Вторичный рынок жилья ставит рекорды

Одним из главных трендов прошлого года стало увеличение количества сделок купли-продажи на вторичном рынке квартир, которое произошло как в Минске, так и по стране в целом.

Согласно записям в едином реестре цен сделок Национального кадастрового агентства по состоянию на 3 января 2013 года, число квартирных сделок в 2012 году превысило показатели предыдущих 3 лет (2009-2011 гг.) на 14-16%. И это еще не окончательный итог.

А для квартирного столичного рынка прошедший год может стать самым результативным за последние 10 лет. Число заключенных договоров купли-продажи квартир перешагнуло 12 тыс. и всего лишь на 70 сделок отстает от результата 2003 года, который пока является лучшим.

Такой всплеск активности на рынке жилья, произошедший одновременно в Минске и в регионах, можно объяснить не чем иным, как ожиданием очередного финансового кризиса, желанием людей защитить свои деньги от инфляционных потерь. Какие-либо другие причины менее очевидны.

Угроза роста цен на квартиры в 2013 году маловероятна. Рост сделок за счет граждан, которые лишились в прошлом году права на государственную поддержку при строительстве жилья, возможен, но не в таких масштабах, чтобы претендовать на роль ведущего фактора. К тому же эти масштабы практически невозможно оценить даже приблизительно.

Покупательная способность населения в прошлом году тоже не выросла, даже при том, что официальная средняя зарплата приблизилась к 500 USD, а проценты по банковским кредитам снизились почти вдвое по сравнению с 2011 годом. Чтобы соотношение средних официальных доходов белорусов и размеров ежемесячных выплат по процентам и основному долгу вернулось к уровню 2009 года, доходы должны быть в 3 раза больше или во столько же раз должны снизиться квартирные цены.

Впрочем, говоря о платежеспособности, не следует сбрасывать со счетов существование серого рынка, который в прежние годы являлся чуть ли не основным источником, питавшим рынок жилой недвижимости необходимой наличностью. Возможно, этот источник после финансовых проблем 2010-2011 годов приобрел в прошлом году второе дыхание, что и поспособствовало росту покупок на рынке жилья. Но оценить уровень влияния этого источника на динамику сделок невозможно, тем более в очень короткий промежуток времени.

Свою роль, безусловно, могло сыграть пусть и несильное (в среднем на 100 долларов с квадратного метра), но все же снижение квартирных цен. Например, средняя цена продажи квадратного метра квартир в 2012 году в Минске колебалась преимущественно в диапазоне 1.230-1.250 USD, в 2011 году (если не считать октябрь - декабрь) - 1.260-1.310 USD, в 2010 г. - 1.260-1.370 USD. В регионах ценовая динамика похожая. Заметим также, что снижение цены продажи - единственный из перечисленных факторов влияния на активность продаж, который можно оценить и выразить в цифрах.

Еще одной особенностью вторичного рынка жилья в прошлом году стало увеличение разницы между ценами предложения и продажи, которое к концу года превысило 10%, а это вдвое больше традиционного показателя.

К позитивным трендам можно отнести достаточно высокий индекс покупательской активности, о чем говорят результаты мониторингов, проводимых аналитическим центром группы компаний "Твоя столица". Так, в 2010 и 2011 годах в разные месяцы этот индекс колебался в пределах от 0,7 до 1,5, редко переходя через 1,0. А в 2012 году он менялся в диапазоне от 0,7 до 2,74, при том что ниже 1,0 опускался три раза - в январе, феврале и марте, а по итогам октября и ноября вообще составил 1,86 и 2,74.

Елизавета Булатецкая, Белорусы и рынок