Рынок коммерческой недвижимости ожидает качественная революция

В ближайшие два-три года на рынок недвижимости Минска ожидается выход крупных иностранных торговых операторов. Как рассказал «Белорусским новостям» управляющий партнер компании Colliers International в странах Балтии и Беларуси Михаил Морозов, приход новых игроков связан с ожидаемым появлением в Минске качественно новых объектов, соответствующих международным требованиям.

Ряд серьезных игроков из Западной Европы давно присматриваются к белорусскому рынку, но конкретных шагов, за редким исключением, не предпринимают. По словам Морозова, это связано с дефицитом в Минске качественных площадей. «Иностранные торговые операторы предъявляют жесткие требования к характеристикам объектов, начиная от их места расположения, заканчивая прилегающими объектами. И если компанию не устраивает предложение, существующее на том или ином рынке, она откладывает свой выход. В отношении Беларуси так и происходит на протяжении ряда лет».

Эксперт отмечает, что многие торговые операторы не заинтересованы самостоятельно строить объекты на зарубежных рынках. «Компании, работающие в сегменте продуктового ритейла, стройматериалов традиционно строят торговые объекты. Но, например, компании-производители модной одежды, такие, в частности, как Zara, не будут этого делать».

По словам Морозова, на сегодня в Минске есть только два торговых центра, соответствующих требованиям зарубежных галерейных арендаторов, «но там вообще нет свободных помещений. Ситуация не патовая, но она требует кардинальных изменений с точки зрения строительства больших торгово-развлекательных комплексов площадью от 40 тыс. кв. метров и выше, где будут галерейные зоны, магазины в количестве от 120 и выше».

Эксперт убежден, что основная масса компаний придет на наш рынок при наличии соответствующего предложения. «Компания Mango вышла на белорусский рынок, не дожидаясь улучшения ситуации, но большинство операторов рассчитывают на появления более привлекательного предложения».

Ожидается, что к появлению более качественных торговых объектов окажутся причастны как компании, которые уже запланировали строительство торговых комплексов, так и новые. В 2009 году общая площадь современных и реконструированных торговых площадей превысила 366 тысяч кв. метров. В 2010 году ожидается выход на рынок 10 торговых центров общей площадью свыше 60 тысяч кв. метров (прирост 15-20%).

Качественные изменения ожидаются и на рынке офисной недвижимости. В прошлом году в эксплуатацию было введено 11 бизнес-центров общей полезной площадью 92 тысячи кв. метров. Прирост площадей к уровню 2008 года составил около 20%. Однако на сегодня лишь часть офисных зданий имеют стопроцентную заполняемость. Многие объекты заполнены лишь на 50-70%. Объем вакантных площадей составляет около 20%.

По словам Морозова, наличие вакантных площадей и конкуренция приведут к тому, что компаниям для аренды будут предлагаться более качественные офисы с большим набором услуг и более гибкими арендными ставками. «Изначальные требования арендаторов к площадям были настолько минимальны, насколько скупо было предложение. Это были не офисные помещения, а отдельные комнаты в административных зданиях с общими коридорами. И несколько лет назад наши офисные помещения не соответствовали тем параметрам, на которые ориентировались иностранные компании».

Сейчас требования арендаторов к офисным помещениям соответствуют европейскому уровню. Это касается и наличия удобного паркинга, и дополнительного набора услуг. «Постепенно за счет конкуренции качество самого предложения будет улучшаться, и список дополнительных услуг, которые получает арендатор, будет увеличиваться. Будут строиться качественные конкурентоспособные объекты, которые в любой кризис способны достигать результата и позитивного денежного потока», — подчеркнул Морозов.

Вместе с тем в числе приоритетов при выборе офисного помещения останется размер ставки аренды. Как подчеркивает Морозов, «он определяет эффективность работы компаний и по нашему анализу составляет не меньше 15-20% от всех затрат компании. Соответственно, уменьшение размера ставки сразу снижает расходы компании».

Дефицит предложения на протяжении 5 лет в период с 2002-го по 2007-й сформировали повышенный спрос и высокие ставки аренды в докризисный период. Сейчас наблюдается обратная ситуация. Конкуренция между новыми офисными центрами, построенными в 2008-2009 годах, и между популярными центрами, построенными ранее, привела к снижению ставок. В частности, в 2009 году коррекция ставок арендодателями составила 25-30%.

По оценке Colliers International, средние арендные ставки приблизились к уровню 20 евро и меньше в зависимости от класса здания. В компании не исключают, что диапазон ставок аренды будет сокращаться и окажется примерно на уровне 16-18 евро, максимальные ставки составят 20 евро за редким исключением.

В 2010 году запланировано строительство около 110 тысяч кв. метров офисной недвижимости. «Есть вероятность того, что реальная площадь введенных в эксплуатацию зданий будет меньше на 15-20%. Однако уровень вакантных площадей все равно будет высоким. Это затормозит реализацию проектов, намеченных в 2011-2012 годах. Рынку нужно 2-3 года, чтобы справиться с тем предложением, которое существует», — отметил Морозов.