Дедолларизация аренды: девелоперы предрекают коллапс, разработчик ждет предложений

Опубликованный в среду проект указа президента "О внесении изменений и дополнений в Указ Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. №150", с которым можно ознакомиться на сайте Госкомимущества, вызвал бурю вопросов. Планируемая дедолларизация арендных ставок для частной коммерческой недвижимости вызвала недоумение у девелоперов, которые в последние годы активно строили торговые и офисные площади, причем при участии иностранных инвесторов и в основном за валютные кредиты. Принятие указа, по мнению участников рынка, грозит его коллапсом.

"Давайте обсуждать и предлагать"

Заместитель начальника управления по вопросам использования госимущества Госкомимущества Нина Стецик пояснила, что проектом указа предлагается устанавливать ставки аренды или в белорусских рублях (корректировать ее можно будет раз в год, в апреле, на уровень официальной инфляции за предыдущий год), или в базовых арендных величинах (они также устанавливаются раз в год, с апреля). 

Специалист рассказала, что согласно проекта документа предприятия с госдолей также будут устанавливать и взимать арендную плату только в белорусских рублях и базовых арендных величинах. Такой порядок для них установлен с 2010 года. Тогда ставки для государственных предприятий и организаций, сдающих помещения в аренду, были привязаны к базовой величине, а с 2012-го года - к утверждаемой раз в год базовой арендной величине. При этом аренда оплачивалась в белорусских рублях. Эти требования не распространялись на частный бизнес, который предпочитал устанавливать ставки в валюте.

Девелоперы объясняют валютную привязку, в первую очередь, с необходимостью возврата валютных кредитов, взятых на строительство. В условиях крайне дорогих рублевых, валютные заимствования выглядели более комфортно. 

В Госкомимуществе признают, что предложенный проект указа лишает девелоперов гибкости, фактически вынуждая завышать рублевые цены, закладывая в них все возможные риски. При этом снизить цену в течение года тоже будет непросто: согласно Гражданскому кодексу по соглашению сторон пересмотреть размер арендной платы можно будет только один раз за год. По мнению экспертов, при этом есть риск возникновения многочисленных серых схем.   
 
"Поэтому мы и вынесли проект на всеобщее рассмотрение и обсуждение. Мы уже начали получать и предложения, и замечания", - отметила Стецик.  

В ГКИ отметили, что пока не имеют информации о том, сколько в Беларуси сейчас действует частных объектов коммерческой недвижимости, сколько строится, кто и как финансирует их. Без этой информации сложно оценить возможные последствия разработанного проекта указа. "Мы обратились в Минторг, чтобы они как инициатор указа представили нам обоснование, в том числе финансово-экономическое. Пока мы его не получили", - рассказала Нина Стецик. 

Проект разработан по инициативе Минторга и направлен на согласование. При этом в Госкомимуществе отметили, что ожидают и от бизнеса обоснованных возражений и предложений, которые можно направить на электронный адрес Госкомимущества info@gki.gov.by с пометкой "аренда" в теме письма.

Девелоперы: это коллапс и ступор

Если проект указа президента о переводе арендных ставок в рубли будет принят в нынешней редакции, серьезно пострадает крупный бизнес, в том числе с иностранными инвестициями, заявил в комментарии TUT.BY директор брокерского подразделения Colliers International в Беларуси Андрей Алешкин. 

"Указ однобокий, сразу вызывающий негатив у девелоперов. На все уже построенные объекты недвижимости кредиты выданы в валюте. Сейчас владельцы не знают, что будет с бизнесом: платежи в долларах не меняются, а выручка будет генерироваться в рублях. Базовая арендная величина пересматривается раз в год, прогнозировать на год доход невозможно. Кто недополученные доходы покроет - непонятно", - отметил он.

В итоге при негативном развитии ситуации и значительных колебаниях белорусского рубля владельцу перестанет хватать обеспеченности по кредитам, он может потерять объект, полагает эксперт.

"Возможен коллапс и ступор рынка коммерческой недвижимости", - отметил Алешкин.

Планируемые объекты недвижимости не будут начинать, но самые большие проблемы будут у тех, чьи объекты находятся в высокой стадии готовности.

По мнению Алешкина, переход на рубли будет обозначать, что рынок недвижимости Беларуси закрывается для зарубежных инвесторов. "Мы видим, как преобразился город – появились современные гостиницы, торговые и бизнес-центры. И сделали это, в том числе иностранные инвесторы. Нельзя им так менять условия", - аргументировал он.  

"В соседних странах ставки действительно устанавливаются в нацвалютах, но там все и кредитуются в нацвалюте. Если бы кредиты были по 12% в рублях – не проблема! А так будет провал ликвидности", - добавил эксперт. Пока ставки по рублевым кредитам превышают 50%.