Ставка на базовую ставку

Тема аренды помещений всегда была одной из самых волнующих для бизнес-сообщества. Ведь многие субъекты хозяйствования республики, особенно частные, не имеют собственных помещений, а являются их арендаторами или субарендаторами. Размер арендной платы, способы ее установления и дополнительные платежи, а также связанные с этим конфликты давно требовали изменения законодательства в этой сфере.

Существенно упростить арендные отношения призван Указ № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», который Президент Республики Беларусь подписал 23 октября. Им утверждены 4 положения, посвященные вопросам использования и сдачи в аренду имущества, находящегося в госсобственности, совершенствования порядка определения размеров арендной платы для субъектов хозяйствования всех форм собственности.

Арендная плата будет исчисляться исходя из размера базовой величины, установленной на день заключения договора аренды. Таким образом, уйдут в прошлое расчеты в евро, позволявшие арендодателям наживаться на девальвации национальной валюты, разорявшей арендаторов. Если базовая величина по-прежнему будет меняться не чаще раза в год, такое нововведение можно считать весьма привлекательным для арендаторов. Однако если повышение базовой величины участится, как это было 10 лет назад, арендаторам придется туго.

Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду зданий, сооружений, помещений и их частей, находящихся в государственной собственности, за основу определения размера арендной платы принимается базовая ставка за 1 м² арендуемой площади, дифференцированная с учетом административной значимости городов и иных населенных пунктов. При этом ее величина устанавливается в белорусских рублях и увязана с базовой ставкой.

Для определенных видов деятельности и категорий арендаторов (розничная торговля, за исключением торговых мест на рынках и торговых объектов в торговых центрах, бытовые услуги, редакции государственных СМИ, получающие дотации из бюджета, учреждения образования и т. п.) ставки аренды будут ниже.

Вводимый порядок распространяется на все категории зданий и сооружений (общественные, производственные, административные, складские). Какие-либо льготы для производителей Указом не предусмотрены. При этом арендуемая площадь определяется без применения коэффициентов перевода, что позволяет при расчете размера арендной платы избежать многочисленных ошибок, связанных с определением общей и нормируемой площади всего объекта недвижимости. Предусмотрено применение коэффициентов в размере от 0,5 до 3 включительно, устанавливаемых по соглашению между арендатором и арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду по согласованию с госорганами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества.

Арендная плата включает в себя амортизационные отчисления, все виды налогов и обязательных платежей в бюджет в соответствии с законодательством. Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат.

Согласно Указу имущество можно будет передать в субаренду только с согласия арендодателя и на условиях, предусмотренных в договоре аренды.

Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности, определяется порядок расчета арендной платы, согласно которому арендная плата определяется за месяц на основании остаточной стоимости сдаваемого в аренду объекта, коэффициента изменения стоимости основных средств, применяемого на основании данных Белстата, и коэффициента эффективности, применяемого в расчете арендной платы по соглашению сторон исходя из рыночных условий.

Кроме того, устанавливается порядок определения размеров арендной платы при сдаче в аренду полностью самортизированного оборудования и транспортных средств.

Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектов в торговых центрах государственной и частной формы собственности призвано упорядочить формирование размеров арендной платы за такие объекты и искоренить злоупотребления в этой области.

В целях недопущения ухудшения финансового положения госпредприятий, предотвращения возможных конфликтов, а также в целях упорядочения деятельности рынков и торговых центров, устанавливаются единые подходы при сдаче в аренду торговых мест как государственной, так и частной формы собственности. Они основаны на том, что при сдаче в аренду торговых мест размер арендной платы должен возмещать арендодателю все расходы, связанные с содержанием и функционированием торгового объекта, и давать возможность получить прибыль в размере, необходимом для развития торгового объекта.

В связи с этим основой определения размеров арендной платы за торговые места являются установленные базовые ставки арендной платы за 1 м² арендуемой площади торгового места, установленные в белорусских рублях и увязанные с базовой ставкой, дифференцированные по пяти группам в зависимости от административной значимости населенных пунктов. Если при этом сумма арендной платы не обеспечит арендодателю покрытие всех его расходов, и получение необходимой прибыли, Положением предусматривается механизм определения размеров и установления повышающего коэффициента к базовым ставкам. Установление этих коэффициентов потребует экономического обоснования и будет контролироваться облисполкомами и Мингорисполкомом.

Заметим, что за площади, арендуемые для размещения руководителя, иных органов управления юрлица либо его обособленных подразделений, в т.ч. их структурных подразделений, осуществляющих материально-техническое, финансовое, кадровое, юридическое обеспечение, а также ведение бухучета и делопроизводства, установлен повышающий коэффициент 3. При этом неясно, как быть небольшим предприятиям, в которых нередко администрация размещается в одном помещении со складом или производством. На улицу управленцев не выгонишь, на отдельный склад или офис не хватает средств…

Введение дополнительных понижающих или повышающих коэффициентов к ставкам арендной платы будет осуществляться только по индивидуальному решению Президента.

Прекращаются полномочия Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности. Решение об упразднение этой структуры вполне логично, поскольку решения, принимаемые комиссией, не всегда были понятны и обоснованы. Регулирование ряда вопросов, связанных с арендными отношениями, передано в ведение Совета Министров.

Госпредприятия и организации обязаны перечислять половину полученных поступлений от аренды в бюджет. Исключение делается для валообразующих предприятий, для которых такие изъятия составят 20%.

Указом устанавливается мера ответственности за неуплату или неполную уплату в республиканский бюджет данных средств, а также определяются органы, осуществляющие контроль за их перечислением.

Положением о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений, помещений и их частей, находящихся в республиканской собственности, определяется, что заключение договора аренды осуществляется по соглашению сторон или путем проведения аукциона по продаже права на заключение договоров аренды зданий, сооружений и помещений. При этом установлены критерии определения зданий, сооружений и помещений, а также виды деятельности, для которых сдача в аренду должна осуществляться путем проведения аукциона.

Положением определены организации, которые могут выступать арендодателями зданий, сооружений, помещений и их частей, находящихся в республиканской собственности.

По мнению разработчиков документа, он позволит более рационально и эффективно использовать госимущество, установить единый подход к сдаче в аренду имущества, обеспечит гласность и открытость при сдаче его в аренду, а также упрощает и делает более прозрачным расчет арендной платы и оптимизирует подходы к заключению договоров аренды.

Указ, за некоторым исключением, вступает в силу с 1.01.2010 г. Его действие не распространяется на отношения по передаче имущества в финансовую аренду (лизинг). Отметим, что договоры аренды и безвозмездного пользования, заключенные до вступления в силу Указа на срок до 31.03.2010 г. включительно, действуют на определенных в них условиях и не требуют приведения в соответствие с Указом. А договоры, заключенные на более длительный срок, должны быть приведены в соответствие с Указом в трехмесячный срок с даты вступления его в силу. Таким образом, долгожданное урегулирование арендных отношений, которое позиционировалась как одна из мер по либерализации экономики и борьбе с кризисом, начнет работать только с 1 апреля.

Татьяна Абрамович