Охота на ведьм? Минюст активно взялся за агентства недвижимости
Решением Министерства юстиции за последний месяц прекращено действие лицензий на право осуществления риелторских услуг трех агентств недвижимости. Под санкции попали организации разные по своему масштабу, профилю деятельности и репутации.
С 30 мая лишены лицензий ООО «Агентство недвижимости «Академическое» (жилая и коммерческая недвижимость, средний игрок рынка) и ООО «Бизнес недвижимость» (относительно некрупное агентство, занимающееся только коммерческой недвижимостью), с 23 июня — один из старейших, крупнейших и наиболее авторитетных игроков на рынке риелторских услуг ООО «Центр торговли недвижимостью «Пакодан».
Что означает прекращение действия лицензии для агентства недвижимости? Может ли оно продолжить деятельность в будущем? Чем риелторы объясняют допущенные нарушения и согласны ли они с ними? Насколько объективны решения Минюста? Почему под удар попали именно эти агентства? Стоит ли другим риелторским организациям ожидать проверок в ближайшее время?
Ответы на эти вопросы Naviny.by постарались найти, поговорив с руководителями лишенных лицензий агентств, а также с представителями Министерства юстиции. 
«Бизнес недвижимость»: работа прекращена, сотрудники уволены
Причиной лишения лицензии агентства недвижимости «Бизнес недвижимость» стали «множественные, включая грубые, нарушения законодательства о лицензировании, а также лицензионных требований и условий, которые были выявлены во время плановой проверки», сообщало Министерство юстиции.
Если конкретизировать, то речь идет об оказании риелторских услуг с превышением установленных тарифов на них и передаче права на осуществление лицензируемой деятельности другому физическому лицу. 
«Наше агентство занималось исключительно коммерческой недвижимостью. Это не квартиры, объявление о сдаче или продаже которых достаточно просто выбросить в интернет и на этом вся реклама объекта заканчивается. Чтобы продать объект коммерческой недвижимости или готовый бизнес, необходима масштабная маркетинговая кампания: контекстная реклама, растяжки, билборды, баннеры и т.д., — сказала в комментарии для Naviny.by директор АН «Бизнес недвижимость» Ирина Бычковская. — Однако согласно законодательству агентство недвижимости может взимать оплату с клиента за организацию рекламы объекта недвижимости в размере 5 базовых величин (1 050 000 рублей). Для рекламы квартиры — этого достаточно. Но этой суммы и близко не хватит, чтобы «продвинуть» объект коммерческой недвижимости, с которыми работало наше агентство и для которых мы организовывали несколько видов очень дорогостоящей рекламы».
Как отметила Ирина Бычковская, на продвижение одного объекты у агентства мог быть заключен договор на 3-4 вида рекламы, стоимость которой предварительно согласовывалась с клиентом и в большинстве случаев он сам обозначал, сколько готов потратить на продвижение своего объекта.
«В перечне риелторских услуг к договору можно указать только один вид рекламы, мы же указывали несколько, и это трактовалось Минюстом как завышение стоимости риелторских услуг. При этом и я, и наш юрист несколько раз перечитывали законодательные требования, но, выходит, так и не смогли в них правильно разобраться».
Многие формулировки в текущей редакции регламентирующих риелторскую деятельность документах «расплывчаты и не понятно, как их трактовать», обратила внимание Ирина Бычковская.
На вопрос о том, почему за разъяснением непонятных пунктов до проверки она не обратилась в Минюст, директор констатировала: «До проверки я не сомневалась, что и я, и наш юрист всё верно пониманием. Я хочу сказать одно — мы действительно свято верили, что у нас всё в соответствии с законом и уж тем более у нас не было намерений его как-то обходить или нарушать, чтобы иметь какую-то дополнительную прибыль. Кстати, я как-то обращалась в Минюст по поводу одного непонятного пункта, просила на примере его разъяснить. Мне лишь ответили, мол, читайте законодательство».
«Законодательство шлифуется годами. У нас обозначены 3-4 нормативных акта, по которым обязаны действовать риелторы, но по ним со стороны Минюста не даются никакие разъяснения. Безусловно, контроль лицензируемой деятельности должен проводиться, но чтобы ее контролировать, в моем понимании, стоит более конкретно прописать требования. Считаю, что Минюст тоже должен сделать выводы, пояснить нормы, чтобы на наши грабли не наступали другие агентства», — пояснила свою позицию директор.
Агентство «Бизнес недвижимость» уже расформировано. По словам Ирины Бычковской, все договоры с клиентами расторгнуты, 13 сотрудников уволены и продолжать работу в этой сфере, создав новое агентство, она не намерена, поскольку «неясность законов в совокупности с очень жесткими санкциями не стимулируют заниматься риелторской деятельностью».
«Мне хотелось делать всё правильно. И я была уверена, что делаю всё правильно и согласно закону. А оказалось, что нет», — подытожила риелтор. 
«Академическое»: чудесная трансформация
Как сообщал Минюст, жалоба на агентство недвижимости «Академическое» поступила от несостоявшейся покупательницы квартиры, которая самостоятельно нашла заинтересовавший ее вариант по объявлениям. При этом «агентство всячески препятствовало совершению сделки и понуждало женщину заключить договор на оказание риелторских услуг стоимостью 90 базовых величин».
«После ее обращения в Минюст специалисты провели тщательную проверку и выявили в работе ООО «Агентство недвижимости «Академическое» многочисленные нарушения законодательства о риелторской деятельности и лицензировании, а также лицензионных требований и условий», — пояснила пресс-секретарь ведомства Ольга Мурашковская.
Она отметила, что из-за неправомерных действий работников агентства недвижимости пострадала не только покупательница, но и продавец квартиры. Долгое время недвижимость не могла найти нового хозяина, но благодаря вмешательству Минюста сделка купли-продажи все-таки состоялась.
Агентства недвижимости «Академическое» уже нет, но на его месте работает другое агентство — «Академ-недвижимость». Новому агентству «по наследству» достались офис на улице Сурганова, номера контактных телефонов, доменное имя официального сайта, фирменный стиль и даже логотип. А вот директор, как нам сообщили в агентстве, новый. Но общаться с Naviny.by руководство АН «Академ-недвижимость» желания не изъявило.
Кстати, лицензия агентству «Академ-недвижимость» была выдана в марте 2016 года, то есть до того, как Минюст лишил лицензии агентство «Академическое». Интересное совпадение, не правда ли?.. 
«Пакодан»: «Слухи ходят, что это был заказ»
10 июня Министерство юстиции прекратило действие лицензии общества с ограниченной ответственностью «Центр торговли недвижимостью «Пакодан». Решение принято «в связи с установленными грубыми нарушениями лицензиатом законодательства о лицензировании, лицензионных требований и условий».
Как отметили в пресс-службе Минюста, нарушения выявлены в ходе проведения проверки по обращению гражданки с жалобой на неправомерные действия риелторской организации, завысившей установленные действующим законодательством тарифы (ставки) на риелторские услуги. Сумма завышения составила 10,65 млн рублей.
Компания «Пакодан» была основана 25 июля 1995 года. В Минске расположено более 20 офисов компании, открыты представительства в регионах. Организация занимается всеми видами недвижимости и является одной из наиболее крупных на рынке риелторских услуг.
«Заключая договор с клиентом, мы применяли тарифы, установленные постановлением Совета министров. Оно предусматривает возможность оплаты услуг агентства как в процентах от стоимости объекта, так и в базовых величинах. Мы пошли по второму сценарию, и Минюст счел это грубым нарушением законодательства о лицензировании», — пояснил в комментарии для Realt.by руководитель «Пакодана» Павел Кузнецов 13 июня — в день появления информации о лишении агентства лицензии.
«В постановлении Совета министров о взимании платы за риэлтерские услуги имеются две таблицы: одна в процентах от стоимости объекта, другая ― в базовых величинах. Если опираться на подстрочный комментарий к этим таблицам, то мы все сделали в соответствии с законодательством: клиенту был оказан набор услуг, соответствующий его пожеланиям, и применены ставки в базовых величинах. В состав услуги, оплачиваемой в процентном отношении, входит только пять конкретных услуг, и если набор услуг отличается от входящего в процент, то применяется расчет по базовым величинам», — конкретизировал директор агентства.
Однако, по его словам, Минюст считает, что это «грубое нарушение, даже несмотря на пожелание клиента, который добровольно подписал договор, согласовал стоимость оказания услуг и не обращался к нам с претензиями ни устно, ни письменно и не требовал возврата излишне уплаченной суммы. Минюст считает, что продавец может оплачивать только в процентах от стоимости объекта недвижимости и никак иначе». 
В комментарии для Naviny.by Павел Кузнецов уточнил, что никаких разъяснений от Минюста агентство не получило: «Поэтому до сих пор не можем понять конкретный пункт, который мы нарушили».
— Руководитель другого агентства недвижимости, также лишенного лицензии, считает, что нормы риелторской деятельности прописаны расплывчато. Вы согласны с таким мнением?
— Безусловно. Поэтому Минюст и трактует всё, как ему угодно. Следовало бы пересмотреть правила лицензирования и привести их в соответствие с правилами, которые действуют во всех прогрессивных странах. Ответственность за ошибки или нарушения должна нести не организация, а персонально риелтор, который непосредственно работает с потребителем и непосредственно оказывает услугу. А у нас получается так: риелтор «накосячил», предприятие лишили лицензии, а сам виновник может пойти в другое агентство и продолжить свою деятельность.
— Не рассматриваете возможность, что это была не просто жалоба от обычного клиента, а целенаправленная акция?
— Слухи ходят разные. Человек, который написал жалобу, никаких претензий нам не высказывал. Он согласился со всеми выставленными ему суммами, добровольно их оплатил. То, что есть разногласия, мы узнали уже постфактум, после жалобы.
— Конкретизируйте, какие слухи ходят?
— Что это был заказ. Человека специально отправили к нам в агентство с конкретной целью. Учитывая, что за последние 8 лет на наше агентство не было ни одной обоснованной жалобы, есть повод задуматься.
— Как вы поступили с текущими договорами и как планируете действовать дальше?
— У нас в группе компаний есть несколько структур, имеющих риелторскую лицензию. Часть договоров расторгаем, часть перезаключаем на другую организацию. Что касается будущего, то бренд «Пакодан», безусловно, сохранится. Юридические пути для продолжения работы под вывеской «Пакодан» есть. Сейчас подаем документы на лицензирование в Минюст от имени нового предприятия.
— То есть, фактически, лишение лицензии одной из структур вашей группы компаний не сильно осложнило вам жизнь?
— Конечно, это проблема. Прецедент создал негативный резонанс. Коллектив переживает, так как подозрение в непрофессионализме падает на всех сотрудников. 
Министерство юстиции: агентства недвижимости исходят из собственных коммерческих интересов
Как пояснили нам в Министерстве юстиции, в 2015-м ведомство не менее активно проверяло агентства недвижимости, однако нарушения либо не выявлялись, либо были недостаточными для столь серьезных санкций, как лишение лицензии. Поэтому прошлогодние проверки и не имели такого общественного резонанса, как проверки 2016 года.
«В 2015 году в соответствии с требованиями законодательства 10 руководителей риелторских компаний, а также один риелтор привлечены к административной ответственности. Шести компаниям были вынесены предписания об устранении выявленных нарушений. Действие двух лицензий приостанавливалось», — рассказала Naviny.by пресс-секретарь Минюста Ольга Мурашковская.
Проверки риелторских организаций в текущем году продолжаться: как планово, так и на основании поступающих в Минюст жалоб (если они, конечно, будут). 
Что касается лишения лицензий трех агентств, то, отметила Ольга Мурашковская, «Министерство юстиции неоднократно обращало внимание руководителей риелторских компаний на необходимость организации работы в рамках законодательства. Об этом также говорилось на проведенном в министерстве 20 апреля совещании с участием руководителей крупнейших агентств недвижимости, в том числе Павла Кузнецова. На совещании особо подчеркивалась необходимость соблюдения тарифов на риелторские услуги».
Говоря о лишении лицензии «Пакодана» (пожалуй, это наиболее громкий случай из трех), представитель Министерства юстиции подчеркнула: «Законодательство не предусматривает исключений для крупных агентств недвижимости, для тех, которые ранее не имели жалоб и т.д. Правила работы одинаковы для всех. Что касается поступления жалоб на ООО «Центр торговли недвижимостью «Пакодан», следует отметить, что жалоба, на основании которой агентство лишено лицензии, не является единственной. Кроме того, в 2008 году уже имел место факт аннулирования лицензии, выданной ЗАО «Пакодан», руководителем которого являлся Павел Кузнецов. Основанием к принятию такого решения также явилось обращение гражданина. Относительно принятых мер по текущей жалобе — грубое нарушение лицензиатом законодательства о лицензировании, лицензионных требований и условий является самостоятельным основанием к прекращению действия лицензии. Здесь нет альтернативы».
Что означает прекращение лицензии и как ее вернуть? |
Заместитель Министра юстиции Сергей Задиран: «С 1 марта текущего года вступили в силу основные положения Указа президента от 26.11.2015 N 475, изменившие правила работы в лицензируемой сфере. Данный Указ разработан с учетом мировых стандартов, он оптимизирует лицензирование отдельных видов деятельности, упрощает лицензионные процедуры. В частности, сокращен перечень документов, представляемых в лицензирующий орган для получения лицензии. Предоставлена возможность обращения соискателя лицензии в лицензирующий орган для осуществления лицензионных процедур посредством направления необходимых документов по почте или в виде электронного документа (как альтернатива личному обращению). Немаловажным является отмена ограничения по сроку действия лицензии. Снятие такового позволяет обеспечить сокращение временных и финансовых затрат, которые вынужден нести субъект хозяйствования. Таким образом, возможности выхода на рынок для субъектов хозяйствования у нас в стране достаточно либеральны. Однако не стоит забывать о соблюдении законодательства. Упрощение процедуры лицензирования не значит отсутствие контроля за лицензиатами. Безусловно, допускаемые ими нарушения влекут применение соответствующих мер. И если нарушения будут грубыми – итогом является прекращение действия лицензии».В разговоре с представителем Минюста мы, конечно же, подняли и тему существующего законодательства в данной отрасли. Ведь, по сути, его «расплывчатость» является главной претензией со стороны риелторов и параллельно эту «расплывчатость» риелторы пытаются использовать в качестве алиби.
«Нельзя говорить о том, что порядок и условия оплаты риелторских услуг не урегулированы законодательными актами и требуют концептуального изменения. Как показывает анализ, данная проблема в большей степени искусственно создана самими риелторскими организациями, которые при применении законодательства исходят только из собственных коммерческих интересов», — отметила представитель Минюста.
Что касается корректировки законодательства, к которой так призывают риелторы, то «Министерством юстиции сейчас проводится работа по внесению определенных изменений в Правила осуществления риелторской деятельности, которые продиктованы временем. Возможно, некоторые изменения коснутся и тарификации услуг».
Главная претензия к риелторам со стороны клиентов — работа по предоплате
Тема недовольства клиентов работой риелторов и агентств недвижимости заиграла буквально с первых же дней зарождения данного вида услуг в нашей стране. И с тех пор она не затихала. Буквально каждый месяц на посвященных недвижимости сайтах и форумах можно обнаружить статьи или комментарии о неудовлетворительной, по оценке потребителей, работе риелторов.
Львиная доля этих претензий относится к принципу работы по предоплате, то есть когда уплаченные агентству деньги не гарантируют результат.
Кстати, о том, как риелторы нагреваются на работе по предоплате, в 2014 году откровенно рассказала бывший начальник отдела аренды одного из крупных минских агентств.
Признает существование данной проблемы и Павел Кузнецов. «На рынке много агентств недвижимости. Знаю, как работают некоторые коллеги, и мне бывает просто стыдно за их работу. В этом плане могу сказать лишь одно: есть пул из нескольких мощных агентств, которые стараются правильно и корректно работать, следят за своей репутацией и за профессионализмом сотрудников. При обращении в такие агентства риски минимальны», — говорит директор группы компаний «Пакодан».
К слову, разговоры о возможном законодательном запрете работы риелторов по предоплате на рынке аренды недвижимости ведутся уже несколько лет. Пресс-секретарь Минюста Ольга Мурашковская подтвердила, что данный вопрос является одним из наиболее актуальных для ведомства на сегодняшний день.
«Эту проблему планируется решить на законодательном уровне путем внесения корректировок в указ президента № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь». То есть, если человек оплатил услугу по предоставлению письменной информации по наличию арендных квартир, то необходимо быть уверенным в том, что это принесет результат. Поэтому планируется предусмотреть, что оказание риелторской услуги по предоставлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости для заключения договора найма (поднайма) объектов жилищного фонда осуществляется только в совокупности с подбором вариантов сделки с объектом недвижимости. Оплата таких риэлтерских услуг производится потребителем после подписания сторонами по договору акта оказанных услуг. Таким образом, услуга должна быть оплачена лишь после того, как человек нашел необходимую квартиру. Если в указ внесут соответствующие корректировки, то фактически услуга по предоплате будет исключена», — рассказала представитель Минюста.
Александр ВАНКОВИЧ