Земельный рынок в ожидании переоценки
23.03.2010 10:44
—
Новости Экономики
Увеличение земельного налога – не единственная проблема, на которую стоит обращать внимание, обсуждая обновленное земельное налогообложение, уверены специалисты.
В последнее время предприниматели свой земельный налог считали как никогда внимательно: со вступлением в силу с 1 января этого года Особенной части Налогового кодекса оказалось, что суммы выплат увеличились в десятки раз! По оценкам некоторых экспертов, это коснулось 10-15% от числа налогоплательщиков.
Простые арифметические подсчеты показали, кто пострадал больше всех от последствий введения новой системы, при которой теперь земельный налог привязан к кадастровой стоимости земли, а его ставка – к целевому использованию участков в границах населенных пунктов и за их пределами. Это оказались юрлица, чей бизнес, по старым временам, весьма удачно был вынесен за городскую черту. В частности, для общественно-деловой зоны в глубинке (за исключением автозаправочных и газонаполнительных станций) ставка земельного налога теперь определена в размере 8,5% от кадастровой стоимости участка (для сравнения: 0,36% – для Минска, 0,35-0,6% – в других городах и поселках городского типа). Еще хуже дела обстоят с участками производственного назначения, для которых ставка – 12% (1% – для столицы, 1,1-1,5% – в остальных населенных пунктах).
Результатом нехитрых вычислений (налог = кадастровая стоимость 1 кв.м земельного участка * площадь земельного участка (в квадратных метрах) * процентная ставка, умноженная на 10 000) стало ощущение надвигающейся на часть предприятий, расположенных в глубинке, катастрофы. Из Минского района на столы чиновников разного уровня тут же полетели жалобы, СМИ по традиции занялись пророчеством необратимых последствий, Совет министров – обсуждением возникших проблем, специалисты – скрупулезными подсчетами и поиском альтернативных изменений в земельном налогообложении. Так что в ближайшее время что-то "по теме" еще должно прозвучать. Ведь заинтересованных в гибели деловой инициативы на селе, по логике вещей, быть не должно. Кому выгодны рост безработицы, недополучение бюджетами налогов, увеличение задолженностей перед банками, падение инвестиционной активности?..
По мнению специалистов, в сложившейся ситуации (конечно, если явно завышенные для определенных категорий бизнеса налоговые ставки в перспективе будут снижены до разумных пределов) не все видится сплошь в черном цвете.
– Собственники должны задуматься об эффективном использовании земельных участков. Во-первых, можно уменьшать их площадь, оставляя лишь ту часть, которая действительно используется. Принцип "про запас" больше не работает. Другой вариант – искать партнеров для застройки части земель, чтобы получать максимальную от них отдачу, – считают, например, в Национальном кадастровом агентстве.
И проблему здесь видят с другой стороны: основное изменение нужно сделать в самих условиях для оценки и переоценки земли.
Вот простой пример в пределах одного Минского района (информацию предоставило Национальное кадастровое агентство): если взять под одинаковое производство два участка земли по 1 га, то исходя из их кадастровой стоимости, например, в Роговском сельском совете вы будете платить 10 600 долларов налога в год, а в Боровлянском – почти 82 000 долларов. Именно в последнем сегодня получается самая дорогая в Беларуси земля для ведения бизнеса. Даже дороже, чем в столице. Следом по такой же схеме расчетов идут Ждановичский (почти 76 500 долларов в год), Щомыслицкий (почти 64 000 долларов в год), Новодворский (около 57 600 долларов), Колодищанский (около 57 300 долларов), Острошицко-Городокский (примерно 52 500 долларов) сельские советы. Среди самых недорогих – Юзуфовский (около 9000 долларов налога за использование 1 га земли под производство), Горанский и Крупицкий (до 15 000 долларов).
– 95% райисполкомов мало заинтересованы в проведении оценки своих земель. В большинстве сельских населенных пунктов, кроме Минского, Гомельского и Молодечненского районов, оценка – по состоянию на 2004 год. Конечно, в такой ситуации будет недобор налогов, недопоступления в бюджет – ведь база данных старая, – рассказывает начальник отдела оценки земель и мониторинга рынка недвижимости ГУП "Национальное кадастровое агентство" Дмитрий РИТВИНСКИЙ. – После того как мы сделали переоценку в Гомельском и Молодечненском районах, там произошло увеличение кадастровой стоимости земли в 4-5 раз. В результате в Молодечненском районе теперь максимальный земельный налог – около 4500 долларов в год на 1 га, в Гомельском районе участок на селе под производство обойдется и того больше – около 6200 долларов в год.
По сути, зашкалившие для части субъектов хозяйствования налоги в Минском районе – это тоже еще не предел. Здесь в последний раз оценка проводилась специалистами Национального кадастрового агентства только в 2006 году – по меркам рынка она уже устарела.
– Кризис еще сильно не коснулся стоимости земли, и ее цена не упала ниже значения середины-конца 2007 года. Можно предполагать, что в Минском районе сегодня она стоит процентов на 30-40 дороже, – отмечает Д.Ритвинский.
На сегодняшний день местные районные, областные и городские комитеты заказали или выполнили оценку не более чем в 3% городов Беларуси. Понятно, что там, где будут обнаружены недопоступления в бюджет, в любом случае налог повысят. И появление Указа №143 от 9 марта 2010 года, дающий местным Советам депутатов в этом году право увеличивать (уменьшать, но не более чем в два раза) ставки земельного налога, налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков, в этом будет лишним подспорьем.
Сейчас оценку земли заказали Слуцкий, Петриковский, Борисовский, Ельский, Рогачевский, Речицкий, Житковичский районы и город Гомель. Так что возмущение предпринимателей Минского района может оказаться лишь каплей в море проблем. Проблем страны, где о рыночной стоимости земли можно судить лишь приблизительно.
В последнее время предприниматели свой земельный налог считали как никогда внимательно: со вступлением в силу с 1 января этого года Особенной части Налогового кодекса оказалось, что суммы выплат увеличились в десятки раз! По оценкам некоторых экспертов, это коснулось 10-15% от числа налогоплательщиков.
Простые арифметические подсчеты показали, кто пострадал больше всех от последствий введения новой системы, при которой теперь земельный налог привязан к кадастровой стоимости земли, а его ставка – к целевому использованию участков в границах населенных пунктов и за их пределами. Это оказались юрлица, чей бизнес, по старым временам, весьма удачно был вынесен за городскую черту. В частности, для общественно-деловой зоны в глубинке (за исключением автозаправочных и газонаполнительных станций) ставка земельного налога теперь определена в размере 8,5% от кадастровой стоимости участка (для сравнения: 0,36% – для Минска, 0,35-0,6% – в других городах и поселках городского типа). Еще хуже дела обстоят с участками производственного назначения, для которых ставка – 12% (1% – для столицы, 1,1-1,5% – в остальных населенных пунктах).
Результатом нехитрых вычислений (налог = кадастровая стоимость 1 кв.м земельного участка * площадь земельного участка (в квадратных метрах) * процентная ставка, умноженная на 10 000) стало ощущение надвигающейся на часть предприятий, расположенных в глубинке, катастрофы. Из Минского района на столы чиновников разного уровня тут же полетели жалобы, СМИ по традиции занялись пророчеством необратимых последствий, Совет министров – обсуждением возникших проблем, специалисты – скрупулезными подсчетами и поиском альтернативных изменений в земельном налогообложении. Так что в ближайшее время что-то "по теме" еще должно прозвучать. Ведь заинтересованных в гибели деловой инициативы на селе, по логике вещей, быть не должно. Кому выгодны рост безработицы, недополучение бюджетами налогов, увеличение задолженностей перед банками, падение инвестиционной активности?..
По мнению специалистов, в сложившейся ситуации (конечно, если явно завышенные для определенных категорий бизнеса налоговые ставки в перспективе будут снижены до разумных пределов) не все видится сплошь в черном цвете.
– Собственники должны задуматься об эффективном использовании земельных участков. Во-первых, можно уменьшать их площадь, оставляя лишь ту часть, которая действительно используется. Принцип "про запас" больше не работает. Другой вариант – искать партнеров для застройки части земель, чтобы получать максимальную от них отдачу, – считают, например, в Национальном кадастровом агентстве.
И проблему здесь видят с другой стороны: основное изменение нужно сделать в самих условиях для оценки и переоценки земли.
Вот простой пример в пределах одного Минского района (информацию предоставило Национальное кадастровое агентство): если взять под одинаковое производство два участка земли по 1 га, то исходя из их кадастровой стоимости, например, в Роговском сельском совете вы будете платить 10 600 долларов налога в год, а в Боровлянском – почти 82 000 долларов. Именно в последнем сегодня получается самая дорогая в Беларуси земля для ведения бизнеса. Даже дороже, чем в столице. Следом по такой же схеме расчетов идут Ждановичский (почти 76 500 долларов в год), Щомыслицкий (почти 64 000 долларов в год), Новодворский (около 57 600 долларов), Колодищанский (около 57 300 долларов), Острошицко-Городокский (примерно 52 500 долларов) сельские советы. Среди самых недорогих – Юзуфовский (около 9000 долларов налога за использование 1 га земли под производство), Горанский и Крупицкий (до 15 000 долларов).
– 95% райисполкомов мало заинтересованы в проведении оценки своих земель. В большинстве сельских населенных пунктов, кроме Минского, Гомельского и Молодечненского районов, оценка – по состоянию на 2004 год. Конечно, в такой ситуации будет недобор налогов, недопоступления в бюджет – ведь база данных старая, – рассказывает начальник отдела оценки земель и мониторинга рынка недвижимости ГУП "Национальное кадастровое агентство" Дмитрий РИТВИНСКИЙ. – После того как мы сделали переоценку в Гомельском и Молодечненском районах, там произошло увеличение кадастровой стоимости земли в 4-5 раз. В результате в Молодечненском районе теперь максимальный земельный налог – около 4500 долларов в год на 1 га, в Гомельском районе участок на селе под производство обойдется и того больше – около 6200 долларов в год.
По сути, зашкалившие для части субъектов хозяйствования налоги в Минском районе – это тоже еще не предел. Здесь в последний раз оценка проводилась специалистами Национального кадастрового агентства только в 2006 году – по меркам рынка она уже устарела.
– Кризис еще сильно не коснулся стоимости земли, и ее цена не упала ниже значения середины-конца 2007 года. Можно предполагать, что в Минском районе сегодня она стоит процентов на 30-40 дороже, – отмечает Д.Ритвинский.
На сегодняшний день местные районные, областные и городские комитеты заказали или выполнили оценку не более чем в 3% городов Беларуси. Понятно, что там, где будут обнаружены недопоступления в бюджет, в любом случае налог повысят. И появление Указа №143 от 9 марта 2010 года, дающий местным Советам депутатов в этом году право увеличивать (уменьшать, но не более чем в два раза) ставки земельного налога, налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков, в этом будет лишним подспорьем.
Сейчас оценку земли заказали Слуцкий, Петриковский, Борисовский, Ельский, Рогачевский, Речицкий, Житковичский районы и город Гомель. Так что возмущение предпринимателей Минского района может оказаться лишь каплей в море проблем. Проблем страны, где о рыночной стоимости земли можно судить лишь приблизительно.