Риэлтер: "Доходность от сдачи квартир в аренду уже никогда не будет прежней"
Сбылась мечта об "однушке" за $200
На сегодняшний день в базе Realt.by находится 3749 объявлений о сдаче квартир в аренду. Из них 450 квартир предлагается в ценовой категории до $200. То есть по сравнению с прошлым месяцем данный сегмент занял существенную часть рынка. Это явление констатируют и столичные агентства недвижимости:
– Каждый день в нашу базу поступает порядка 5 арендных квартир в ценовой категории до $200, – комментирует Наталья Раденя, заместитель директора по аренде жилья АН "Твоя Столица". – Всего месяц назад к нам попадало порядка 5 таких объектов в неделю. Собственники с опозданием начинают понимать, что рынок диктует новые условия. Для того чтобы это осознать, им нужно было целый месяц подержать старые цены и посмотреть на эффект.
Что за квартиры сдаются за $200? Это обычное жилье советского образца, оно может сдаваться без мебели, может быть частично укомплектовано мебелью, но не нужно ждать от такой квартиры многого – это самое скромное жилье.
В чем различия между кизисом-2015 и кризисом-2011? Разница в том, что кризис 2011 года практически не затронул элитное жилье. В этот же раз падение цен коснулось всех категорий сдаваемого жилья. Если раньше однокомнатная квартира, которая в народе зовется элитной, стоила от $500 до $700, то сегодня цена таких квартир варьируется от $350 до $500. $500 – это высшая планка.
Цены снизились, а арендаторов не прибавилось
– За март к нам поступило 1200 объектов, – продолжает Наталья Раденя. – При этом арендаторов меньше тысячи. Кажется, что эти цифры более-менее равнозначны, что баланс между спросом и предложением почти восстановился, но на самом деле это не так.
Осенью прошлого года к нам обращалось по 2000 арендаторов в месяц, никак не меньше. При этом в базу агентства не поступало больше 600-700 объектов. То есть спрос очень серьезно упал на фоне резкого роста предложения.
Почему никто не хочет снимать жилье даже по таким низким ценам?
– Главная причина – рублевые зарплаты, индексация которых до сих пор не проводилась, – объясняет Наталья Раденя. – Для многих потенциальных квартиросъемщиков цена в 3 млн за аренду квартиры по-прежнему остается недосягаемой.
В переводе на рубли жилье ничуть не подешевело. В ноябре однокомнатная квартира сдавалась за $300 в месяц, сейчас она же сдается за $200, но это все те же 3 млн рублей. В то время как финансовых возможностей снимать жилье у людей не прибавилось.
Продать квартиру сейчас и купить ее попозже оказалось выгоднее, чем сдавать ее в аренду
Риэлтеры признаются: услышав актуальные цены, многие собственники вообще отказываются сдавать квартиру в аренду. Все потому, что доходность от их сдачи сегодня низкая как никогда.
Третий месяц подряд аналитический центр Realt.by наблюдает сильнейший дисбаланс между доходностью арендных квартир и валютных вкладов. Это значит, что продав квартиру и положив деньги на валютный депозит, можно заработать гораздо больше, чем сдавая ее в аренду. Динамика доходности сдачи квартир и валютных вкладов отражена на следующем графике:
Сегодня арендодатели могут продать квартиру на 5−20% ниже среднерыночной цены, положить вырученные деньги на депозит и все равно заработать большую сумму.
Почему сдавать квартиры стало невыгодно?
В случае сдачи квартир в аренду речь идет о куда менее существенных суммах, чем в случае их продажи. Вот почему рынок аренды всегда реагировал на экономические изменения в стране гораздо живее, чем рынок купли-продажи жилья. Если цены на аренду квартир после кризиса уже успели просесть до 30% (на столько же, сколько потерял белорусский рубль по отношению к доллару), то рынок купли-продажи еще не освоился в новых реалиях.
Анатолий Звездин, заместитель директора АН "Центростиль":
– Рынок купли-продажи более подвержен инерции массового сознания. Должно пройти время, прежде чем собственники жилья осознают необходимость снижения цены продажи. Рынок аренды среагировал на экономическую ситуацию гораздо быстрее, отсюда и резкое падение доходности от сдачи квартир.
Мы привыкли, что квартира должна "отбиваться" за 10, максимум – 15 лет. Но за последние 20 лет рынок жилья сильно изменился, в том смысле, что он насытился самыми разными квартирами. Да, если в экономике не будет никаких изменений, рынок продажи будет падать, и доходность от сдачи квартир в аренду – тоже. Квартира, сдаваемая в аренду, уже не "отобьется" за 10-15 лет. Подозреваю, что в будущем сроки окупаемости могут составить порядка 20 лет.
Видимо, для белорусского рынка это неизбежно. Иметь квартиру в собственности – неотъемлемая часть постсоветского менталитета. Потому что арендатор в Беларуси зачастую не чувствует себя защищенным. К нему в любой момент может прийти собственник и объявить о повышении цен или о том, что он больше не желает сдавать квартиру. Есть много других причин этого явления, например низкая мобильность нашего населения, но это уже совсем другая история. Из-за этого белорусы предпочитают не снимать жилье, а готовы терпеть любые лишения, чтобы однажды приобрести квартиру в собственность.
На западе все иначе: там люди подчас поколениями снимают жилье, а договор аренды очень сильно защищает права арендатора. Например, цена за арендуемую квартиру может меняться не раньше чем через год и то на определенный процент. Жилье там воспринимается не как инструмент для инвестиций (извлечение прибыли), а как место жительства, ну или как максимум, как средство для сбережения капитала.