Почему нарушаются права дольщиков и членов ЖСПК

На круглом столе со специалистами и обиженными членами ЖСПК мы попытались выяснить, кто же и почему затягивает строительство.

Валентина Зуева и Николай Сусло, члены ЖСПК 853, рассказывают: их дом по улице Волгоградской, 25а якобы строится с 2010 года. Поначалу должны были сдать дом в 4-м квартале 2011 года, теперь перенесли сроки уже на 2013 год. За это время сменилось уже 4 генподрядных организации, а весь объем выполненных работ представляет собой аж половину первого этажа. И если сначала квадратный метр стоил 2,5 млн рублей, то к концу 2010 года он уже стоил 2.744.000 рублей, а сейчас и вовсе - 6.122.000 рублей, то есть почти в 2,5 раза больше. Члены ЖСПК писали жалобы, министерство архитектуры и строительства направляло письма генподрядчику с призывом ускорить строительство, генподрядчик хотел заменить используемые блоки на блоки своего производства, но Управление капитального строительства не согласовало такую замену, - в результате воз и ныне там.

Или вот вам еще пример. Бывший военный Валерий Ткачев был председателем ЖСПК 890 (Лебяжий) и товарищества "Сапер". При нем цена квадратного метра 15-этажной высотки в Лебяжьем выросла с 2.945.000 рублей до 6.663.771 рубля, о чем директор даже не посчитал нужным уведомить членов ЖСПК. Процент готовности дома на конец 2011 года составлял 68%, а после повышения цены вдруг уменьшился до 28%, и членам ЖСПК объявили новую стоимость уже построенных метров жилья. Государственное телевидение даже показывало сюжет про этот во всех смыслах дорогой дом. Нерадивого председателя сместили. Но впоследствии Валерий Ткачев неожиданно был выбран председателем товарищества "Часовщик" - это против именно его дома протестуют жители Уручья. На стройплощадке, кстати, уже вырос подъемный кран.

По УКСам действительно есть немало вопросов. Александр Доменикан, председатель Комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома, говорит, что в Первомайском УКСе за последние три года сменилось три директора; не хватает кадров. Вообще строительная отрасль в одном только Минске потеряла около двух тысяч специалистов. Что касается упомянутого выше долгостроя на Волгоградской, то одним из генподрядчиков была компания "ТопЗапЭлектро", - она, кстати, тоже хотела уплотнить Уручье 19-этажным домом. Эта контора растеряла около половины своего состава, и потому просто не смогла вытянуть проект строительства. Сейчас генподрядчиком является Завод эффективных промышленных конструкций, однако и от него на объекте работает всего 8 человек. А совсем недавно на имя УКСа от проектировщика - ОАО "Оргстрой" - пришло письмо, в котором сказано, что устройство наружных стен производится из керамзитобетонных блоков с нарушением технологии производства работ и без согласования с генпроектировщиком.

Из-за чего же происходит этакая неразбериха? Василий Устинчик, представитель Ассоциации застройщиков жилищного строительства, в качестве одной из причин приводит тот факт, что три года назад отменили лицензирование генподрядных организаций, и теперь генподрядчиком может стать любой, кому не лень. Раньше лицензия выдавалась, если у организации было не менее 1 миллиона долларов в виде оборотных средств или подтвержденных кредитов, сейчас для начала строительства у застройщика должно быть 30% необходимых средств от всей стоимости объекта. Это приводит к тому, что цена квадратного метра раз за разом повышается, а срок сдачи объекта откладывается. Исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадий Каленов приводит пример Германии, где многоквартирные жилые дома запрещено строить при отсутствии у генподрядчика минимум 90% необходимых средств.

Профессионалы от строительства полагают, что цена "квадрата" примерно должна быть равной средней зарплате. Сейчас в Минске один квадратный метр стоит около 5 миллионов рублей без учета обустройства инженерных сетей, а с ними - и того больше, в то время как средняя минская зарплата за май этого года не дотянула до 4,5 млн рублей. За один только прошлый год "квадрат" подорожал в среднем на 69%.

Кстати, изменение цены - это привычный процесс, более того, он даже прописывается в договоре. Но при этом "благодаря" дурацкой терминологии то и дело кто-то чего-то недопонимает. Так, если в договоре указана "фиксированная цена" - то это она фиксирована в пределах одного месяца, и за один этот месяц никаких доплат брать не позволено, - но это правило не распространяется на последующие месяцы. А если указана "неизменная цена" - то это вовсе не значит, что цена будет одной и той же в течение всего строительства. Эта так называемая "неизменная цена" высчитывается из прогнозной цены, и если фактическое изменение расходов составило более 2%, то застройщик вправе перерассчитать цену.

Да и вообще, все права по расчету стоимости - у застройщика, а окончательная цена объявляется через месяц после ввода объекта в эксплуатацию. Цена, которую заявляет УКС, - это предварительная цена; и согласно договору, могут меняться и "иные условия", то есть в том числе и цена даже после 100% выплат.

Изменение сроков строительства тоже является законным - в том случае, если все нормативные процедуры переноса соблюдены. В противном случае штрафы застройщика за просрочку составят 0,01% суммы строительства в день, но не более 10%. Если же сроки строительства перенесены правомерно, то остаток стоимости разрешено доиндексировать, но то, что уже оплачено, перерасчитывать нельзя. Впрочем, тут налицо противоречие с пунктом договора об "иных условиях" - и по факту можно переиндексировать все что угодно.

По словам Александра Доменикана, в Минске с задержкой строительства возводятся около 20 домов. Некоторые из них еще даже не вышли с так называемого "нулевого уровня" - то есть ни на метр не выросли над землей. Вот вам один пример. Между автовокзалом "Московский" и обсерваторией строится группа из трех жилых домов с двухуровневой подземной стоянкой. Начало работ - май 2008 года, нормативный срок строительства - 55 месяцев, в том числе 9 месяцев подготовительный период. Это значит, что уже в нынешнем декабре дома должны быть сданы. Чуть позже переклеили цифры - теперь срок сдачи намечен на декабрь 2013 года. Однако сейчас, по истечении более чем четырех лет с начала работ, вся стройка представлена одним котлованом, залитым водой. Никаких работ не ведется, людей на объекте нет. А местечко-то ведь лакомое, не зря "Газпром" именно тут хочет свой новый офис построить. Может, вместо неразумного дорогостоящего сноса автовокзала стоит выкупить эту никчемную яму?







Обиженные дольщики и члены ЖСПК пишут жалобы в Мингорисполком и администрации районов, но, как правило, никто не пишет жалобы в адрес застройщика, а ведь именно такие обращение помогли бы "прижать" недобросовестных подрядчиков. Зоя Шлег, заместитель начальника управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства, рекомендует очень тщательно изучать договор долевого строительства и смотреть, какой вид расценок там указан - "фиксированная цена" или "неизменная цена". Внимательно нужно изучить, как правильно вносить платежи и своевременно проводить эту оплату, не задерживая ни на день, иначе у застройщика появятся "оправдания" своей недобросовестности. Наконец, нужно изучить ответственность сторон и не бояться обращаться в суд, потому что ни Министерство архитектуры и строительства, ни КГК не могут (!) влиять на застройщика.

Однако нужно упомянуть, что и права дольщиков и членов ЖСПК стараются укрепить законодательно. ЖСПК берет на себя функции заказчика, и теперь надо подписывать договор между ЖСПК и его членами (ранее заключался договор только между ЖСПК и УКСом). Готовится к принятию проект Указа о долевом строительстве, по которому дольщикам вернут права потребителя, и если по вине застройщика произойдет срыв сроков строительства, то дольщики получат право на уменьшение цены "квадрата". Правда, когда будет принят этот указ - неизвестно.

Александр Лычавко, OPEN.BY
Фото автора