С первого взгляда сделка показалась совершенно обычной, каких миллион. Но на деле все оказалось не так тривиально. До приватизации главным квартиросъемщиком являлся родной отец наших клиентов. Он умер задолго до их матери, которая унаследовала квартиру от мужа. А пока он был жив, члены семьи приватизировали квартиру. Причем, помимо отца — основного квартиросъемщика, в приватизации участвовала мать и их сын, который на тот момент не только успел достигнуть совершеннолетия, но и жениться, и обзавестись двумя детьми. Его супруга и дети тоже участвовали в приватизации квартиры (на тот момент действовали квоты на детей). По неизвестной причине нотариус, оформлявшая наследство после смерти мужа, интересы участников приватизации не учла. При оформлении наследства от матери детям эти факты почему-то тоже не вскрылись. Все выяснилось только тогда, когда брат с сестрой обратились в наше агентство. Все участники приватизации были приглашены на сделку и дали свое согласие на продажу квартиры. После этого брат с сестрой разделили деньги уже не поровну, а из расчета 70% — брату, 30% — сестре, но в обиде никто не остался, ведь сделка была абсолютно справедливой, а покупатель приобрел квартиру без нюансов. Если бы описанные выше факты не выявились, и мы не получили бы согласия третьих лиц, то сделка могла бы быть оспорена в будущем.