Минский рынок новостроек: покупать или переждать? Долгое раздумывание будет стоить дополнительных денег
Какова ситуация на рынке новостроек? Почему так стремительно растут цены? Чего можно ожидать? В этих и иных вопросах разбиралась журналист Портала Realt.by.
Для начала отметим, что по данным портала Realt.by на рынке новостроек наблюдается уверенный рост цен. Так, цена предложения с $1400 в январе увеличилась до $1490 в марте. Выросли за это время и реальные цены сделок. Если в январе новостройку можно было купить по цене $1306/кв.м, то в марте уже за $1426/кв.м. Локомотивом этих процессов, говорится в обзоре рынка жилой недвижимости Realt.by за март, являются недорогие объекты, ввод в эксплуатацию которых состоится в текущем году.
Как констатирует Портал Realt.by, цены на новостройки уверенно растут и в апреле.
Что подталкивает цены вверх?
По мнению Юрия Жаркова, директора компании «ViVa Invest», факторы, обусловившие рост цен на новостройки, складывались на протяжении полутора лет. Весь этот период росла себестоимость строительства. Но из-за низкой платежеспособности населения и отсутствия банковского кредитования застройщики не могли поднимать цены выше уровня инфляции.
- При этом маржа застройщиков между себестоимостью и ценой реализации (прибыль) все эти полтора года сокращалась. Строительные компании выживали исключительно за счет того, что строили одновременно по несколько комплексов, - говорит Юрий Жарков. – Это привело к тому, что у многих организаций значительно снизилась рентабельность и составила не более 10%.
По словам директора компании «ViVa Invest», это очень низкий показатель, который в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, препятствующих строительству, – рост цен на стройматериалы, энергоносители, административные барьеры и т.д., не позволяет компенсировать все риски. «Долгое время застройщик не может работать на такой низкой рентабельности, потому что он может получить долгострой. Сплошь и рядом с такой ситуацией сталкиваются УКСы. И лишь потому, что у них не заложена рентабельность. А ведь они, как и все другие участники рынка, несут риски». Рентабельность нужна не для того, чтобы компания наживалась, а для того, чтобы развивать инновационные технологии, компенсировать риски, начинать строить новые проекты, поясняет Юрий Жарков.
- В начале 2013 года многие люди ожидали очередной девальвации. Но ее не произошло. Они поняли, что все в порядке, что можно жить дальше и начали активно вкладывать деньги в недвижимость. В свою очередь застройщики увидели, что спрос есть. Так почему бы не повысить цены? Тем более что повышать их надо было уже давно, - рассказывает эксперт рынка.
Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка Viva Invest) считает, что одной из причин роста цен на новостройки явилось снижение количества новых предложений. «Чем дольше мы будем пребывать в таком состоянии, тем больше будет обостряться эта проблема. С каждым месяцем все сложнее становится купить недорогую однокомнатную квартиру, где цена соответствовала бы качеству. Когда нет возможности купить однокомнатную квартиру, люди рассматривают варианты двухкомнатной. Но на каком-то этапе возникнет дефицит и двухкомнатных, а потом и трехкомнатных квартир», - говорит Вадим Тачкин.
- Цены растут, потому что желающих купить новостройку становится все больше. За то время, пока покупатель мониторит рынок, цены успевают вырасти. Поэтому сейчас каждое промедление человека будет стоить ему денег. Сработал и отложенный спрос, который накапливался в течение полутора-двух последних лет, - высказывает свое мнение эксперт рынка.
- Когда наблюдается рост цен, причем на все – на машины, бензин, квартиры и т.д. и когда снижаются ставки по депозитам, те люди, которые имеют возможность купить квартиру, идут на рынок. – говорит Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО «Арэса-сервис». - Они понимают, что если сегодня не вложат свои сбережения в недвижимость, то спустя какое-то время за эти деньги они не смогут купить такое же количество квадратных метров. При достаточно высоком уровне инфляции и росте цен на жилье в иностранной валюте, каждый потенциальный покупатель стремится покупать.
Непопулярные меры властей еще больше разгоняют рынок
Постоянные заявления властей о том, что Минск больше не будет расширяться, что коммерческим застройщикам будет запрещено строить в столице, несомненно, приведет к сокращению количества жилья в столице для ненуждающихся в улучшении жилищных условий граждан. По мнению Сергея Коренько, это также подогревает спрос и способствует росту цен.
- Городские власти пытаются разработать некие рыночные принципы, методы, условия работы на рынке, более-менее одинаковые для всех застройщиков. Параллельно с этим выявляют недобросовестных застройщиков, вводят какие-то критерии для определения их финансовой устойчивости. С марта не утвержден ни один акт выбора земельных участков под новое строительство. – говорит эксперт рынка. - Если такая неразбериха продлится долго, то это еще больше усугубит ситуацию на рынке и в 2014-2015 годах приведет к очередному всплеску цен.
Свое мнение Сергей Коренько обосновывает тем, что при сужении предложения спрос на минские квартиры все равно будет устойчивый. И если сегодня ничего не проектировать, то через полтора-два года, а с отселением еще и дольше, нечего будет строить. «Сегодня в Минске в работе находится порядка 2,8 млн.кв.метров жилья. Это дома, начатые строительством. Этого задела хватит на два года. На третий год на рынке останутся работать только УКСы. Но они строят в год менее 50% от общего количества вводимого в столице жилья. Вот здесь и будет проблема», - рассуждает эксперт.
С такой точкой зрения согласен и Вадим Тачкин. «Исполком сегодня не предоставляет даже земельный участок во временное пользование, для того чтобы подвести коммуникации к строящемуся объекту. А как тогда достраивать дом? Власти просто загнали себя в угол. Отголосок таких действий мы ощутим чуть позже. А в это время рынок стоит. Это не на пользу ни цене, ни отрасли в целом. Отрасль расшатывают в разные стороны, хотя она и так еле стоит на ногах после всех кризисных событий», - рассуждает эксперт.
Стоимость места в паркинге включаем в стоимость квартиры, добавляем инфраструктуру и получаем $2 тыс. за «квадрат»
В последнее время развернулась дискуссия о том, а не включить ли в стоимость квартиры стоимость машино-места в паркинге. Власти считают, что это помогло бы каким-то образом решить транспортную проблему в городе, разгрузить дворы и т.д. Обозначил эту проблему в своем послании белорусскому народу и Национальному собранию и Президент.
- Паркинги реализуются сложно. Прежде чем предлагать такое, пусть бы сначала власти добились того, чтобы в стоимость квадратного метра включить хотя бы сети. В техпаспорте, который получает дольщик, прописана балансовая стоимость квартиры без учета коммуникаций, которые он сам профинансировал, - говорит Сергей Коренько.
Эксперт считает, что сегодня надо думать над тем, как удешевлять паркинги. Давать какие-то льготы тем, кто их строит. «А то у нас какие-то непонятные пожарные и другие нормы, которые удорожают стоимость паркинга наполовину», - уточняет эксперт.
По мнению Юрия Жаркова, город заинтересован в том, чтобы цены на квартиры росли. «Потому что чем выше будет цена реализации, тем более качественные будут объекты. Чаще будут строиться паркинги, которые люди будут покупать. Вместе с этим будут строиться дороги, инженерная и социально-бытовая инфраструктура. Но при средней цене квадратного метра, которая сложилась на сегодняшний день в Минске – порядка $1,5 тыс., все это построить невозможно», - говорит эксперт.
- Люди хотят невозможного: квартиру, дом, бесплатное место для машины, школу и детский сад рядом с домом. Такого не бывает. Так сложилось, что государство долго раздавало пряники. Вот у людей и сложилось мнение, что за $600-700 можно получить полноценную качественную жилую среду. Это невозможно. За такие деньги можно получить только голые стены, - добавляет Юрий Жарков.
Директор компании «Viva Invest» считает, что впереди очень сложный период ломки социального сознания людей. «Минск – эта та воронка, которая собирает людей из всей республики. Поэтому даже если в столице будет цена в $2 тыс./кв.м, а это уже было в Минске, здесь все равно будут покупать жилье», - высказывает свое мнение Юрий Жарков.
При этом эксперт добавляет, что при такой политике не все люди оправдают свои надежды, связанные с покупкой собственного жилья. Но они могут жить в арендном жилье, или за кольцевой, или в городе-спутнике. Потому что Минск – это не вся республика. «Чтобы иметь красивый и удобный для проживания город, нужно нацеливаться на ту аудиторию, которая ценит эту жилую среду, может и готова за нее платить. Минск – это европейская столица, и она должна быть дорогая», - уверен Юрий Жарков.
- Пока нет оснований говорить о том, что цены остановятся или пойдут вниз. Даже постоянное ожидание дефолта не останавливает людей в совершении сделок. – говорит Вадим Тачкин. - Все надеялись, что рост цен – это временное явление, которое быстро закончится. Так вот скоро будет полгода, как цены растут. Потихоньку к людям приходит осознание того, что, наверное, старые цены уже не вернутся. Либо опять придется ждать 3-4 года, чтобы синусоида снова пошла вниз.