Сокращение льготного кредитования заместят ипотекой

Своя крыша над головой должна быть у каждой семьи, заявил Александр Лукашенко в послании  народу и парламенту. Но здравица быстро перетекла в заупокой. Руководитель Беларуси признал, что «колоссальные средства», обеспечившие ежегодное строительство 5 миллионов квадратных метров жилья, тратились «вопреки законам макроэкономики». Он прозрачно намекнул, что халява заканчивается, и отныне жилищная господдержка останется исключительно для особо в ней нуждающихся — категории, из которой только в Минске уже исключены десятки тысяч очередников.

На этом фоне довольно странно выглядит позиция правительства, которое настаивает на своем наполеоновском прогнозе по строительству жилья в текущем году. На нынешний год Совмин запланировал ввести рекордные объемы жилья — 6,5 млн. кв. метров (больше построили только в 2010 году — 6,6 млн.) по сравнению с 4,48 млн. в прошлом году. Тем не менее, по итогам первого квартала чиновники рапортуют об успехах — 20% плана уже выполнено, хотя думали, что к этому времени получится только 15%.

Правда, эксперты указывают, что это на 4,5% меньше, чем построили в первом квартале 2012-го. А ведь в этом году планируется ввести почти в полтора раза больше жилья, чем в прошлом. Но население пока оправдывает ожидание властей, инвестируя в строительство рекордные объемы собственных средств.

Объемы построенного жилья (2005-2012 гг.)




Первый квартал нынешнего года — не хуже, чем в 2010-м

В отличие от предыдущего года, нынешние темпы строительства удерживаются при значительно меньшей господдержке в виде льготных кредитов, которые ранее служили главным локомотивом строительного бума в Беларуси.

Объемы строительства жилья и источники финансирования
в 2005-2011 гг.


Источник: Белстат

Напомним, 6 января 2012 года Александр Лукашенко издал указ № 13, который сократил почти вдвое количество белорусов, имеющих право на льготный кредит. Как пояснили Naviny.by в Министерстве архитектуры и строительства, теперь на льготный кредит может претендовать лишь около 30% граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий — по сравнению с 60% от этого списка в 2010-м. Поэтому в 2012 году объемы строительства в стране и упали почти на 20% — до 4,48 млн. кв. метров по сравнению с 5,48 млн. в 2011-м.

Но в первом квартале 2012-го эффект от снижения льготного кредитования был практически незаметен, поскольку строительные организации еще продолжали сдавать льготное жилье, построенное в 2011 году. Значительное падение началось лишь в марте 2012-го.  Кстати, показатели первого квартала 2011 года также были значительно лучше среднегодовых. Объемы строительства жилья тогда выросли по сравнению с аналогичным периодом 2010-го на 1,4%. Падение в 2011-м началось лишь после девальвации во втором квартале.

Учитывая, что в первом квартале нынешнего года строительство жилья вышло на уровень аналогичного периода 2012, 2011 и рекордного 2010 годов — несмотря на двукратное сокращение количества льготников — нынешние строительные амбиции властей кажутся уже менее утопичными.


Откуда у белорусов деньги на новое жилье?

Как удалось достичь таких результатов? Главным образом — благодаря снижению ставки рефинансирования. В прошлом году население предпочитало держать как можно больше денег в банках — из-за сверхдоходов по рублевым депозитам. Это, а также значительное увеличение зарплат, позволило людям накопить определенные сбережения. В нынешнем году, по мере уменьшения процентных ставок, белорусы начинают снимать деньги со счетов и инвестировать их в жилье.

В результате, вклад собственных средств населения в строительство пока компенсирует сокращение льготного кредитования. Так в первом квартале текущего года льготникам предназначено всего лишь 55,6% введенного жилья по сравнению с 65% в аналогичном периоде 2012 г. При этом за счет собственных сбережений белорусов было профинансировано 51,4% новостроек (в первом квартале прошлого года — 49,6%), а доля банковских кредитов сократилась с 34,6% до 33,2% соответственно.


Надолго ли новый строительный бум?

Правда, снижение процентных ставок стимулирует не только инвестиции в жилье, но и потребление. Рост импорта, связанный с потреблением, а также с масштабными закупками промышленного оборудования в рамках кампании по модернизации, ухудшает платежный баланс страны. Это, в свою очередь, угрожает стабильности национальной валюты и может поставить под вопрос дальнейшую готовность населения инвестировать свои сбережения, как это было в 2011 году.

Но если официальному Минску удастся обеспечить необходимые в текущем году 3-4 млрд. долларов внешних заимствований для поддержания курса рубля, то объемы строительства действительно могут приблизиться к уровню 2010 года.

Другое дело, что удержать эти темпы в будущем будет все сложнее. Увеличение зарплат в стране в полтора раза обгоняет увеличение производительности труда,  а уровень складских запасов бьет рекорды.  Поэтому в будущем даже нынешний урезанный уровень госкредитования строительства жилья может оказаться для властей непосильным. Но правительство надеется решить эту проблему при помощи внедрения ипотеки.


Новая Концепция

5 апреля Совет министров утвердил новую Концепцию государственной жилищной политики до 2016 года. Один из главных ее компонентов — внедрение ипотечного кредитования. Как пояснил Naviny.by начальник управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства Александр Горваль, главная цель этого проекта — заместить сокращение жилищных кредитов, субсидируемых государством.

По словам чиновника, сделать это планируется следующим образом. Будет создана новая государственная структура, которая начнет выдавать кредиты под залог покупаемого на них жилья. Как пояснил Александр Горваль, структура будет государственной, поскольку у коммерческих банков «нет охоты возиться» с выселением неплатежеспособных должников. Действительно, в крупном белорусском банке с российским капиталом от комментариев на эту тему отказались, пояснив, что «банк не заинтересован в ипотеках».

Затем Национальное ипотечное агентство (так планируется назвать новый госорган) будет возвращать средства, выданные населению, перепродавая ипотеки на вторичном рынке. В упомянутой Концепции этот процесс называется «внедрение прогрессивного механизма обращения закладных». Технически это означает, что Ипотечное агентство будет выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными на недвижимость, под которую была выдана ипотека. В России такая бумага называется «облигация с ипотечным покрытием» и имеет доходность чуть ниже, чем процентные выплаты по обеспечивающей ее ипотеке.

Далее эти облигации продаются желающим инвесторам — как любые другие ценные бумаги. Фактически, получается, что Ипотечное агентство будет играть роль посредника между гражданами, которые хотят взять в долг деньги на покупку жилья, и финансовыми трейдерами, у которых эти деньги есть, но нет возможности или желания оформлять ипотеки самостоятельно.

При этом государство планирует частично заменить бюджетные компенсации банкам за льготные кредиты налоговыми льготами для граждан, взявших ипотеку.


До ипотеки еще надо дожить

Утверждение Концепции Совмином — лишь начальная стадия реформы, отмечает Александр Горваль. «Примерно год понадобится на то, чтобы решить вопросы по структуре агентства. Потом нужно будет найти для него ресурсы», — пояснил он. Кроме того, понадобится дополнительная законодательная работа.

При этом представитель Минстройархитектуры подчеркнул: для того, чтобы ипотека работала, ставка рефинансирования должна составлять 13-16% вместо сегодняшних 27%. Впрочем, начальник управления отметил, что последнее время ставка рефинансирования стабильно снижается (правда, вопреки рекомендациям МВФ) и высказал надежду, что к тому времени, как Ипотечное агентство будет сформировано, финансовая конъюнктура будет подходящей.

Что все это означает для нас — обычных белорусов?

В ближайшие несколько лет следует приготовиться к дальнейшему урезанию льготного кредитования, а при строительстве жилья в большей мере рассчитывать на собственные сбережения.

Примерно к 2015 году в Беларуси может появиться госагентство, которое будет выдавать кредиты под залог покупаемого жилья. Но для его работы должна быть обеспечена соответствующая финансовая инфраструктура. Как бы то ни было, ипотека не изменит вопрос доступности жилья коренным образом, а лишь заместит нынешнюю систему жилищного кредитования.