Из чего складывается цена квартиры и как можно ее уменьшить?

По обеспеченности жильем белорусские граждане — одни из лидеров на постсоветском пространстве (более 24 “квадратов” на человека). Успешно завершив пятилетку, строители не намерены останавливаться на достигнутом: по-прежнему актуальны вопросы качества жилья, более льготных условий кредитования, строительства квартир для очередников. Каким образом будут решаться эти проблемы? О ситуации на рынке жилья мы побеседовали с начальником управления жилищного строительства Минстройархитектуры Александром ГОРВАЛЕМ.
 

— Работа ведется по разным направлениям. В течение следующего года завершится модернизация домостроительных комбинатов: после технического перевооружения их мощности возрастут в три раза — до 3 миллионов квадратных метров в год. Заводы сборного железобетона уже начали применять целый ряд новых конструктивных решений. Думаю, что сложится ситуация, когда пришлые, случайные строительные организации отсеются, а у заказчиков будет возможность выбора. Ведь почему в последнее время происходило удорожание строительства? Домостроительные комбинаты “застыли” на миллионе квадратных метров в год, а увеличение жилищного фонда достигалось за счет более дорогих домов.
 

— В столице такой процент есть и сейчас — и это не только жилье УКСа. Дело в том, что нуждающиеся активно идут в долевое строительство. Чтобы не стоять в очереди до пенсии и выбрать тот дом и квартиру, которые нравятся, а не довольствоваться тем, что предложат. Квадратный метр для очередников в доме КПД стоит в Минске 650 долларов, а при долевом строительстве — минимум 1000. Но не две тысячи, как раньше, соотношение цен уже более разумно, и человек может позволить себе доплатить, чтобы не ждать двадцать лет. В целом в Беларуси для нуждающихся будут строить 80 процентов жилья в многоквартирных домах — цифра может увеличиваться, но не опустится ниже этой планки.
 

— Сейчас рынок балансирует. Это раньше стремились лишь к тому, чтобы побольше метров сдать, а теперь строительный рынок насыщен и люди выбирают наиболее приемлемый вариант. Поэтому ассортимент домов значительно расширился — и по объемно-планировочным решениям, и по используемым материалам, и по условиям продажи. По итогам третьего квартала 2010 года средняя стоимость квадратного метра для нуждающихся в стране — 1,55 миллиона рублей. В Минске очередники могут купить квартиру в панельном доме цене 2 миллиона за квадратный метр, коммерческого жилья дешевле 3 миллионов за метр уже нет. Сегодня цена начинается с 3,1—3,2 миллионов за “квадрат”, причем речь идет о домах с далекой перспективой ввода — в 2011—2012 годах. Цена кирпичного дома примерно на 20 процентов выше, чем панельного, монолит, как правило, еще дороже. В небольших городах, там, где нет своего стройкомплекса, приходится везти материал и строителей издалека, в итоге жилье может получиться даже дороже, чем в столице. Тем более что строят там обычно 2—3-этажные дома, в то время как с экономической точки зрения самый оптимальный вариант — дом в 9—10 этажей. Именно поэтому, кстати, их у нас так много.
 

— Да, от строителей сегодня, к сожалению, требуют только одного: снижения цен.
 

— Конечно, если мы останемся на уровне старых технологий, то квартиры будут дешевле. Но мы ведь хотим качественное и комфортное жилье, соответствующее современным требованиям, верно? Новые требования к термической сопротивляемости стен (3,2 единицы вместо 2,2) и окон (1 против 0,6) привели к тому, что дома нужно лучше утеплять — это расходы. Новые системы отопления (например, горизонтальная разводка вместо вертикальной) также дороже. Как и более совершенные системы оповещения, пожаротушения, вентиляции. Наконец, сегодня мало кто согласен на фанерную входную дверь, все хотят железную, а это дополнительное удорожание. Обязательная отделка привела к тому, что квартиры стоят на 10—15 процентов дороже, но люди начинают входить во вкус, они понимают: лучше один раз заплатить, но чтобы все было сделано хорошо, чем несколько раз переделывать.
 

— В прошлом году Совмин принял постановление, согласно которому практически вся инженерно-транспортная инфраструктура вокруг дома создается за счет либо республиканского, либо местного бюджета. А это значительный процент от стоимости дома. Но есть проблема в Минске, и о ней надо говорить: из-за недостатка средств в бюджете города цена инфраструктуры включается в стоимость квадратного метра. Поэтому, если у кого-то от дома до коммуникаций 500 метров, а у кого-то — 5, цена сильно разнится, что вызывает обоснованные обращения граждан. Многие организации начали активно заниматься оптимальным проектированием: они создают квартиры без огромных прихожих и технических помещений. Например, однокомнатные квартиры площадью 38 “квадратов”, а не 60 — те, что востребованы нуждающимися. В 2008 году наше управление разработало концепцию строительства доступного и комфортного жилья. В этом документе сведены перспективные направления развития жилищного строительства: кредитная поддержка, арендное жилье, строительство разных видов квартир и другие. Все регионы утвердили концепцию еще два года назад, а Минск — совсем недавно.
 

— Если сегодня государство оплачивает 100 процентов стоимости квартиры семьям, где воспитывают пятерых детей, то сейчас прорабатывается вариант бесплатного жилья для тех, у кого четверо или даже трое детей. Формально это можно сделать за пару месяцев, но нужно взвесить все за и против, что потребует и оценки финансовых возможностей государства для решения этой проблемы, а это скрупулезная работа. С 1 декабря 2010 года жители малых городов (до 50 тысяч человек) и Кобрина, Слуцка, Речицы и Светлогорска могут брать льготные кредиты на срок до 40 лет под один процент годовых. Совершенствуется механизм ипотеки — кредитования под залог имущества. Пока банк далеко не всегда может изъять у неплательщика недвижимость. В новой редакции Жилищного кодекса, который уже рассматривался депутатами парламента в первом чтении, прописаны процедуры изъятия, а Минстройархитектуры подготовило проект указа, в котором предлагается уйти от поручительства и принимать строящееся жилое помещение в залог независимо от семейной ситуации застройщика.