Аренда офисов в Минске все еще дороже, чем в большинстве городов Европы, а торговля рискует вернуться на рынки

 

В качестве основных проблем и угроз для европейского рынка офисов в 2015 году эксперты указывали разлад в единстве Еврозоны, эффективность использования евро на фоне возможного выхода Греции; угроза дефляции в Европе, масштабы и сроки мер, которые может применить ЕЦБ для ее предотвращения; растущие процентные ставки в США и Великобритании, которые, вероятно, будут потом снова понижаться и оказывать влияние на всю мировую экономику; эффект от разрыва пузыря недвижимости в Китае или, по крайней мере, последствия замедлившейся китайской экономики.
 

 

У белорусского рынка коммерческой недвижимости также обострилась другая сторона проблемы арендных ставок: аренда на рынке коммерческой недвижимости привязана в основном к евро, а кредиты и другие обязательства – к доллару. Как ранее писал TUT.BY, резкое падение европейской валюты поставило под угрозу реализацию многих проектов. Неопределенности добавляет то, что экономические власти страны взялись за дедолларизацию экономики, обещая максимально отвязать от валюты все платежи.

В развитие темы эксперты Colliers International озвучили еще ряд аргументов против перехода на ставки аренды на коммерческую недвижимость в белорусских рублях без привязки к какой-либо валюте. "Использование ставок в рублях существенно усложняет если не сводит на нет финансовое моделирование в отношении проектов недвижимости. Проекты в сфере коммерческой недвижимости имеют сроки окупаемости, как правило, 8-13 лет. Это означает, что с учетом времени на возведение и запуск объекта, инвестору следует составить прогноз, по крайней мере, на 10-15 лет. При этом сложно смоделировать инфляцию, изменение ставок аренды в рублях даже на 1-3 года, для горизонта 10-15 лет подобные прогнозы лишены смысла как крайне ненадежные. То есть, инвесторы будут лишены возможности оценить перспективы долгосрочных инвестиций в Беларусь", - отмечено в сообщении компании.

 

Кроме того многие для реализации проектов используют заемные средства, а банки стремятся выдавать кредиты в той же валюте, что и поступления от аренды, т.е. в данном случае – в белорусских рублях. Однако, в текущей ситуации, с учетом нестабильности рубля и длительности возврата кредитов под девелоперские проекты, банки вряд ли будут кредитовать проекты, предупреждают эксперты.

 

Еще одним последствием перехода на рубль может стать то, что договоры аренды станут заключать преимущественно на короткие сроки из-за незащищенности ставок от инфляции и необходимости их регулярной индексации. "Как следствие, крупные международные операторы будут иметь дополнительные причины не входить в страну, будут доминировать мелкие арендаторы. Это создает дополнительные риски для девелопера, лишает его возможности прогнозировать устойчивое развитие объекта", - отмечают в Colliers International.

В результате, предполагают эксперты, если не будет обеспечена стабильность белорусского рубля, выражение ставок аренды за коммерческую недвижимость в белорусских рублях будет чревато крахом рынка недвижимости в его цивилизованной форме. "Приоритет будут иметь дешевые проекты со сверхбыстрыми сроками окупаемости в 1-3 года: рынки (асфальтированные площадки), киоски и прочее", - полагают аналитики.