Удержаться в 10-процентном коридоре

Всего за 1 тыс. USD/кв. м можно купить в Минске офис в строящемся бизнес-центре, который заказчик обещает сдать через 2 года.Минские риэлтеры говорят, что мы уже на дне и что сегодняшние цены и арендные ставки в секторе офисной недвижимости сохранятся до следующей осени. В Киеве аренда офисов продолжает дешеветь. Лондон по-прежнему удерживает лидирующие позиции по размеру арендной платы, которую приходится ежемесячно платить за коммерческую недвижимость. Минск от него отстает, но ненамного. А теперь обо всем более подробно.

Ценовой штрихпортрет.

Согласно еженедельному обзору интернет-портала "Realt.by - недвижимость", по состоянию на 2 декабря объекты долевого строительства в секторе офисной и торговой недвижимости в Минске предлагались по ценам от 1.300 до 3.500 USD/кв. м. Арендные ставки предложения аналогичных объектов в столице и регионах колебались от 20 до 50 USD/кв. м. Это если принимать в расчет те объекты, застройщики и собственники которых определились хотя бы с пределами стоимости предлагаемых офисов и торговых помещений. Но таких, судя по рекламе на портале, не очень много. В большинстве предложений аренды и продажи торговых и офисных помещений указана "договорная цена".

Для наглядности перечислим некоторые объекты, хозяева которых определились со своими ценовыми потребностями.

Нежилые помещения в жилом доме по Игуменскому тракту (срок сдачи - I квартал 2010 года) предлагаются по цене от 2 до 2,5 тыс. USD/кв. м. В многофункциональном комплексе "Маяк Минска" в 10-этажных многоквартирных домах, сдача которых запланирована на последний квартал 2010 года, предлагаются на условиях долевого строительства встроенные офисные и торговые помещения по ценам от 1.354 до 1.534 USD/кв. м.

В то же время в уже построенном административно-торговом центре по ул. Нововиленской можно приобрести офисные помещения по 1.300 USD/кв. м. Такая же цена предлагается в качестве минимума при приобретении на условиях долевого строительства офисов в строящемся административном центре в квартале ул. К. Либкнехта и пер. Домашевский (запланированный срок ввода - IV квартал 2011 г.).

На первом месте по дешевизне в секторе долевого строительства оказались офисы в многофункциональном комплексе в новой Грушевке (район ул. Декабристов, запланированный срок сдачи объекта - III квартал 2011 г.) - 1 тыс. USD/кв. м с НДС и при условии внесения первого взноса в размере 40% от договорной стоимости приобретаемого объекта.

В торгово-административном центре "Стэлла", который вот-вот должен открыться, сдаются в аренду помещения по ставкам от 20 до 35 EUR/кв. м в месяц. В действующем бизнес-центре на ул. Нарочанской офисы предлагаются по 15 EUR/кв. м в месяц. В торговом центре "Галерея" в Солигорске для потенциальных арендаторов есть большой выбор торговых помещений по 17 EUR/кв. м в месяц.

Как видим, объекты - очень разные по своим качественным характеристикам, степени готовности, планируемым срокам ввода, не говоря уже о местоположении и условиях оплаты. Поэтому составить какой-то ценовой портрет сегодняшнего рынка аренды коммерческой недвижимости, руководствуясь исключительно рекламными объявлениями, довольно проблематично, если не сказать больше - невозможно.

Киев Минску не конкурент.

Чтобы лучше определить состояние минского рынка коммерческой недвижимости, приведем самые свежие данные о рынках зарубежных стран.

Согласно исследованию компании CB Richard Ellis, в 2009 году 90% арендаторов договорились с владельцами офисной недвижимости об изменении условий аренды в сторону понижения ставок, сообщает украинский интернет-портал Realty.ua-24.com.

Размеры скидок варьировались от 5-10% до более 50%. Среди дополнительных уступок со стороны арендодателей респонденты назвали переход с ежемесячной формы оплаты на ежеквартальную, снижение эксплуатационных платежей и привязку стоимости аренды к курсу гривны.

Отметим, что в III квартале Киев стал одним из европейских лидеров по темпам падения арендных ставок в офисном сегменте. Ставки снизились на 61,1% в годовом исчислении. То есть темпы падения в 2 раза превысили аналогичный показатель в Минске.

Интересно, что в будущем году 30% участвовавших в исследовании киевских компаний намерены увеличить занимаемую офисную площадь, и только 20% - сократить. Около 70% респондентов готовы рассмотреть возможность переезда в новый офис в 2010 году, причем основными мотивами переезда стали не только экономия (54% от общего числа компаний, планирующих переезд), но и улучшение качества офисных помещений (46%).

К концу ноября на эстонском рынке недвижимости единственным стабильным сегментом стала коммерческая недвижимость, сообщает международный интернет-журнал The Baltic Course. Объемы предложения остались практически неизменными и к началу декабря составили 1,4 тыс. объектов.

Лондон по-прежнему лидирует по дороговизне аренды офисной недвижимости среди европейских стран. Так, в III квартале стоимость аренды офиса в деловом центре британской столицы Вест-Энде составляла 942 EUR/кв. м в год (78,5 EUR/кв. м в месяц). Лондон удержал лидирующую позицию, несмотря на то, что за год этот показатель упал на 31,3%. Второе место занял Париж (750 EUR/кв. м в год), третье - Москва (615 EUR/кв. м в год). В первую пятерку попали также Цюрих и Женева, где годовая аренда в бизнес-центрах премиум-класса стоит 587 и 541 EUR/кв. м соответственно (или 49 и 45 EUR/кв. м в месяц).

Десятку лидеров замыкают Милан, Санкт-Петербург, Люксембург, Франкфурт и Дублин, сообщается в отчете компании CB Richard Ellis (один из ведущих консультантов по недвижимости в России).

Наибольший спад арендных ставок в III квартале, произошедший относительно II квартала, отмечен в Дублине (11,3%), в Москве (10%) и в Софии (5,9%). По сравнению с III кварталом прошлого года стоимость аренды офисов значительнее всего снизилась в Москве (47,1%), Санкт-Петербурге (38,5%) и Варшаве (34,3%).

Почти как в Лондоне.

Для сравнения: за январь - ноябрь текущего года арендные ставки предложения офисов в минских бизнес-центрах снизились на 34% (почти как в Лондоне). Причем это средний показатель по бизнес-центрам всех классов - "А", "В" и "С". По состоянию на 9 ноября, как сообщают в ОДО "Твоя столицаконсалт", средняя ставка арендной платы предложения в секторе офисных помещений, расположенных в бизнес-центрах и приравненных к ним административных зданиях, составляла 21,1 EUR/кв. м. Офисы в бизнес-центрах класса "А" предлагались в аренду по состоянию на 9 ноября в среднем по 28,25 EUR/кв. м в месяц.

Если предположить, что максимальные ставки в минских офисах доходят до 35-45 EUR/кв. м, то Минск вполне мог бы оказаться в первой десятке европейских столиц, лидирующих по дороговизне офисов, а возможно, и в первой пятерке, - будь в белорусской столице бизнес-центры премиум-класса, аналогичные цюриховским и женевским.

По оценкам специалистов Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО "Твоя столицаконсалт", спрос на приобретение офисной недвижимости в собственность за 11 месяцев текущего года упал на 60-65%. В секторе аренды спрос практически стабилен.

При этом если весь спрос на рынке офисных помещений принять за 100%, то в январе текущего года соотношение покупки и аренды составляло 30/70, в ноябре - 10/90.

В ИЦКН считают, что в сложившейся ситуации по-прежнему выгодно вкладывать средства в офисную недвижимость. В первую очередь потому, что объектов, предлагаемых в собственность, не становится больше, а начало реализации заявленных ранее проектов по-прежнему отодвигается на более поздний срок.

"Белорусских девелоперских компаний становится все меньше. Прогнозировать появление новых иностранных игроков - то же, что гадать на кофейной гуще", - говорит замдиректора фирмы "Твоя столицаконсалт" Юрий Попов.

По мнению Ю. Попова, до осени следующего года цены и арендные ставки в секторе офисной недвижимости будут практически стабильными. Колебания в сторону снижения или повышения возможны, но они не превысят десятипроцентный коридор. "Мы уже на дне", - считает Ю. Попов.