Обзор рынка жилой недвижимости Минска за август 2015 года
Покупатели квартир на вторичном рынке были активны на протяжении всего лета. В каждом из трех прошедших месяцев было зарегистрировано не менее 1000 сделок купли-продажи квартир. Спрос в августе снизился, но разница с июлем оказалась небольшой и составила всего 6,1%. Впервые с марта месячное число сделок в 2015-м году оказалось ниже, чем в 2014-м. Такая тенденция имеет все шансы на продолжение, учитывая особенно высокий спрос на квартиры в конце прошлого года.
В середине августа, в разгар отпускного и дачного сезонов, количество выставленных на продажу квартир достигло своего минимума с начала года. Но буквально за одну неделю приток новых объектов позволил превысить июльский уровень предложения на 1,8%. За первые две недели сентября количество продаваемых квартир на вторичном рынке выросло еще на 4,6%.
Квартиры с одной комнатой ожидаемо стали наиболее востребованными в августе – на них пришлось почти 44% всех сделок, что является максимальным показателем за 15 месяцев. По сравнению с июлем активность совершения сделок с 2-комнатными квартирами сократилась на 10%, снижение спроса на 3-комнатные квартиры составило 7%.
Лидером по росту спроса в августе стали квартиры в современных панельных домах. Их покупали на 28% чаще, чем в июле. Напротив, интерес покупателей к квартирам в современных монолитных и каркасно-блочных домах сократился на четверть. У других сегментов колебания были небольшими и не превышали 10%.
Примечательно, что на новостройки не старше 1 года в августе пришлось лишь 13,2% сделок. Это минимум за последние 12 месяцев, в течение нынешнего года эта цифра поднималась до 24-25%.
Главное событие августа, которое на вторичном рынке не наблюдалось ровно год – средняя цена на квартиры по результатам заключенных сделок выросла. Сам рост оказался незначительным (всего 0,8%), но на фоне очередной фазы девальвации рубля это может стать неожиданностью для многих.
Средние цены (м2) квартир по результатам сделок купли-продажи в августе составили:
· 1-комнатные квартиры — 1433 $/м2 (+0,8% за месяц);
· 2-комнатные квартиры — 1303 $/м2 (-1,3%);
· 3-комнатные квартиры — 1263 $/м2 (+1,7%);
· 4-комнатные квартиры — 1262 $/м2 (+10,8%).
Разовые “плюсы” по отдельным сегментам в 2015 году уже наблюдались, но август стал первым месяцем, когда положительная динамика была отмечена сразу у трех типов квартир. По 1- и 3-комнатным квартирам средняя цена сделки превысила не только уровень июля, но и июня. Что касается квартир с четырьмя комнатами, то подобный результат – это не что иное, как издержки анализа малого количества данных (сделок с 4-комнатными квартирами было немногим более 30), поэтому относится всерьёз к подобной цифре не стоит. Вполне вероятно, что в следующем месяце будет зафиксирован схожий показатель, но уже со знаком “-”.
Разрыв между средними ценами реальных сделок и предложения в августе составил 6,8% и впервые с декабря в абсолютном исчислении не превысил 100 $/м2. У наиболее ликвидных, 1-комнатых квартир, разница снизилась до 5,6%.
Смены направления в динамике цен предложения квартир в августе не произошло. Городской индекс цен снизился на 1,2%, что является самой ощутимой коррекцией для последнего летнего месяца за 10 предыдущих лет. Повышение цен перед сезонным ростом спроса было обычной практикой для продавцов, но сейчас для этого нет предпосылок.
Снижение цен на самое дешевое жилье в августе заметно “притормозило”. Все типы панельного жилья, независимо от его возраста, подешевели за месяц не более чем на 0,7%. Напротив, современное каркасно-блочное и монолитное жилье демонстрирует снижение цен на уровне 1,8% за месяц.
Негативная динамика цен на квартиры наблюдалась у большинства столичных микрорайонов. Максимальная коррекция достигала 5% (в районах улиц Старовиленской и Уральской). Среди тех микрорайонов, где цены в августе демонстрировали рост, выделяются Лебяжий и Грушевка (+2%).
Главным ньюсмейкером минувшего месяца стала Москва, где долларовые цены опустились на внушительные 9,9%. В конце месяца была пройдена отметка в 3000 $/м2, чего не наблюдалось ни разу за последние 10 лет. Впрочем, российский рынок жилья целиком и полностью мыслит в рублях, а местные аналитики заявляют, что даже такой уровень цен явно завышен и является аномалией.
Что касается других столиц, то серьезных изменений в ценах на жилье не произошло. В Киеве снижение составило всего 0,3%, в Варшаве и прибалтийских столицах укрепление евро привело к незначительному росту долларовых цен.
Продолжительное снижение цен и сокращение числа выставленных на продажу квартир привели к тому, что концентрация неликвидных квартир на самых нижних ценовых уровнях резко возросла. В такой ситуации качественные объекты продаются всё быстрее, если за них просят адекватную сумму. В определенный момент перед покупателем возникает дилемма: покупать самое дешевое, но “убитое”, либо чуть дороже, но в нормальном состоянии.
С начала года спрос был ориентирован в первую очередь на самые дешевые объекты, но в августе приоритеты изменились. Так, количество сделок с 2-комнатными квартирами стоимостью от 50 до 65 тысяч сократилось по сравнению с июлем на 22%. В то же время квартиры по цене от 65 до 80 тысяч покупали на 24% чаще.
Та же ситуация и у 3-комнатных квартир: сделок с объектами до 80 тысяч в августе было на 23% меньше, чем в июле. Свыше 80 тысяч – на 12% больше.
В сегменте 1-комнатных квартир, где больше всего "живых" денег, эта тенденция пока не прослеживается – покупатели с каждым месяцем “пробивают” более низкие ценовые уровни. В 70% случаев за 1-комнатные квартиры в августе платили не более 55 тысяч, а "хитом продаж" стали квартиры за 40-45 тысяч. Тем не менее, и здесь прослеживается интересный момент – сделок с квартирами стоимостью более 65 тысяч было проведено на 30% больше, чем в июле.
Следует понимать, что результаты августа отражают относительно стабильную ситуацию на рынке, которая наблюдалась в середине лета. Мы ожидали, что снижение цен по реальным сделкам может остановиться, учитывая историю изменения спроса и предложения. В итоге так и произошло, но означает ли это дальнейшую стабилизацию?
Учитывая те фундаментальные изменения, которые произошли в финансовой сфере за отчетный месяц, августовский “плюс” по результатам реальных сделок вполне может остаться единственным в 2015 году. В прежние годы осень отличалась стабильным функционированием рынка. Сегодня очередная девальвация рубля перед началом сезона высокого предложения может вызвать новый виток снижения цен.
Если нервозность, присущая покупателям во время резких скачков курса доллара, выльется в сокращение числа сделок в сентябре, мы можем стать свидетелями повторения событий, последовавших за декабрьской девальвацией. Вряд ли продолжительность резкого снижения цен (свыше 0,5% в неделю) будет такой же, как в начале года, но предпосылки для определенного ускорения есть.