На первом же общем собрании жильцы дома № 37 на улице Бурдейного решили создать товарищество собственников. Передавать здание на обслуживание в ЖЭС даже не предполагали. Удался ли опыт?
Нынешний год для дома № 37 на улице Бурдейного юбилейный: 10 лет назад в него заселились первые жильцы. Проблемное строительство здания — его возводили около 4 лет — когда-то сплотило будущих жильцов и подтолкнуло к созданию товарищества собственников (кондоминиума). Обычная панельная 9-этажка: 5 подъездов, 197 квартир, хозяева которых — горожане среднего достатка…
— Вселившись в новые квартиры, стоившие немалых средств и больших нервов, люди захотели почувствовать себя настоящими хозяевами своего жилья, — вспоминает Ирина Плавская, одна из тогдашних новоселов, которую почти сразу избрали председателем товарищества собственников. — На первом же общем собрании решили создать кондоминиум, открыть расчетный счет и организовать самообслуживание дома, набрав свой штат работников. Передавать дом на обслуживание в ЖЭС даже не предполагали. Незадолго до этого был принят первый в стране Закон «О совместном домовладении», но примеров деятельности товариществ собственников было немного. И все же очень хотелось стать настоящими домовладельцами.
Все эти годы дом находится на самообслуживании. 14 человек, положенных по штатному расписанию, следят за тем, чтобы все системы работали исправно, здание не приходило в упадок, а в местах общего пользования был полный порядок. Кстати, товарищества собственников вправе пользоваться дотацией государства. Но если в домах, находящихся на обслуживании обычных ЖЭС, население оплачивает меньше 20 процентов себестоимости ЖКУ, а свыше 80 процентов покрывает государство, то жильцы 37-го дома, наоборот, возмещают большую часть затрат. Дотация рассчитывается по нормативам и составляет лишь около 20 процентов.
Важный нюанс: если дом находится на обслуживании государственной ЖЭС, средства, отчисляемые по статье «капремонт», уходят на счет местного бюджета. Если дом обслуживает частная организация или он находится на самообслуживании, то отчисления на капремонт накапливаются на субсчете или депозите. Это существенная прибавка к капиталу кондоминиума: банковский процент по депозиту достаточно высок. По решению общего собрания жильцы могут использовать сумму набежавших процентов сегодня, а могут аккумулировать ее с основными средствами капремонта, чтобы предохранять их от инфляции.
Но, несмотря на эти нюансы, квитанции по оплате коммунальных услуг в кондоминиумах неплохо конкурируют с жировками в обычных домах. Ведь все зависит от того, насколько рачительно относятся к своему домовладению собственники и организации, эксплуатирующие здание.
Самая весомая статья квитанции — отопление. Ее содержимое зависит от того, насколько хорошо налажена работа теплоузла, от компетентности и внимательности персонала. Часто работа автоматики корректируется с учетом малейших изменений погодных условий.
— Зимой в квартирах поддерживается 20-21 градус, — поясняет Ирина Сергеевна. — До 18 температура никогда не опускается. Вместе с тем постоянно напоминаем жильцам, что правильно определять микроклимат в квартире нужно не щупая батарею, а по показаниям комнатных термометров. Каждый сезон при помощи доводчиков регулируем скорость закрывания наружных и тамбурных дверей: с наступлением холодов двери закрываются быстрее, чтобы тепло не уходило. Разбитых стекол или открытых подъездов у нас нет. Традиционно осенью отопление на лестничных клетках в доме включается позже, чем в квартирах, а весной — раньше выключается, что тоже дает определенную экономию.
Подогрев воды. По решению общего собрания в доме установлен режим ночного понижения температуры воды: с 24.00 до 6.00, в зависимости от времени года, она может опускаться до 50 градусов. Если кто-то из жильцов встает раньше 6.00, как правило, устанавливают квартирный бойлер. Люди относятся к этому с пониманием.
Для техобслуживания дома можно пригласить частную организацию (правда, их выбор в Беларуси не велик) или государственную ЖЭС (ЖЭУ). По мнению Ирины Плавской, контролировать работу любой организации, обслуживающей дом, нетрудно, если члены кондоминиума инициативны, во всем помогают председателю, а он человек грамотный и неравнодушный к делу.
В жировках членов кондоминиума есть строка, которой нет у горожан в обычных домах: «Резерв предстоящих расходов». За средства, которые направляются на эту статью, жильцы могут покупать, например, предметы для повышения комфорта проживания (зеркала, коврики на лестничных клетках), а также импортные товары, необходимые для поддержания порядка в доме: учитывая госдотации, приобретать продукцию небелорусского производства не разрешается.
Недавно за счет резервных денег модернизировали детскую площадку. В прекрасном состоянии поддерживают дворовые клумбы и газоны. Часть рассады покупают, что-то жильцы привозят с дач. Но посадками занимается сезонный рабочий зеленого строительства. Он не только косит траву, но и создает цветники. Территория всегда ухожена. Не случайно товарищество собственников неоднократно становилось призером районных конкурсов на лучший двор.
— У нас нет такого понятия, как «ремонт через столько-то лет», — предваряет мой вопрос Ирина Плавская. — Некоторые работы по текущему ремонту отдаляют перспективу капитального. Например, в этом году модернизировали теплопункт, на что ушло 70 миллионов рублей из средств капремонта. Входные группы дома изначально были некачественно сделаны строителями, поэтому мы добились, чтобы их ремонтировали по гарантии. Кровлю сделали хорошо, но все равно планово дважды в год контролируем ее состояние. Словом, многие работы выполняем, не запуская до хронического недуга. Во многих товариществах собственников поступают так же: сразу укрепляют слабые места благодаря имеющимся в распоряжении «капремонтным» деньгам, и не надо ждать 25-30 лет, пока дом придет в критическое состояние.
P.S. Когда материал готовился к печати, в Минске прошел практический семинар, темой которого стала деятельность товариществ собственников. Представители структур власти разных уровней и городских жилищных организаций изучали практику кондоминиумов Фрунзенского района. Не остался незамеченным и успешный опыт коллективного домовладения на улице Бурдейного, 37. Правда, после знакомства с ним участники семинара узнали об очередной проблеме товариществ собственников: отсутствии в стране системы подготовки и замещения кадров для управления кондоминиумами. Ирина Плавская после 10 лет председательства решила оставить эту должность. Кто придет ей на смену и как отразится это на жизни целого дома? Пока ответов на эти вопросы нет.
Есть товарищества собственников, работающие вообще без дотаций, на полной самоокупаемости. Другие, наоборот, решают работать с привлечением бюджетных средств.
Любой процент привлеченных из бюджета средств влечет за собой жесткий контроль со стороны госорганов, ежемесячные отчеты и финансовые проверки.
— Штатное расписание, нормы расхода материалов должны быть подогнаны под существующие нормативы, — поясняет Ирина Плавская. — Словом, выполняем почти все требования, предъявляемые к обычным ЖЭС, но дотаций получаем меньше. Установить работникам нормальную зарплату мы зачастую не в состоянии. Например, у рабочих по комплексной уборке у нас она намного ниже, чем в ЖЭС.