В Беларуси создаются электронные базы договоров долевого строительства жилья

Николай БУТРИМ: "Теперь каждый дольщик может напрямую позвонить нам и узнать, на каких условиях зарегистрирован его договор". Фото: Василий МАТВЕЕВ

Все-таки стоит, наверное, раз обжечься на молоке, чтобы потом дуть на воду. Громкое дело с "Террастройинвестом", суды по которому идут по сей день, стало этапным в строительной отрасли Беларуси. Юридический пробел в одночасье разглядели все и поспешили принять адекватные меры на законодательном уровне. Уже третий месяц все застройщики страны предварительно регистрируют договоры долевого строительства в исполкомах. С восьмого февраля вступает в силу постановление Совмина № 1497, ужесточающее процедуру финансовой отчетности для застройщиков многоквартирных жилых домов. Цель одна: не допустить появления на рынке финансовых пирамид и защитить простых граждан. Как работается в новых условиях тем, кто строит, и тем, кто регистрирует? Все ли здесь выходит гладко и чего нам ждать в перспективе от процедуры "максимальной прозрачности"? Ответы на эти вопросы искал журналист "Р".

На типовой договор — неделя

В комитете строительства и инвестиций Мингорисполкома не скрывают: поток коллективных жалоб на недобросовестных застройщиков фактически сошел на нет. И это при том, что в конце прошлого года регистрировалось по 10—15 подобных обращений в день.

— Вырисовалась целая проблема, в корне которой лежали договоры долевого строительства. А точнее, юридические хитрости и уловки при их заключении. Пользуясь тем, что в предыдущем Указе № 396 был приведен образец примерного договора, юристы строительных организаций трактовали его по-своему и включали туда все, что им было угодно. Например, не указывали точные сроки завершения строительства, оговаривали возврат средств в валюте по курсу на момент перечисления, вводили различные штрафы и пени в размере до 50 базовых… Правовая безграмотность населения, помноженная на отсутствие юрэкспертизы договоров, давала зачастую печальный результат: 100-процентный проигрыш дольщиков в суде, — рассказывает "Р" Николай Бутрим, первый заместитель председателя комитета. — Сегодня можно говорить о том, что Указ № 324 смог остановить эту волну. Отныне свой типовой договор застройщик обязан зарегистрировать у нас.

Кроме того, он должен указать общее количество объектов долевого строительства, их номера, подать сведения о дольщиках и реквизиты всех договоров. В случае расторжения первоначального договора мы должны получить данные о новом дольщике. Вся указанная информация по каждому строящемуся в Минске дому сейчас хранится в электронном банке данных комитета. К слову, в нем уже более 760 договоров долевого строительства.

Сказать, что новая процедура регистрации шла трудно, — ничего не сказать. Своими глазами видел проекты типовых договоров, где красными и синими чернилами были вписаны целые абзацы изменений и дополнений… Говоря проще, они были практически переписаны заново. Пока рекорд по срокам согласования составляет месяц: один из документов потребовал порядка 20 редакций. Но это исключение. В среднем же на утверждение в Мингорисполкоме типового договора сейчас уходит не более недели.

— Простые граждане пока еще не поняли, какое благо на них свалилось. По сути, вся ответственность за правильность и законность составления главных для дольщика документов возложена на специалистов нашего комитета. Не дай бог что, именно к нам придут с претензиями разгневанные граждане. Потому и сидим до 7—8 вечера, выверяем каждое предложение и скрупулезно вносим все в электронную базу, — признался Николай Бутрим. — Застройщики, что и говорить, нововведение восприняли в штыки. Они крайне недовольны своими новыми обязанностями, и их юристы чуть ли не каждый день нам это повторяют. Ничего не поделаешь, всем мил не будешь. Зато теперь каждый дольщик может напрямую позвонить к нам и узнать, зарегистрирован ли (и на каких условиях) его договор.

В Мингорисполкоме всю эту процедуру называют "новым этапом отношений дольщик—застройщик" и числят главным козырем в борьбе против финансовых пирамид. У застройщиков на сей счет свой, мягко говоря, более приземленный взгляд…

"Собираемся создать курьерскую службу…"

— У нас в работе два больших объекта, восемь типовых договоров мы согласовали где-то за неделю. Здесь вопросов нет. Сложность в другом: приходит человек, заключает у нас в офисе договор, по закону мы должны его зарегистрировать в течение трех дней. Везем в исполком. Пока идет регистрация, выясняется: дольщик передумал. Что делать? Снова нужно собираться, бежать в комитет и аннулировать первый договор. В итоге все это время на данную квартиру мы не можем оформить договорные отношения ни с одним новым клиентом, — сетуют юристы ООО "Айрон". — Когда договор зарегистрирован, возникает новый нюанс: его в течение двух дней нужно передать дольщику. Либо лично в руки, либо переслать. А человека нет, он уехал… В итоге из-за всей этой бумажной волокиты мы превращаемся в отделение почты, а не в службу застройщика. Хотя стоит признать: двойной продажи квартир это наверняка позволит избежать.

В ООО "Минск-Сити" с нами согласились. Действительно, для тех клиентов, которые беспокоятся за соответствие договоров долевого строительства законодательству, теперь все будет предельно прозрачно. Для порядочного же, солидного застройщика это означает только одно: дополнительную работу, а также задержку во времени и в финансировании объектов.

— Любой договор предусматривает индивидуальный подход: невозможно ведь предусмотреть все. Вот и получается, что для каждого нового дольщика нужно снова и снова идти в комитет и регистрировать бумаги, — говорят юристы "Минск-Сити". — Всерьез задумываемся над тем, чтобы создать у себя курьерскую службу. Ведь на данный момент мы вынуждены собирать увесистый пакет договоров и только затем везти их в Мингорисполком. Кому охота мотаться по 20 раз на дню? Для иногородних клиентов существующая процедура также неудобна: получить свой заверенный договор в режиме "сегодня на сегодня" никак не получится. Придется приезжать в столицу дважды.

Активы и нормативы

Меньше чем через месяц у строительных организаций появится еще один повод скрипнуть зубами. С 8 февраля вступает в силу постановление Совета Министров № 1497, которое четко определяет порядок предоставления застройщиком сведений и соблюдения нормативов оценки их финансовой устойчивости. Раз в квартал в местный исполнительный и распорядительный орган они должны будут представлять два норматива: безубыточности и обеспеченности финансовых обязательств. В первом случае он определяется как количество лет (минимум 3 последних), в течение которых у застройщика отсутствовали убытки. Второй высчитывается путем деления суммы активов застройщика на сумму его обязательств по договорам долевого строительства (не менее 0,5).

Специалисты исполкомов с удовлетворением констатируют: это залог того, что на рынке останутся только серьезные игроки, умеющие строить и владеющие солидными активами. А значит, никаких преступных схем и теневой игры. Скептики приоткрывают другую сторону медали — в таких условиях повышается коэффициент строительных рисков. А это может привести к росту стоимости квадратного метра.

Прямая речь

Николай ПРОСТОЛУПОВ, председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость", директор центра недвижимости "БелЦТН":

— Не думаю, что для застройщиков очень уж большая проблема отчитаться раз в квартал перед исполкомом. Также не считаю это прямой причиной для роста стоимости квадратного метра. Дополнительной бумажной волокитой — может быть. Но достаточно посадить на этот участок работы еще одного бухгалтера — и все будет в порядке: его зарплата в смете стоимости дома составит 0,0000001 процента. Так что для дольщика это нововведение такой же очевидный плюс, как и регистрация его договора в исполкоме.

Что же касается обязательного наличия на счетах застройщика определенного объема активов, это опять же на руку дольщикам. Объясню почему. Тот, кто собирался строить дом исключительно за счет привлеченных ресурсов, либо вынужден будет взять кредит, либо вовсе отказаться от своей затеи. Крупные игроки в свою очередь должны будут поумерить свои аппетиты, не распыляться средствами и одновременно строить вместо десяти 2—3 дома. Так оно будет надежнее.