Правовой анализ Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда

Правила в прежней редакции прошли испытание не только временем, практикой их исполнения, но и, самое главное, судебной практикой.

Пленум Высшего хозяйственного суда Республики Беларусь, основываясь на решениях судебных споров, 23 декабря 2005 года принял постановление № 33 «О некоторых вопросах рассмотрения споров, вытекающих из договора строительного подряда». Потребовалось семь лет для того, чтобы наработать судебную практику в объеме, позволившем систематизировать и сделать определенные выводы в целях единообразного рассмотрения судебных споров в строительстве – одном из самых крупных, сложных и запутанных разделов гражданского права.

Правила в новой редакции уже действуют. Договоры строительного подряда как заключались, так и продолжают заключаться. Строители (генподрядчики и субподрядчики) продолжают строить. Заказчики продолжают принимать и оплачивать работу строителей. Но как этот законодательный акт будет работать, покажет время.

Анализу Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда в новой редакции (далее – Правила), а точнее их отдельных, наиболее существенных положений, будет посвящено несколько статей.

Общие положения

Первое, что обращает внимание – в наименовании Правил исчезло слово «контрактов». В Гражданском Кодексе Республики Беларусь (далее – ГК РБ) слово «контракт» присутствует, когда упоминается трудовой договор (контракт), а также применительно к государственным контрактам, заключаемым с государством в лице уполномоченных органов для поставки, выполнения работ либо оказания услуг для государственных нужд. Во всех остальных случаях между субъектами гражданских правоотношений согласно ГК РБ заключаются договоры.

Как следует из п. 1, Правила разработаны в соответствии с ГК РБ, Законом Республики Беларусь «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь». Сфера действий Правил – регулирование отношений между заказчиком, государственным заказчиком в строительной деятельности и подрядчиком в строительной деятельности при заключении и исполнении ими договоров строительного подряда, государственных контрактов на выполнение подрядных работ для государственных нужд. Как видим, все же термин «контракт» в понимании его как «государственного контракта» в Правилах присутствует. Зачем тогда было менять наименование? Более того, неоднократное упоминание о контрактах строительного подряда имеется в тексте Правил и далее.

Также Правила предусматривают, что договорные отношения могут регулироваться применением международных типовых контрактов Международной федерации инженеров‑консультантов (FIDIC). Еще один источник, помимо указанных выше, на основании которых разрабатывались Правила. Но тут возникает уже не коллизия права, а коллизия правового мировоззрения. Типовые контракты FIDIC имеют принципиальное различие с утвержденными типовыми формами договоров строительного подряда и, в большинстве случаев, положения типовых контрактов FIDIC идут вразрез с нормами, содержащимися в Правилах и иных нормативных и технических актах, регулирующих строительную деятельность в Республике Беларусь.

Хочется особо отметить, что ГК РБ, в соответствии с которым, как указано, разработаны Правила в качестве руководства, не использовался создателями Правил. В ГК целая глава посвящена строительному подряду, также на правоотношения строительного подряда распространяются и нормы общего подряда, которые содержатся в ГК РБ. Излишне указывать, что ГК, как закон, имеет большую юридическую силу по сравнению с Правилами. Но при разработке Правил в новой редакции мнение было иное: ГК РБ не играет первостепенную роль в регулировании отношений в строительстве.

Ярким подтверждением тому является п. 2 Правил, согласно которому предметом договора строительного подряда «является строительство объекта строительства (далее – объект) или выполнение строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ (далее – строительные работы) и возмездная передача объекта, результата строительных работ заказчику».

Ст. 696 ГК РБ предусматривает, что «по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену».

Зачем по-иному, не так, как определено в ГК, было определять предмет договора? В п. 2 Правил, при трактовке предмета договора строительного подряда, упущены из виду три существенные обязанности заказчика как одной из сторон договора. Оказывается, заказчик не должен создавать подрядчику необходимые условия для выполнения работ. Заказчик не обязан принять результат работ у подрядчика – это подрядчик обязан сдать работы заказчику. А главное – об оплате ни слова. Где же принцип равенства сторон как главенствующий принцип гражданско-правовых отношений?

Наверное, все разработчики Правил работали в службе заказчика, или, в лучшем случае, у генподрядчика. То, что Правила написаны не для подрядчиков (генподрядчиков и субподрядчиков), покажет дальнейший анализ Правил.

Порядок заключения договора

Указанную главу лучше было бы оставить в той редакции с определенными корректировками относительно лицензирования, сертификации, системы контроля качества в строительстве. Лучше было бы внести изменения в Правила в старой редакции, поскольку к ним уже просто все привыкли.

В п. 8 Правил прописано наличие определенных условий для заказчика и подрядчика, при которых они правомочны заключать договор строительного подряда. Но одно из условий, согласно которому подрядчик «в обязательном порядке предоставляет заказчику сведения о наличии строительных машин, оборудования и механизмов, транспортных средств, технологической оснастки, необходимых для строительства объекта (выполнения строительных работ)» вызывает недоумение. Когда было лицензирование строительных работ, для их выполнения требовалось наличие лицензии. Для получения лицензии требовалось наличие в штате специалистов, оборудования и приборов для контроля и измерений, системы управления качеством. А вот наличие строительных машин, оборудования и механизмов, транспортных средств даже для получения лицензии не требовалось. Так что лицензирование было не таким уж и сильным сдерживающим фактором для выполнения строительных работ. Если буквально трактовать данное положение Правил, то подрядчик еще до заключения договора должен арендовать необходимую технику, механизмы, оборудование, чтобы предоставить заказчику необходимые сведения. Но ведь Заказчик может заключить договор и с другим подрядчиком.

Как и в прежней редакции Правила содержат расширительный перечень существенных условий договора.

Для договора строительного подряда ГК РБ предусматривает три существенных условия:

• предмет;
• срок выполнения работ;
• цена работ либо порядок определения цены.

Правила в новой редакции в качестве существенных условий договора строительного подряда выделяют восемь условий (не считая обязательных приложений к договору):

• предмет договора;
• указание на выполнение строительных работ собственными силами подрядчика либо с привлечением субподрядчиков;
• сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ);
• договорная (контрактная) цена или способ ее определения;
• порядок и сроки представления проектной документации, ее содержание и состав, количество представляемых экземпляров;
• порядок расчетов за выполненные строительные работы;
• источники и объемы финансирования по каждому из источников, в том числе с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год;
• ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств;
• обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора.

По сравнению со старой редакцией в новой предусмотрено при определении сроков указание не только месяца и года, но еще и числа начала и окончания работ. Ее выполнение, скорее всего, приведет к тому, что в договоре строительного подряда будет указываться непременно последнее число месяца срока начала и окончания работ. Также можно сделать еще приписку «не позднее».

Но этот перечень существенных условий строительного договора не исчерпывающий. П. 11 Правил установил дополнительные существенные условия договора строительного подряда при строительстве многоквартирных жилых домов с привлечением средств граждан:

• основания расторжения договора ранее установленного срока;
• порядок возврата гражданам денежных средств в случае невыполнения обязательств или расторжения договора ранее установленного срока;
• особенности строительства и характеристики объекта, включая указание о полном или частичном выполнении внутренних отделочных работ.

Граждане-дольщики не являются стороной договора строительного подряда. Правила также не распространяются на отношения между застройщиком и гражданином-дольщиком. Договоры на строительство квартир в многоквартирном жилом доме гражданин заключает с заказчиком (застройщиком).

Регулированию правоотношений долевого строительства посвящен Указ Президента от 15.06.2006 г. № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов». Указанные дополнительные существенные условия к договору строительного подряда взяты именно из Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства и примерного договора создания объекта долевого строительства, утвержденных данным Указом.

Таким образом, имеется еще один нормативно-правовой акт, в соответствии с которым разработаны Правила. Но в п. 1 Правил указано, что они разработаны в соответствии с ГК РБ, Законом Республики Беларусь «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь». А сфера деятельности Правил не распространяется на договоры долевого строительства.

Помимо существенных условий при заключении договора строительного подряда необходимо обращать внимание на приложения к договору (документы), которые являются неотъемлемой частью договора. Без приложений, которые определены п. 19 Правил, договор может быть признан незаключенным.

Такими необходимыми документами являются:

• документы, подтверждающие полномочия представителей сторон, если от имени сторон действуют их представители;
• график производства работ, за исключением случаев строительства объекта (выполнения строительных работ) продолжительностью не более одного месяца;
• график платежей (за исключением случаев единовременной оплаты);
• график поставки материальных ресурсов заказчиком, если договором предусмотрено, что обеспечение строительства объекта в целом или части осуществляет заказчик;
• конкурсная документация, в том числе протоколы заседания конкурсной комиссии;
• предложения (расчеты) подрядчика о формировании договорной (контрактной) цены и протокол ее согласования.

По соглашению сторон к договору строительного подряда могут прилагаться иные документы.

Также п. 19 Правил предусмотрено, что «договор и приложения к нему должны быть подготовлены в количестве экземпляров, предусмотренном заключаемым договором, но не менее двух, подписаны сторонами и скреплены их печатями (при наличии). При этом каждый лист договора и приложений к нему должен быть пронумерован и подписан сторонами». Данное положение содержит определенный юридический ликбез для лиц, которые подписывают договор. Очень часто при подписании договора подпись и печать проставляются на последнем листе. Все остальные листы в лучшем случае пронумерованы. Но практика показывает, что лучше всего подписывать каждый лист, а на последнем подпись уполномоченного представителя скрепить печатью. Так спокойнее и есть гарантия, что нужный лист договора не будет переделан.

Далее хочется обратить внимание на п. 17 Правил, согласно которому сроки строительства, предусматриваемые в договоре, не должны превышать продолжительность строительства согласно проектной документации и условиями подрядных торгов. Изменение сроков строительства за счет иных источников, за исключением объектов, финансируемых за счет бюджета, осуществляется по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами.

В указанном пункте Правилами определяется также алгоритм продления сроков строительства. Как будто четко определено, кто, что и когда обязан сделать, и в какой срок все будет решено.

Заказчик не позднее, чем за три месяца до окончания указанного в договоре срока строительства объекта, а для объектов при нормативном сроке строительства менее шести месяцев – не позднее, чем за месяц, обязан обратиться в соответствующий исполнительный и распорядительный орган с заявлением о продлении сроков строительства с приложением необходимых документов и информации об объекте строительства.

Уполномоченный исполнительный распорядительный орган (Министерство архитектуры и строительства совместно с Министерством экономики, местные исполнительные и распорядительные органы) в двадцатидневный срок выдают разрешение на изменение сроков строительства или отказывают в согласовании.

При получении отказа в согласовании продления сроков строительства, строительство объекта должно быть завершено в установленные договором сроки.

Очень интересная правовая конструкция продления сроков строительства, а также предписание об обязательности завершения строительства.

Как на практике будет действовать порядок продления сроков строительства, покажет время. Также интересно будет знать, как будут действовать заказчик и подрядчик в случае получения отказа в продлении сроков строительства при отсутствии средств для финансирования строительства, ведь за три месяца либо за месяц предвидеть ситуацию, которая может возникнуть на финансовом рынке, невозможно.

Дмитрий КРАВЧЕНКО, юрист, директор ООО «Юридическая помощь «ГЛИНИНГС»