«Студенты уже не влияют на рынок». Эксперты рассказали, что происходит с арендой квартир
Аренда квартир в Минске сейчас активно развивается. Понадобилось несколько лет, чтобы рынок достиг показателей доковидного периода. Сейчас у арендатора достаточно большой выбор квартир в новостройках с хорошим ремонтом. Несмотря на сезонность, студенты на спрос особо не влияют. Их становится меньше, а общежитий — больше. Довольно часто к агентам стали обращаться организации с просьбой помочь найти жилье для сотрудников. Эта категория арендаторов нацелена на элитное жилье и квартиры комфорт-класса. Отлично себя чувствуют и собственники, которые сдают недвижимость в краткосрочную аренду. Конечно, обсудили и вопросы инвестиций. Обо всем этом читайте ниже.
«Расчет за аренду в половине случаев идет в белорусских рублях»
За последним потрясением на рынке аренды мы наблюдали в феврале-марте 2022 года, когда курс доллара резко начал расти, из-за санкций уехал большой пласт бизнесменов, айтишников, которые снимали квартиры комфорт-класса. Но за полтора года ситуация начала восстанавливаться: за 2023-2024 годы цены на съемное жилье выросли примерно на 10%. Сейчас рынок аренды вышел на показатели, которые были в Минске еще до пандемии коронавируса. По словам начальника отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Маргариты Почицкой, сегодня арендаторы не боятся переезжать и не переживают из-за возможных колебаний валюты. А все потому, что расчет за аренду в половине случаев идет в белорусских рублях.
— Не боятся арендаторы потерять квартиру и потому, что предложения становится больше и рынок молодеет — появляется много новостроек. Речь не только о Минск Мире, но и более дорогостоящих кварталах, одиночных панельках в разных местах города. Поэтому квартиры с уставшим ремонтом находятся в зоне риска. Их нужно быстро приводить в порядок, чтобы максимизировать выручку. Особенно это касается тех, что находятся у метро или в центре города.
Новый учебный год всегда отражался на рынке активным спросом со стороны студентов. Последние три года запросов на жилье от этой категории арендаторов становится меньше.
— Во-первых, сейчас студентов в целом не так много, как было до ковида. Нет такого количества и иностранных студентов. Некоторые белорусы также стараются поступить в университеты за границей. Ну и главное — в столице за четыре года появилось много новых общежитий, — рассказывает Маргарита. — Не влияет наступление учебного года и на рынок купли-продажи квартир. Все-таки родители решаются на такую покупку не за месяц, а начинают присматриваться намного раньше или ждут, когда их чадо окончательно закрепится в городе.
Но это не значит, что интереса со стороны студентов нет. Чаще бюджетное съемное жилье молодые люди ищут на третьем, четвертом курсе. Иностранные студенты стараются найти себе квартиру сразу. Правда они выбирают жилье со всеми удобствами — квартиры комфорт-класса.
— Самая объемная категория арендаторов бюджетного сегмента — это семьи. Сюда входят и пары, молодожены, и семьи с детьми.Им важно, чтобы детский сад, школа или работа находились недалеко. Они могут переплатить, чтобы сэкономить время на передвижениях. Третья категория в этом сегменте — одинокие люди, в том числе молодые специалисты.
Что касается элитных квартир или комфорт-класса, то можно выделить такую группу арендаторов, как корпоративные — местные менеджеры, бизнесмены, специалисты, которые приехали из других стран. Чаще жилье для них ищут компании, в которых они работают. Такого арендатора хотят все собственники: так там все финансово стабильно, четко и долговременно. Но такие клиенты всегда ищут арендодателя через агентства, чтобы все было официально и безопасно.
Из-за того, что на рынке недвижимости появились хорошие условия по кредитам и лизингу, некоторые решаются уйти от аренды и приобретают свое жилье.
— В основном это люди, которые снимали бюджетные квартиры. Они рассматривают готовую вторичку, чтобы не переплачивать за съем, а переехать сразу после оформления сделки. Такой вариант действительно выигрышный, ведь в год за аренду бюджетной квартиры в Минске белорусы отдают от 2500 долларов.
Конечно, районы бюджетных квартир и комфорт-класса отличаются между собой. Жилья первого сегмента много в Малиновке, Каменной Горке и Зеленом луге, в Заводском районе. Из плюсов там развита инфраструктура, транспортное сообщение — можно быстро добраться до метро. В комфорт-классе лидирует Маяк Минска, выбился район Грушевки, Минск Мир, Новая Боровая и дома на проспекте Победителей, рядом с Минск-Ареной.
Специалист считает, что сегодня найти квартиру арендатору проще: развиваются площадки, растет предложение. Но вместе с этим увеличиваются и риски — появляются новые схемы мошенничества. Это одна из причин, почему многие клиенты предпочитают решать жилищный вопрос через агентство.
Пережил стресс 2022 года и рынок краткосрочной аренды. Активность выросла благодаря высокому уровню развития внутреннего туризма. Можно заметить, что сложно найти в сезон и свободное место в гостиницах, но их чаще бронируют граждане РФ, которые тоже приезжают к нам на отдых.
Специалисты агентства считают, что инвестировать в жилье в Минске по-прежнему выгодно. В столицу всегда будут стремиться попасть люди из других регионов, бизнесмены, иностранцы.
— Только за этот год стоимость квартир выросла на 11%. Преимущество такого вложения и в том, что ее достаточно быстро можно продать. Самыми ходовыми неизменно являются новые однушки и двушки. Другая ситуация складывается на рынке коммерческой недвижимости. На ней можно заработать больше, но сейчас офисов в Минске полно, угадать с объектом для инвестиций сложно.
«В ремонт и хоумстейджинг придется вкладываться»
Независимый эксперт Наталья Литовская считает, что студентов можно уже и не считать отдельной категорией, как-то влияющей на рынок. Государство активно вводит новые современные общежития, в которых не стыдно жить, а людей в вузы поступает все меньше. Основная категория арендаторов была и остается — молодые семьи и пары минчане и экс-студенты из регионов.
— Ключевое тут — молодые. А молодым нужны квартиры как из Pinterest, то есть максимально современные и опрятные. Даже те, кто пока тянет только квартиру с ремонтом из СССР на Ангарской, хотят свежий ремонт и, как только подрастут доходы, переедут. Так что арендодателям нужно учитывать: в ремонт и хоумстейджинг придется вкладываться, если хотите сдавать дороже и не терять нормальных арендаторов.
Наталья говорит, что это понимают и арендодатели: на рынке все больше свежих квартир, в том числе и в новостройках. Логично, что свежая квартира сдается дороже.
— Статистика утверждает, что средние цены на аренду подросли, и вот почему. Во-первых, курс доллара стабилен и валюту можно легко купить. Во-вторых, доходы населения тоже увеличились в валютном эквиваленте — часть арендаторов просто могут себе позволить переехать в более комфортную квартиру. В-третьих, на рынке появилось много комфортного жилья с более высокой ценой. Получается люди больше могут отдавать за аренду, и квартир «почти элитных» также стало больше. Почти не изменился ценник на «убитое» жилье в дальних районах Минска. На них спрос есть. Целевая аудитория этого сегмента — одинокие люди с небольшим доходом.
Не меняются приоритеты у разной аудитории и по выбору района. Молодые любят центр города, чтобы удобно было добираться в любую точку города. Молодые люди с хорошим доходом могут выбирать новостройки на Грушевке, Михалово, в районе Кунцевщины, Петровщины, Каменной Горки, в Маяке Минска, в Новой Боровой. Есть и те, кому хочется пожить в Минск Мире.
— Люди старше 30 и с детьми смотрят любые районы у метро, в старом жилфонде даже предпочтительно – им нужны школы и сады рядом, причем не забитые, как в районе новостроек. Вообще нужно понимать, что работающие люди стараются снять жилье поближе к работе или у метро. Поэтому в Минске почти нет квартир, которые невозможно сдать. Просто цены разные.
Насчет инвестиций Наталья считает, что самой массовой и беспроигрышной стратегией является покупка однушки у метро под сдачу. На спаде цен берут новостройку, на пике — аккуратную вторичку, чтоб уж не слишком переплачивать.
— Изменился и рынок краткосрочной аренды, поэтому можно вкладывать в жилье, развиваясь в этом направлении. Во время пандемии часть инвесторов избавилась от квартир, которые сдавались по суткам. Сейчас бурными темпами рынок восстанавливается. Те, кто берет квартиру под сдачу, часто приходят к мысли, что имеет смысл отдать ее в управление компании, занимающейся посуточной арендой. Там доход повыше, и поиск арендаторов — не твоя забота. Важный нюанс — амортизация тоже вырастет. Есть люди, которые берут несколько квартир рядом — и сами пополняют ряды сдающих жилье на сутки. Обеспечивают себе и занятость, и контроль, и доходы. Это сложный бизнес, но сейчас он действительно становится привлекательным.
Недавние условия кредитования, по словам эксперта, могли повлиять на то, что белорусы отказывались от аренды и вкладывались в собственное жилье.
— Но тут можно только гадать. Никто такой статистики не ведет. Кредиты с пониженной ставкой для очередников в «Беларусбанке» появились в феврале. Тогда это были кредиты под 11,5%, сейчас ставка — 12,5%. Не очередникам были доступны кредиты на покупку жилья под 14,4, сейчас — с позавчерашнего дня - под 16% годовых. С госзастройщиками строить новую квартиру можно было с кредитом под 14%, сейчас — 15%. Условия кредитования становятся все менее приятными, но многие успели взять кредит по приемлемым ставкам. В любом случае, чтобы обзаводится своим жильем с привлечением кредита, нужно или иметь накопления, или показать банку хорошие доходы. Конечно, часть молодых семей-арендаторов имеют или накопления, или нормальные доходы — и они пользуются ситуацией: кто-то купил свою квартиру, кто-то вступил в стройку. Но нужно учитывать, что стройка и последующая отделка квартиры – это полгода, а то и полтора. Так что такие покупатели недвижимости еще не ушли от своих арендодателей.
«Определенное количество комнат уже далеко не ключевой критерий»
Руководитель отдела аренды АН «Гарант Недвижимость» Дмитрий Виноградов подтверждает, что рынок долгосрочной аренды динамично развивается. Как и всегда обращений в этот период больше, чем зимой или весной. Это в свою очередь влияет на цены.
— Квартиру, подходящую под критерии на все 100%, будет найти сложно. Однако, если наниматель в вопросе поиска квартиры достаточно гибкий, то отыскать подходящий вариант не составит труда. Также арендаторы должны понимать, что цены на аренду выросли, соответственно найти квартиру с новым современным ремонтом за 300 долларов в современных реалиях невозможно.
Эксперт говорит, что сейчас стоимость на такие квартиры стартует от 350 долларов. Таких объектов на рынке уже немного. Рост цен происходит на фоне студенческой поры, когда те, кто остался без мест в общаге, начинают искать квартиры. Также в теплое время года люди чаще переезжают. В агентстве заметили, что только с мая текущего года минимальные цены на аренду квартиры увеличились на 50-60 долларов.
— В последнее время появляется все больше дорогих квартир с хорошим ремонтом. Их цена стартует с 500 долларов. Как правило, они находятся в новых жилых комплексах. В таких домах люди часто приобретают жилье сразу в качестве инвестиции. Кстати, хорошие условия кредитования позволили не только кому-то обзавестись первым жильем, но и приумножить свой жилой фонд с целью последующей сдачи в аренду.
Дмитрий отмечает, что в агентство все чаще стали обращаться компании, которые ищут для своих сотрудников квартиру.
— Большую часть наших клиентов составляют семейные пары - минчане, которые идут на расширение или улучшение бытовых условий. Также в последние пару месяцев заметили, что сотрудники IT-сферы опять появились на рынке аренды в качестве арендаторов. Около 22% нанимателей составляют иностранные граждане — россияне, украинцы, китайцы, туркмены. Также можем сказать, что основными клиентами нашего агентства являются люди в возрасте от 18 до 35 лет, переезжающие либо в пределах Минска, либо из-за границы. Самое основное, на что обращают внимание потенциальные арендаторы — это, конечно, цена, ремонт и расположение квартиры. Определенное количество комнат уже далеко не ключевой критерий. Если у клиента высокий бюджет, то он рассчитывает, что в съемной квартире будет кровать, посудомоечная машина, ванна и кондиционер. Обращают внимание и на инфраструктуру ЖК.
Специалист считает, что среди молодого поколения наблюдается тенденция именно аренды жилья, а не покупки своего. По его мнению, актуальность арендного жилья будет только увеличиваться, поэтому инвестирование в недвижимость остается хорошим вариантом вложения денег.