Обзор рынка жилой недвижимости Минска за февраль 2013 года.
Событие февраля, которому безусловно нужно уделить основное внимание – мощный рост средней цены по совершенным сделкам купли-продажи. Как мы и предполагали в минувшем месяце, расхождение цен предложения и реальных сделок поставило перед всеми игроками рынка один главный вопрос: Готовы ли покупатели платить такие деньги за квартиры? Как оказалось, определенный запас прочности у них еще есть.
Средняя цена реальных сделок в феврале выросла на 6,6%, достигнув отметки в 1398 $/м2. Таким образом, своеобразная ценовая яма, сформировавшаяся в январе, была целиком нивелирована. Интересным в этой ситуации является тот факт, что уже в феврале покупатели приобретали квартиры по таким ценам, по которым они только рекламировались месяцем ранее. Следует отметить, что подобной ситуации не наблюдалось несколько лет. Что касается средних цен предложения квартир, то они продолжили свой поступательный рост и прибавили еще 3,3%.
Подобная ситуация наблюдается на фоне стабильного для нынешнего сезона спроса. Последние 5 лет февральский спрос на квартиры в Минске всегда был неизменно выше январского. Не стал исключением и этот год. Число сделок по сравнению с январем возросло на 7,3%. Тем не менее, покупательская активность в первые два месяца 2013 года гораздо слабее того ажиотажного спроса, который наблюдался в IV квартале 2012 года, когда ежемесячно покупали более 1000 квартир.
На протяжении всего месяца мы фиксировали постепенное увеличение числа предлагаемых квартир. Многие эксперты указывали на то, что повышение разнообразия на рынке сможет снизить темпы роста цен. Однако, как показывают первые результаты марта, объекты вновь стали стремительно вымываться из общей базы предложений.
Лидеры потребительского интереса – 1- и 2-комнатные квартиры. Их совокупная доля превышает ¾ от общей доли проданных квартир. Именно они активнее всего вымывались из базы на протяжении последнего месяца. В то же время 3- и 4-комнатные квартиры покупали гораздо реже, при том что более 40% выставленных на продажу объектов относятся к этой категории.
Именно ажиотажный спрос на более ликвидные однушки и двушки является локомотивом нынешнего роста цен. К примеру, средние цены предложения 1-комнатных квартир в феврале выросли по отношению к январским показателям почти на 4,0%.
Еще одной важной особенность нынешней ситуации является активный прирост цен на качественное жилье в кирпичных и каркасно-блочных домах. Причем эта тенденция характерна как для старых пятиэтажек, так и для недавно введенных домов. К примеру, в сегменте современных каркасно-блочных домов рост цен составил без малого 5,0%.
Объем предложения по этим типам квартир постепенно сужается. В то же время, число выставленных на продажу квартир в панельных домах сохраняется на относительно стабильном уровне, что не дает ценам расти столь стремительными темпами.
На первичном рынке ценовая ситуация развивалась еще более динамично. Цены на новостройки в Минске выросли на 5,8%. Причем активнее всего дорожали квартиры в самых дешевых и самых дорогих объектах. Как показывает приведенная ниже диаграмма, практически весь февраль темпы роста цен у столичной первички были в 1,5 раза выше чем на вторичном рынке. И хотя кривая цен по новостройкам имеет гораздо большую амплитуду колебаний, общий тренд в этом сегменте остается восходящим.
Районные различия в изменениях цен на квартиры в разных микрорайонах столицы были существенными, однако здесь сложно выделить какие-либо закономерности. Так активный рост(+3,0-5,0 %) наблюдался как в престижном районе улиц Захарова и Румянцева, таких и в микрорайонах вблизи МКАД, Ангарской и Зеленом Лугу.
В то же время в самом дорогом столичном районе улиц Карла Маркса и Кирова, а также в некоторых других (пр. Победителей, Некрасова-Беды, Маяковского) было зафиксировано снижение цен.
