Первые этажи Бреста стремительно уходят в коммерцию

На смену домашним занавескам в цветочек на первых этажах приходят неоновые огни банков, магазинов и кафе. Интерес к этой категории недвижимости был подогрет в 2009 году, когда свет увидел Указ Президента №479 "О переводе жилых помещений в нежилые", позволяющий переориентировать под коммерческие помещения в том числе квартиры на первых этажах многоквартирных домов. На отдельные квартиры в центре города цена взлетела многократно.

"Золотые пересечения"

Проба рынка вскоре выявила: не все первоэтажные пространства могут одинаково приносить доход. Сфера коммерческих интересов очень быстро ограничилась проспектом Машерова, бульваром Космонавтов, улицами Мицкевича, Пушкинской, Гоголя, Будённого и главной пешеходной артерией города - Советской. Именно здесь сосредоточились основные людские потоки. Попытки организовать бизнес в микрорайонах показали, что дело не стоило хлопот и вложений.

Буквально за пару-тройку лет первые этажи "золотых путей" центральной части города, пригодные для торговли и оказания услуг, были выкуплены на 95 процентов. Казалось, дальше процесс замедлит ход или вовсе упрется в тупик. Однако в прошлом году желающие купить жилье на первом этаже с намерением использовать "квадраты" в бизнес-сфере продемонстрировали прежнюю активность. В 2013 году в Бресте было заключено 80 сделок по продаже квартир на первых этажах с последующим их выведением в нежилой фонд. Причем процесс вышел за пределы "золотых пересечений" и обратился к местам, куда бизнесу еще предстоит привлечь интерес потребителя.

Кому вход заказан?

Надо признать, что к вопросу вовлечения первоэтажного жилья в бизнес законодательство подходит достаточно строго. В бывших квартирах нельзя размещать промышленные производства; объекты, которые являются источниками выделения вредных веществ, шума и вибрации в размерах, превышающих установленные нормативы, и т. д. Выведенные в нежилой фонд квартиры не могут превратиться в сауну, химчистку или прачечную (кроме прачечных самообслуживания производительностью до 75 килограммов белья в смену). Табу распространяется на похоронные бюро, дискотеки и физкультурно-оздоровительные комплексы общей площадью свыше 150 квадратных метров.

Тени на фасаде

Как жители пограничного города, брестчане часто бывают в Европе, где на первых этажах жилых домов располагаются уютные кафе, салоны и другие приятные заведения. Так что бывшие "хрущёвки" и "сталинки", обращенные в уютные "точки" для людей, - это по-европейски. Однако на столь "цивилизованном пути" в нашем городе встретились неожиданные ляпы.

Возникновение фотоателье на улице Пушкинской стало одним из прецедентов. По условиям законодательства, владелец нежилого помещения обязан иметь отдельный вход, не совпадающий с подъездом жилого дома. В связи с этим лестничный марш входной группы был выведен на пешеходную артерию города. Фотоателье сразу попало на страницы брестских газет - громоздкий подъем на высокий "первый" обезобразил не только фасад самого заведения, но и нарушил привычный вид здания и улицы. Появилось опасение, что обустройство офисов и частных заведений на первых этажах значительно повлияет на общий вид центральных кварталов и откровенно изуродует Брест.

Кое-где, увы, так и произошло. Достаточно взглянуть на аляповатые обрамления входов и кричащие неаккуратные вывески вразнобой. Да и отсутствие парковочных мест перед свежеиспеченными торговыми объектами никуда не делось. В карманах вдоль Московской улицы открываются по четыре магазина в одном доме, а машины можно поставить только в один ряд вдоль неширокого проезда. То ли еще будет?

И все же опыт заставил проектировщиков более строго подходить хотя бы к организации входной группы. Сегодня она должна быть максимально углублена внутрь строения. Если такой проект невозможен (одна из причин - высокое подвальное помещение), вход в магазин или салон делают с торца. Практика подсказала еще одно непреложное правило: лестничный марш должен быть устроен так, чтобы посетитель при подъеме не мог заглянуть в окна жильцам соседних квартир.

Место диктует цену

Самые лакомые местечки на первых этажах Бреста уже ушли в бизнес. Градус интереса к приобретению жилья с последующим его выведением в нежилой фонд снизился. Тем не менее тема еще не закрыта. Диапазон цен на квартиры на первых этажах в центре города остается непредсказуемым. По понятным причинам, стоимость "точки" не связана с вложениями в ремонт или датой постройки. Покупаются самые "убитые" метры. Место диктует цену.

Тенденция прежняя: чем ближе к основным пешеходным потокам, тем квартира, естественно, дороже. Об этом хорошо известно не только покупателям, но и продавцам, многие из которых откровенно выжидают дальнейшего увеличения цены. Но специалисты предостерегают потенциальных покупателей: платить за жилье, которое будет выводиться в нежилой фонд, нужно в строгом соответствии с бизнес-планом.

Если квартира приобретается под офис, необходимо торговаться и отстаивать покупку по самой низкой планке установившейся на рынке недвижимости "вилки". Если есть желание оказывать услуги, к нижней отметке можно накинуть долларов 300-400 за каждый квадратный метр. Если потенциально на жилых метрах видится торговый объект, покупатель может позволить самую высокую отметку "вилки" - допустим, превышающую 2500 у. е. за один квадратный метр. В этом случае он все равно выйдет на прибыль. В среднем приобретение квартиры на первом этаже с последующим ее выведением в нежилой фонд приводит в финале к увеличению стоимости недвижимости на 25-30 процентов от заявленной продавцом.