Рынок долевого строительства: самые серьезные изменения еще впереди
- Какие новшества данного указа, на Ваш взгляд, серьезно отразятся на рынке недвижимости, и есть ли такие в принципе?
– Хотелось бы сразу подчеркнуть, что указ №263 касается только тех инвестиционных проектов, которые предполагают строительство жилых домов и иных объектов с ними связанных в рамках одного проекта. Таким образом, данный законодательный акт не распространяет свое действие на коммерческие объекты: отдельно стоящие офисные здания, складские помещения, торговые центры и пр., – пояснил Юрий Жарков.
Одним из серьезных нововведений нового указа является разграничение "льготников" (лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий использующих различные формы государственной поддержки при строительстве жилья) и "коммерсантов" (лиц, которые строят жилье без привлечения льготных кредитов, одноразовых субсидий и пр.). Указ четко прописал, что заключение договоров долевого строительства с "льготниками" осуществляется согласно форме типового договора, в то время как "коммерсанты" не связаны формой типового или примерного договора. Договор "коммерсанта" должен содержать 15 существенных условий, определенных новым указом, в остальном стороны располагают полной свободой договорных отношений в рамках законодательства.
Это нововведение в какой-то мере уменьшает риски для девелоперов. В такой ситуации показатели эффективности и ход реализации каждого отдельно взятого инвестиционного проекта становятся более предсказуемыми.
- С вступлением в силу нового указа увеличивается ответственность застройщика по многим пунктам. Например, застройщику нельзя привлекать денежные средства дольщиков при наличии каких-либо долгов или при отсутствии хоть одного разрешительного документа. Справедливые ли это меры, на Ваш взгляд?
– Многие позиции в новом указе № 263 заимствованы из прежнего указа практически без изменений. В частности, привлекать деньги дольщиков при наличии долгов застройщику запрещалось и в предыдущем указе. Однако ранее этот механизм выглядел по-другому. Если застройщик имел долги или не соответствовал заданным показателям финансовой устойчивости, то исполком попросту не совершал процедуру регистрации долевых договоров, которая является обязательной. Это, по сути, и являлось этим самым запретом. Нововведение состоит в том, что сейчас данный запрет более четко сформулирован, а также обозначены временные рамки, когда просрочка не вызывает запрета.
Кроме того, исполнительные власти обязали строительные компании отчитываться по целевому использованию средств не только перед исполнительной властью, но и перед дольщиками. Речь идет об обязательной процедуре аудита, с данными которого дольщик имеет право ознакомиться.
Что касается справедливости увеличения ответственности застройщиков, то в этом вопросе, на мой взгляд, однозначную оценку дать сложно. Непосредственно в городе Минске, например, факт затягивания сроков в строительстве не является редкостью, но это происходит не только по вине самих застройщиков – инициаторов проектов. Инвестиционные циклы строительных проектов в определенных точках связаны с обязательствами иных лиц – соседей по "площадке": других застройщиков, иных хозяйствующих субъектов, например, по обустройству внеплощадочных инженерных сетей, часть которых строится также путем долевого участия. И эти обязательства, к сожалению, выполняются не всегда вовремя. Подобных "точек соприкосновения" хоть и не много, однако они способны оказать существенное влияние на сроки возведения и фактическую стоимость жилого дома.
В связи с этим хочется надеяться, что увеличение ответственности положительно повлияет на коммерческих застройщиков. Однако, по моему мнению, для большинства из тех, кто допускает долгострои, данная мера не будет серьезным мотиватором к более добросовестному исполнению своих обязанностей.
- Кроме того, увеличивается размер пени за задержку сроков строительства – до 0,03% от суммы внесенных платежей за каждый день просрочки (было 0,001). Насколько это реально реализуемая мера? Ведь сейчас мы сталкиваемся скорее с тем, что после задержки сроков стоимость квадратного метра для дольщиков только увеличивается.
– Согласно Гражданскому Кодексу Республики Беларусь обязательства должны исполняться качественно, в срок и в полном объеме. Это базовые принципы гражданских правоотношений, – уверен директор компании ViVa Invest. – И рассуждать, насколько высока новая мера ответственности за неисполнения данных обязательств, на текущей стадии развития национального рынка недвижимости является скорее занятием философским.
Предполагается, что каждый застройщик, если берется за какой-либо проект, заведомо знает "правила игры". И мера его ответственности за нарушение этих правил, как правило, также оговорена вначале инвестиционного цикла. Оценка рисков и перспективной нормы прибыли, способной обеспечить заданные показатели эффективности, в данном случае – дело индивидуальное.
- Если дом строился на коммерческой основе, то после приемки его в эксплуатацию часть прибыли должна направляться застройщиком подрядчику. Размер и условия получения подрядчиком дополнительных средств из прибыли застройщика оговариваются сторонами в договоре строительного подряда. Для чего, на Ваш взгляд, введена данная мера? Как это повлияет на отношения между застройщиком и подрядчиком? И отразится ли на дольщиках?
– Данная мера не сильно отразится на отношениях между застройщиком и подрядчиком. Здесь нужно понимать, что добавочная стоимость подрядчика в некотором смысле является производной от добавочной стоимости застройщика, который связан с этим подрядчиком договорными отношениями. Иными словами источник прибыли у данных участников инвестиционного проекта один, поэтому каждый из них заинтересован в наиболее эффективном и качественном использовании ресурсов друг друга для максимизации прибыли. Таким образом, задолго до появления данного мотивационного инструмента у застройщика существовала определенная заинтересованность в поощрении своих партнеров, в том числе, подрядчиков, в целях своевременного и качественного завершения строительства.
Хочется подчеркнуть, что все самые серьезные изменения на рынке долевого строительства еще впереди. К примеру, в отношениях между заказчиком и подрядчиком может появиться норма об обеспечении исполнения гарантийных обязательств путем предоставления подрядчиком своеобразного гарантийного депозита в пользу застройщика на период действия гарантийных обязательств. Данная норма, если она будет утверждена на законодательном уровне, вместе с гарантиями повысит и себестоимость строительства.
Каждое нововведение, которое влечет за собой увеличение экономической себестоимости строительства, в первую очередь, отразится на "кошельке" потребителя. Логика здесь простая: если риски застройщика компенсируются за счет будущей прибыли инвестиционного проекта, то увеличивающаяся его себестоимость относится на счет покупателя или участника долевого строительства. К подобным нововведениям относятся любые обязательные виды страхования строительных рисков, банковские гарантии, дополнительные обременения строительного проекта, увеличение стоимости прав на земельные участки, конкурсные обязательства и т.п.
- Чего в таком случае людям стоит ждать?
Если попытаться ответить на актуальный вопрос "что будет с ценами?", то, скорее всего, стоимость квадратного метра будет расти. Те нормы, которые планируется ввести в ближайшее время, окажут влияние на конъюнктуру рынка и ценовую динамику.
Не стоит забывать и о предстоящем в 2014-2015 гг. дефиците новостроек, который пока еще не оценен в цифрах, но принципиально подтверждается многими профессиональными участниками. Ведь во время подготовительного периода реформы строительной отрасли, которая имела место в текущем году, земельные участки для нового коммерческого строительства практически не выделялись.
Со стороны спроса серьезным фактором станет ограничение по кредитованию, связанное с введением института экономичных жилых домов. Начальник управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Александр Горваль в недавнем своем интервью подчеркнул, что в целях рационального расходования бюджетных средств льготные кредиты в будущем планируется направлять на строительство жилья в экономичных домах типовых потребительских качеств. То есть потребитель, который пожелает купить квартиру в доме, строительство которого ведется по проекту, не включенному в утвержденный Министерством архитектуры и строительства перечень проектов экономичных жилых домов, не сможет рассчитывать на государственную поддержку. Очевидно, что данное нововведение изменит конъюнктуру рынка.
На первичном рынке недвижимости станет больше гарантий для дольщиков. А любая гарантия и уверенность в завтрашнем дне стоит денег и должна быть оплачена тем, кто эту гарантию получает, – высказал свою точку зрения Юрий Жарков.