Покупка комнаты: жизнь с соседями – не сахар, но лучше синица в руках, чем журавль в небе
Не хватает денег на квартиру – покупаем комнату
- Ежемесячно в нашей компании оформляются документы на покупку как минимум 2-3 комнат. – говорит заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья АН «Твоя столица» Светлана Куделко. - Чаще всего комната покупается теми людьми, у кого не хватает денег на покупку квартиры. Это могут быть студенты, которые приезжают в Минск на учебу. Как правило, они покупают комнаты в коммунальных 5-6-комнатных квартирах. Иногда комнаты покупаются с целью вложения денег для дальнейшего выкупа соседней комнаты, в которой никто не живет. Комнаты также пользуются спросом у людей, желающих разъехаться по семейным обстоятельствам, у молодых семей, не успевших скопить денег на квартиру.
По сравнению с объемом сделок с квартирами комнат на вторичном рынке жилья продается значительно меньше, добавляет риэлтер, начальник отдела продаж отделения «Фрунзенское» АН «Квадратный метр» Алла Третьякова. Хотя в продаже они есть.
Наибольшим спросом пользуются комнаты в 2-комнатных квартирах. При этом предпочтение отдается пустующим квартирам, в которых никто не живет: например, одна комната закрыта, а другая продается. То есть, по сути, приобретая комнату, человек на самом деле будет жить в однокомнатной квартире. Такие комнаты, естественно, стоят намного дороже.
Но подобных предложений на рынке крайне мало. Это самый идеальный вариант, уточняет Алла Третьякова и добавляет, что собственникам всегда выгоднее продавать квартиру целиком, а потом делить пополам вырученные от продажи деньги. При продаже комнаты в квартире ее цена уменьшается как минимум на $5-6 тыс.
С другой стороны, самой выгодной сделкой в этом сегменте жилья считается покупка квартиры (чаще двухкомнатной) по частям, то есть когда комнаты приобретаются одним и тем же человеком по отдельности. На такой сделке можно сэкономить приличную сумму.
Комната комнате рознь
Как известно, на цену квартиры влияет престижность района и экологическая обстановка в нем, месторасположение дома, транспортная доступность, состояние дома и квартиры, вид из окон и др. Все эти факторы, безусловно, оказывают непосредственное влияние и на ценообразование на рынке комнат.
При этом дополнительным немаловажным фактором, влияющим на конечную цену комнаты в отличие от квартиры, является социальная среда, в которой придется жить будущему жильцу, проще говоря – соседи. Ведь ни для кого не секрет, что обладателями комнат чаще становятся асоциальные граждане.
Как отмечают риэлтеры, зачастую проверка документов на покупку комнаты занимает гораздо больше времени, чем на квартиру. Приобретение комнаты всегда сопряжено с риском не очень хорошего соседства, застраховаться от которого практически невозможно. Для того чтобы познакомиться со всеми, кто может нарушить покой новосела, недостаточно сведений, полученных из домовой книги в ЖЭСе обо всех прописанных на этой площади жильцах.
В коммунальной квартире состав жильцов может поменяться в любой момент. Скажем, хозяйка одной из комнат в любой момент может выехать к детям в другой город или на лето на дачу и предоставить свою комнату другим жильцам, а еще лучше – сдать квартирантам, от которых можно ожидать чего угодно. Или, неприметный гражданин, перебравшись к сожительнице, со временем продаст свою комнату «под расселение» семейке с «темным» прошлым.
Поэтому, рассказала журналисту Портала Realt.by Светлана Куделко, если в двухкомнатной квартире продается комната, а в соседней проживает несовершеннолетний ребенок, то АН «Твоя столица» получает разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение комнаты. Попросту говоря, органы опеки и попечительства изучают лиц, которые будут вселяться в соседнюю комнату. Если среди них окажутся граждане, ведущие асоциальный образ жизни или состоящие на учете в нарко- или психодиспансере, то разрешение на отчуждение комнаты можно и не получить.
Отсутствие какого-либо из удобств в «коммуналке», присущих городскому жилью (ванная комната, горячая вода, телефон), может существенно снизить ее стоимость по сравнению с более ликвидными вариантами. Чаще всего виной всему все тот же «человеческий фактор»: для того чтобы установить ванну, надо договариваться с соседями, а это не всегда легко.
Поэтому лучше подстраховаться и не выискивать более дешевые варианты, а выбирать комнаты, предлагаемые на рынке, по средней цене, взвешивая все «за» и «против».
Сколько стоит комната
На сегодняшний день в информационной базе Портала Realt.by выставлено на продажу 129 комнат в разных районах г.Минска по ценам от $14 до $95 тыс.
По словам Светланы Куделко, сегодня в столице комнату можно купить в среднем по цене $1250-1500/кв.м. Причем тенденция такова, что чем больше комнат в квартире, тем дешевле цена квадратного метра. Самые дорогие комнаты имеют площадь порядка 16-17 кв.метров в двухкомнатных квартирах. Цена квадратного метра таких жилых помещений составляет $1500-1600/кв.м. В трех-пятикомнатных квартирах цена квадратного метра опускается до S1 тыс./кв.м. Это будет комната в квартире на первом этаже, в старом жилищном фонде.
- Цены на комнаты растут соразмерно ценам на квартиры. - говорит Светлана Куделко. - Еще не так давно комнаты, которые постоянно находятся в обороте, продавались по цене до $20 тыс. Сейчас они стоят $22-23 тыс.
- В этом году в нашем агентстве недвижимости были оформлены документы на продажу двух смежных комнат (12 и 17 кв.метров) в 4-комнатной квартире в Уручье за $41 тыс. – рассказывает Алла Третьякова. – Получается, что две комнаты в Минске стоят дешевле, чем однокомнатная квартира.
С начала года цены на комнаты в трех-, четырехкомнатных квартирах выросли в среднем на $5 тыс., добавляет специалист АН «Квадратный метр».
Как продать долю в общей долевой собственности
Продажа комнаты в общей долевой собственности сопряжена с некоторыми сложностями. Так, на основании ст. 253 Гражданского кодекса РБ «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов». Поэтому, приняв решение о продаже доли в квартире, собственник должен известить в письменной форме об этом остальных участников долевой собственности с указанием цены и других условий. В случае если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении другого имущества – в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае если доля продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.