Похороны не состоялись. Эксперты говорят, что рынок коммерческой недвижимости в Минске по-прежнему жив
Первое полугодие 2020 г. выдалось довольно напряженным и экономически нестабильным. Если еще начало года – январь, февраль – не предвещали экономического коллапса, то уже март кардинально развернул ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. С одной стороны, это связано с ростом курсов валют (с начала года практически на 13%) и в целом экономическими опасениями, а с другой - негативный эффект усиливала пандемия.
Недоверие к инвестициям в коммерческие помещения появилось у белорусов не первый раз
Оба этих фактора оказали мощное влияние на рынок недвижимости в целом, но больше всего пострадала коммерческая недвижимость: в частности, офисная и торговая.
- Многие компании начали отправлять своих сотрудников на самоизоляцию и удаленную работу, вызвав тем самым значительный рост количества вакантных офисных помещений. А вот торговая недвижимость оказалась в ловушке человеческих страхов, основанных на коронавирусной инфекции. После чего торговые центры стали пустеть и люди все больше старались остаться дома, избегая мест скопления людей, – поясняет заместитель начальника отдела административной недвижимости «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Сергей Войтов. - В результате этого спрос на покупку офисной недвижимости по сравнению со вторым кварталом прошлого года снизился на 36%, а на покупку торговой – на 71%. Такое, казалось бы, невероятное снижение спроса обусловлено вполне обоснованными страхами инвесторов.
По словам представителя «Твоей столицы», первые опасения инвестирования в коммерческую недвижимость появились еще после падения рынка в 2015 году. Уже тогда многие люди потеряли свои деньги, а вместе с ними и доверие не только к долевому строительству, но и к коммерческой недвижимости как к инвестиционному активу.
- В начале 2010-х современных коммерческих площадей не хватало, и поэтому люди их покупали при любой возможности, в том числе и по явно завышенным ценам. Совсем не редкими были случаи покупки помещений по 2500+ USD/кв. м с последующей (в 2016-2017 гг.) невозможностью продать даже за 1800 USD/кв. м. Поэтому на протяжении последних 5 лет главным остается формат аренды – не нужно «замораживать» большие средства в приобретение недвижимости, просто арендуешь, оставаясь мобильным.
Сейчас многие потенциальные инвесторы находятся на позиции наблюдателей и задаются вопросом: «Что же будет дальше?». Стоит ли вкладываться и ждать отдачи от коммерческой недвижимости в экономически непростое время? А при необходимости получится ли ее продать себе «в плюс»? Эксперт говорит, что все не так уж плохо. Несмотря на всю сложность экономической и пандемической обстановки в стране, сделки купли-продажи проходят и рынок коммерческой недвижимости жив.
Что надо знать покупателю и продавцу коммерческой недвижимости сегодня
По данным отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица», в первом полугодии 2020 г. было заключено 387 сделок купли-продажи (240 с офисными помещениями и 147 с торговыми), что только на 26% ниже первого полугодия прошлого года. При этом самыми «провальными» месяцами оказались апрель и май – именно тогда из-за пандемических страхов людям было не до инвестирования. В результате в каждый из этих месяцев было заключено чуть больше 30 сделок, большая часть из которых приходилась на офисы. В то же время в относительно спокойном марте было продано 105 коммерческих помещений, из которых большинство также офисные.
- В офисной недвижимости важным моментом является расположение помещения: в составе бизнес-центра или просто встроенное, например, в жилой дом или торговый объект. Какое из них более ликвидно, однозначно сказать сложно. Офисы в бизнес-центрах являются более презентабельными, находятся в деловой среде, а встроенные помещения более универсальны – при отсутствии «офисного» спроса их можно перепрофилировать под торговую функцию.
По итогам первого полугодия 2020 г. офисных помещений в бизнес-центрах Минска было продано 11 тыс. кв. м (90 сделок), а встроенных – 16 тыс. кв. м (143 сделки).
- Разница между объемом предложения и объемом сделок есть всегда. Тем не менее, в связи со вспышкой пандемии и нестабильной экономической ситуацией объем сделок, начиная с апреля, значительно снизился.
Сейчас же рынок начинает планомерное восстановление, объем и количество сделок постепенно увеличивается. Как ситуация развернется дальше – предсказать сложно, но динамику роста спроса и количества сделок уже можно наблюдать.
Какую цену за кв. м на можно считать оптимальной? Можно ли рассчитывать на снижение цен?
Средние цены продажи по факту сделок как административных, так и торговых помещений в период пандемии особо не изменились. Незначительное снижение отмечается только в ценах предложения - порядка 5%.
Средняя цена сделок в бизнес-центрах: по классу В - 1680 USD/кв. м с НДС, класс С - 1210 USD/кв. м с НДС.
В торговых центрах средняя цена сделок составляет порядка 1700 USD/кв. м с НДС, но здесь надо понимать, что это торговые центры с множеством собственников (ТЦ «Зеркало», «Силуэт», «Монеточка» и др.).
- Цена на встроенные административные и торговые помещения зависит от расположения, площади и ликвидности конкретного помещения, поэтому говорить о какой-то средней цене будет некорректно.
Эксперт утверждает, что можно инвестировать в коммерческую недвижимость при нынешней ситуации на рынке:
- Почему бы и нет? Инвестиционная деятельность, как и предпринимательская, изначально предполагает наличие определенных рисков. Снизить риски потери стоимости объекта недвижимости при обвалах рынка можно, выбрав не просто самый дешевый или понравившийся объект недвижимости, а именно ликвидный с рыночной точки зрения. Именно они наиболее стабильны в цене и популярности, вне зависимости от экономических обстоятельств. А будет это офис в бизнес-центре или встроенное коммерческое помещение – решается в каждом конкретном случае и зависит от бюджета на покупку, горизонта инвестирования и прочих факторов. Главное, что инвестиционный доход, приносимый коммерческими помещениями, по-прежнему является одним из самых высоких в сегменте недвижимости, - говорит Сергей Войтов.