Сгустились тучи над застройщиками. Новый Указ о долевом строительстве встал на защиту дольщиков

Ключевые моменты

По новому документу индивидуальные предприниматели исключаются из числа возможных застройщиков.

Застройщик не имеет права привлекать денежные средства дольщиков в том случае, если он имеет задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды. Кроме этого он обязан иметь необходимые документы, удостоверяющие его право на земельный участок, выбранный для долевого строительства, а также документы, подтверждающие то, что проектная декларация была опубликована в соответствии с настоящим Положением, а договор зарегистрирован в установленном порядке.

В том случае, если у застройщика появилась задолженность во время строительства, он не может привлекать средства дольщиков до тех пор, пока она не будет погашена. Неуплата налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский и (или) местные бюджеты, в государственные внебюджетные фонды, не превышающая 60 дней после истечения сроков их уплаты, не признается задолженностью. Однако стоит отметить, что неуплата или неполная уплата сумм обязательных платежей в сроки не освобождает застройщика от ответственности, предусмотренной законодательством.

Не позднее, чем за 7 календарных дней до начала заключения договоров застройщик обязан опубликовать проектную декларацию. В ней должна быть указана информация об организации и объекте строительства. Та же информация должна появиться не менее чем в одном государственном печатном издании, распространяемом в административно-территориальной единице, на территории которой будет находиться объект строительства. Одновременно декларация должна быть отправлена и в местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие застройщику разрешение на строительство.

Местные исполнительные и распорядительные органы, в свою очередь, обязуются в течение трёх дней, после получения декларации, разместить её на своём сайте и на информационных стендах.

Цена объекта долевого строительства может изменяться по соглашению сторон. Изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, в котором должен содержаться обоснованный расчёт изменения стоимости.

Если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, дольщик вправе потребовать от  застройщика безвозмездного устранения недостатков строительства в разумный срок, возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства или расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь и договором.

Для граждан, строящих жилые помещения с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика, договор заключается только по утвержденной типовой форме. Кроме того, установлен запрет на заключение договоров с учетом привязки цены объекта долевого строительства к валютному эквиваленту (для граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, такая норма не предусмотрена).

Для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, льгота об ограничении размера прибыли до 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства будет распространяться только на нормируемую площадь (из расчета 20 кв.м общей площади строящегося жилого помещения на каждого члена семьи дольщика, в Минске — 15 кв.м и для многодетных семей — 20 кв.м). Это объясняется тем, что на практике нередки случаи строительства больших квартир по льготным ценам семьями, имеющими в составе 1 или 2 человек.

Гарантийный срок объекта долевого строительства увеличен с 2 до 5 лет.

В целях исключения двойной продажи одного и того же жилого помещения и соответствия законодательству заключаемых с дольщиками договоров долевого строительства предусмотрена регистрация местными исполнительными и распорядительными органами не только самих договоров, но и дополнительных соглашений к договору (в случаях изменения существенных условий договора).

Величина прибыли застройщика, рассчитываемая при заключении договоров, не может меняться в связи с ростом цены строящегося объекта, за исключением ее роста в соответствии с условиями, предусмотренными в Указе.

Застройщик при заключении договоров строительного подряда принимает решение о передаче части своей прибыли подрядчику по окончании строительства. Размер передаваемых средств и иные условия определяются в договоре между сторонами.

Действие Указа не распространяется на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные до вступления его в силу.