Почти "МММ": 10 лет назад дольщики вложили по $40-60 тыс. в долевое строительство мансарды и с тех пор не видели ни денег, ни квартир
10-летний конфликт вокруг дома по Независимости, 109, невольно вызывает ассоциацию с финансовой пирамидой. В 2005 году люди вложили по $40-60 тыс. в строительство мансарды над этим домом и с тех пор не видели ни денег, ни квартир. Дольщикам обанкротившегося "МинСервисТранса" повезло не больше, чем акционерам "МММ". Сотни тысяч долларов, внесенные простыми вкладчиками, бесследно испарились.
– Для того чтобы вложить деньги в строительство мансарды на Независимости, 109, я продал однокомнатную квартиру на ул. Калиновского, – рассказывает дольщик Александр Хинев. – Первые 5-6 лет мы снимали жильё, потом деньги кончились – пришлось ютиться у родственников. Жили впятером: брат, мать и моя семья из трех человек в двухкомнатной квартире. На момент, когда мы внесли ⅔ стоимости жилья, сыну было два года, сейчас ему 12 лет. Нужно его кормить, одевать и параллельно решать вопрос с местом жительства. Сейчас я строю дом за городом – другой перспективы обзавестись жильем у меня нет.
Прошло 7 лет с тех пор, как застройщик "МинСервисТранс" признал себя банкротом. Дольщики были поставлены перед выбором: попытаться вернуть деньги через процедуру банкротства бывшего застройщика или продолжить строительство квартир в мансарде с новым – "Терра Инжиниринг". Часть людей приняла решение вернуть средства, вложенные в строительство, которые в теории должны были изъять у неблагонадежного застройщика в ходе процедуры банкротства. Однако процедура, которая по закону должна длиться не более 3 лет, до сих пор не завершена. Деньги со спецсчета, куда поступали вклады дольщиков, были выведены на счет посторонней фирмы, но прокуратура отказывается возбуждать уголовное дело по этому факту, ссылаясь на формальные проверки и давая формальные отписки. От надежды на возврат вложенных средств у дольщиков за семь лет не осталось и следа.
– Идут суды, суд судом погоняет, – рассказывает Алексей, дольщик, вложивший в 2005 году порядка $60 тыс. в строительство двухкомнатной квартиры на Независимости, 109. – Вместе со мной судятся еще трое дольщиков, ни один из них до сих пор не увидел ни копейки вложенных средств. Очевидно, что бывший застройщик вывел деньги дольщиков со спецсчета на счет брестской фирмы. Но при общей ясности ситуации, что это чистой воды мошенничество, при действующем указе Президента, который гласит, что деньги дольщиков со спецсчета могут уходить только на определенные нужды, процедура банкротства длится уже 7 лет. Уголовное дело о мошенничестве против бывшего застройщика прокуратура не возбуждает, наши обращения спускаются до уровня РУВД, РУВД присылает отписки о проведенных проверках, и так по кругу. На брестской фирме, куда были переведены наши средства, числится недвижимость, и вроде бы есть надежда ее отсудить и часть вложенных средств вернуть дольщикам, хотя за давностью лет там сумма раз в 5, а то и в 10 уменьшилась. Но представители бывшего застройщика очень ловко пользуются дырами в законодательстве, еще лет 10 пройдет – и нечего будет получать со всеми этими инфляциями и девальвациями.
Другая часть дольщиков перешла в качестве обременения новому застройщику – "Терра Инжиниринг". Фирма обещала без доплат построить квартиры обманутым вкладчикам, а деньги "отбить" на продаже остальных жилых помещений в надстройке, которая теперь "раздалась" до двух этажей с мансардой. Правда, и тут за семь лет решительно ничего не изменилось. Камнем преткновения поначалу считался капитальный ремонт дома, на который власти города никак не выделяли финансирование. Но в сентябре 2014 года, когда все материальные трудности были преодолены, перед властями и застройщиком встала новая проблема – жильцы, не желающие надстройки.
Сталинский дом, который был выбран для надстройки, возведен в 1952 году, и за 63 года ни разу не видел капитального ремонта. Его стены настолько ветхие, что с них осыпается лепнина и штукатурка, а кирпичную кладку, по словам жильцов, можно разобрать голыми руками.
Жильцы уверены, что во время реконструкции произойдет обрушение дома, и из центра города их в лучшем случае выселят в Каменную Горку. А согласие большинства собственников, которое в феврале 2010 году собирала местная администрация, по свидетельству жильцов, было получено в нарушение соответствующего указа Президента и вследствие введения собственников в заблуждение.
Осенью 2014 года средства массовой информации вновь вернулись к давно забытому конфликту. Внимание к проблеме несбывшейся мансарды привлекла растяжка, которую жители трехэтажки прикрепили на фасад: "Дому 63 года! Требуем капитальный ремонт!!! Ремонт без надстройки!!!"
Растяжка появилась после собрания в администрации Первомайского района. На собрании жильцов поставили перед фактом: надстройке быть.
В начале марта следующего года застройщик прислал жильцам договоры на капитальный ремонт и реконструкцию здания. Большинство собственников вернули их с отказом, и письменно уведомили застройщика, что не предоставят доступ в свои квартиры. А в июне получили повестки в суд: истцом выступал застройщик "Терра Инжиниринг", пожелавший в судебном порядке получить доступ в квартиры людей, выступающих против мансарды.
Однако после первого судебного заседания ЖРЭО разворачивает у дома стройплощадку. Рабочие отключают "сталинку" от теплоцентрали, бросив возмущенным жильцам такую реплику: "Придут морозы – приползете на коленях с просьбой делать надстройку, а ваши соседи, которые выступают за надстройку, вас же и придушат". Услышав угрозы, жильцы вызвали милицию и Госстройнадзор. Работы по капремонту были приостановлены, а судебные разбирательства длятся до сих пор.
– Если бы не дольщики, мы бы давно закрыли эту тему, – признаётся Виктор Саловский, директор компании "Терра Инжиниринг". – Понятно, что потеряли бы деньги, вложенные в проектирование, но особого смысла в этой стройке мы сейчас для себя не видим. Прибыль угадывалась, когда цены на жильё были выше. А сейчас нам этот проект не особо нужен, но людей жалко, честно говоря. Обращались в администрацию, просили: дайте нам какой-нибудь другой проект, который позволит закрыть вопрос с обманутыми дольщиками. Но администрация Первомайского района предпочла ждать решения суда.
Поначалу Виктор Саловский, директор застройщика "Терра Инжиниринг", так объяснил свои исковые требования:
– По указу Президента для строительства мансарды необходимо согласие простого большинства жильцов, но в указе не прописано, что делать с несогласным меньшинством. Они просто отказываются пускать нас в свои квартиры.
Однако, со слов Виктора Саловского, из 24 договоров на капремонт и надстройку мансарды 14 были возвращены с отказом в подписании. А значит, никаким "согласным большинством" "Терра Инжиниринг" не располагает. Исковые требования были выдвинуты на основании опроса жильцов, который проводился в 2010 году.
Впрочем, закон не обязывает застройщика заключать договоры с собственниками жилья. Согласно соответствующему указу Президента, результатов опроса вполне достаточно, чтобы начать в доме капитальный ремонт с реконструкцией.
По словам самих жильцов, согласия, собранные исполнительными властями в феврале 2010 года, – результат грубых нарушений президентского указа и намеренного введения людей в заблуждение.
Указ гласит:
"Собственники [...] должны быть проинформированы [...] о предстоящей реконструкции и капитальном ремонте дома, ожидаемом повышении его потребительских качеств, видах планируемых работ, степени благоустройства придомовой территории, а также о возможном заказчике [...]. Письменный опрос [...] проводятся не ранее, чем через 30 дней после указанного информирования".
Жильцы утверждают, что им не только не предоставили всю перечисленную информацию, но и намеренно ввели в заблуждение.
– Стариков просто нагло обманывали, – рассказывает Наталья Ермолович. – Приходили к пенсионерке, которой 80 лет, спрашивали: "Вы хотите сделать капитальный ремонт?" Она говорила: "Ой, конечно! Всю жизнь! 60 лет дому, была молодуха, теперь уже старуха, всё жду-жду, когда же капитальный ремонт начнется!" – "Подпишите." Она подписывает. А в протоколе опроса написано: "За капитальный ремонт с реконструкцией".
Часть нарушений вскрылась и во время судебных разбирательств:
– Один жилец обнаружил на бумагах не свою подпись, – продолжает Наталья Ермолович. – Протоколы голосования и опросные листы, запрашиваемые судом, предъявлены не в полном объеме, т.к. по объяснению ЖРЭО Первомайского района: "потерялись за давностью лет".
В ходе суда выяснилась еще одна любопытная деталь. Оказывается, компания "Терра Инжиниринг" не имеет аттестата застройщика.Об этом свидетельствует письмо из РУП "Белстройцентр" за подписью Александра Студнева:
Тем не менее, на руках у застройщика имеются все разрешительные документы на строительство мансарды: от городского исполкома, районной администрации и комитета архитектуры.
Жильцы не верят в успех стройки, боятся обрушения дома и требуют гарантий. Директор "Терра Инжиниринг": "Все гарантии прописаны в законодательстве".
– Осенью 2014 года в ходе таких же строительных работ, которые планируются в нашем доме, произошло обрушение 2 верхних этажей в здании по адресу Кирова, 25, – рассказывает Татьяна, жительница дома, которая не даёт согласия на надстройку. – Указанный проект, согласно ответу администрации Ленинского района, прошёл все нужные согласования и разрешения.
– Работы по реконструкции проводил "Стройтрест № 7" – подрядчик с 60-летним стажем, который был задействован в строительстве здания железнодорожного вокзала, футбольного манежа, автовокзала "Московский", Национальной библиотеки... А что мы знаем о "Терра Инжиниринг"?
– Мы хотели, чтобы в договор с жильцами были внесены гарантии: что будет с нашим домом в случае его обрушения? – продолжает Татьяна. – Чтобы в договоре была указана реальная компенсация, на которую мы сможем купить жилье аналогичных потребительских качеств, а не получить панельку в Лошице или Шабанах, которую обещали жильцам в случае их несогласия на надстройку.
– Договоры с жильцами регулируются актуальным законодательством, в котором прописаны условия, возможный ущерб и обязательства сторон, – объясняет Виктор Саловский. – В случае обрушения дома КГК расследует причины этого обрушения, установит, по чьей вине оно произошло и кто несет ответственность. Поверьте, никто не хочет сидеть в тюрьме. Поэтому в проекте надстройки, в технологиях, которые будут использоваться при реконструкции дома и строительстве мансарды, уже заложены все риски. Там хороший фундамент, нормальная несущая способность стен, и если там запроектирована трехэтажная надстройка, в реальности дом может выдержать пятиэтажную.
– Все проектируется с запасом. Я не знаю, по чьей вине произошло обрушение здания на Кирова, 25. Может быть, там оборвалась стропа, и на стену упала бетонная плита. Дом по Независимости, 109, во время реконструкции не будет подвергаться таким рискам. У нас очень дорогой проект, на нем, в основном, будет использован ручной труд.
– Мы не можем положиться на профессионализм проектной организации, поскольку своими глазами наблюдали ее безответственность, – парирует Татьяна. – Согласно документам, "Белжилпроект" провел полное обследование нашего дома, вскрыл перекрытия во всех санузлах, чтобы выявить слабые места и при проектировании надстройки учесть состояние здания. Знаете, как у нас проходило обследование? Работники "Белжилпроекта" встали на пороге санузла, глянули и ушли. Мы говорим: пройдите, посмотрите, снимите панель подвесного потолка, чтобы увидеть реальное состояние перекрытия. "Нас это не интересует", – был ответ.
– Жилец 105-го дома много лет назад пропал без вести, а летом 2014 года, через 12 лет после исчезновения, его останки обнаружили в бомбоубежище 107 дома, – рассказывает Наталья Ермолович. – При этом раз в полгода наши дома должны обследоваться обслуживающей организацией и делаться текущие ремонты. В том числе дважды в год обязаны проверять состояние бомбоубежищ. За эти 12 лет состояние бомбоубежища должны были проверить 24 раза!
– В 2005 году во время обследования проверяющая посоветовала не спать под этой балкой "от греха подальше", – рассказывает Наталья. – В 2006 году мы обратились в ЖРЭО и сделали "маячки". По ним можно наблюдать, как дом ведет себя все эти годы.
– В 2010 году в детскую коляску, которая стояла у нас на балконе, рухнула гипсовая лепка. Хорошо, что в этой коляске в тот самый момент не находился ребенок.
Отсутствие гарантий от застройщика – не единственная причина, по которой жильцы противодействуют надстройке.
– Уменьшится метраж квартиры, высота потолка, –объясняют жильцы, – на первых двух этажах каждая стена будет штробиться металлическими анкерами с шагом 50 см, на анкеры наносится металлическая сетка, все стены берутся в металлические тяжи… Мы будем жить в металлических клетках! Отделка восстанавливается белорусскими материалами по ГОСТам 2002 года. Паркетные полы, итальянская плитка, немецкие обои – все это пойдет прахом. И нам все это объясняют экономией средств. Застройщик экономит на наших квартирах, поскольку взял на себя обязательства по обманутым дольщикам. Но причем здесь мы? Мы этим дольщикам что-то обещали?
Дольщики, которые уже 10 лет ждут свои квартиры, не спешат входить в положение жильцов:
– С октября по январь 2005 года мы внесли порядка $40 тыс. в строительство двухкомнатной квартиры общей площадью 55 кв.м, – рассказывает дольщица Елена. – $900 за "квадрат" – по тем временам средняя цена на рынке. С марта месяца 2005 года застройщик "МинСервисТранс" обещал начать строительство, но жильцы были против. Новый застройщик "Терра Инжиниринг" не дает обещания по срокам: строительство начнется тогда, когда жильцы предоставят доступ в свои квартиры. А те, в свою очередь, готовы дойти до Верховного суда, лишь бы не допустить надстройку. Хотя реконструкция дома предусмотрена указом Президента. Она успешно реализована в соседнем доме № 113 по проспекту Независимости. И никто не думал, что найдет коса на камень, думали, всё будет, как везде.
– В указе Президента отсутствуют нормы, обязывающие застройщика заключать договоры с собственниками жилья, – комментирует директор АН "Эксперт", аттестованный риэлтер и юрист Павел Астапеня. – Судя по тексту указа, простого большинства голосов, зафиксированного в ходе опроса достаточно, чтобы начать капитальный ремонт с реконструкцией.
Вот почему застройщик хочет обязать жильцов в судебном порядке предоставить доступ в квартиры. Предписания суда на доступ в квартиры будет достаточно, чтобы начать ремонт и реконструкцию здания, не заключая договоры с собственниками. Отказ подписать эти договоры пойдет во вред собственникам квартир, а не застройщику.
Зачем застройщик настаивает на заключении договоров? Мне сложно говорить за других людей, но я предполагаю, что он хочет максимально конкретизировать отношения сторон в плане доступа в квартиры. Представьте, что вы живете в этом доме, в законодательстве слабо ориентируетесь. Приходит застройщик, и говорит: "Согласно Указу Президента №657, вы обязаны предоставить доступ в квартиру". А вы говорите: "Да я понятия не имею, что это за указ. Я ничего не подписывал, с какой стати я должен вас пускать?" Совсем другое дело, когда у застройщика на руках договор с вашей подписью.
Жильцы иначе трактуют указ президента:
– Указ не даёт право на вхождение в квартиры даже при наличии большинства согласных на надстройку, – объясняет Татьяна. – По Конституции – собственность неприкосновенна. Законодательством чётко оговорены случаи, когда в квартиру можно войти без согласия собственника – работы по надстройке не входят в их число.
Фото: Павел Садовский, личный архив жильцов, maps.yandex.ru