Якім будзе жыццё ў шматпавярховым доме?

У Беларусі сёння маецца больш за 900 таварыстваў уласнікаў. Фота Анатоля КЛЕШЧУКА. Наіўнае пытанне— Ці маюць прыватныя жыллёва-камунальныя арганізацыі права на датацыі? Адказвае начальнік упраўлення жыллёвай гаспадаркі Міністэрства жыллёва-камунальнай гаспадаркі Эдмунд Грышкевіч: — Так, яны маюць права на датацыі.Ад каго залежыць стан шматкватэрнага дома? Можна, вядома, сказаць, што ад ЖЭСа, які гэты дом абслугоўвае, ад мясцовай улады і г.д. А ад жыхароў? Сёння большасць кватэр у краіне прыватызавана. Калі мы атрымалі права ўласнасці на кватэру шляхам прыватызацыі, куплі-продажу, мены, атрымання спадчыны і да т.п., мы сталі яе ўладальнікамі і адначасова саўладальнікамі ліфта, лесвіцы, даху, сцен, склепа. І, згодна з Жыллёвым кодэксам, мы павінны ўтрымліваць усё гэта.Ад каго залежыць стан шматкватэрнага дома? Можна, вядома, сказаць, што ад ЖЭСа, які гэты дом абслугоўвае, ад мясцовай улады і г.д. А ад жыхароў? Сёння большасць кватэр у краіне прыватызавана. Калі мы атрымалі права ўласнасці на кватэру шляхам прыватызацыі, куплі-продажу, мены, атрымання спадчыны і да т.п., мы сталі яе ўладальнікамі і адначасова саўладальнікамі ліфта, лесвіцы, даху, сцен, склепа. І, згодна з Жыллёвым кодэксам, мы павінны ўтрымліваць усё гэта.

Як жа забяспечыць утрымліванне і захаванасць нашай уласнасці? Дзяржава ўзяла курс на стварэнне ў шматкватэрных дамах таварыстваў уласнікаў (ТУ). Што гэта дасць жыльцам і якія пытанні ставіць перад імі? Давайце разбірацца.

ЖКГ ці Таварыства ўласнікаў

Адразу скажам: праблем у гэтай сферы больш, чым хацелася б. Адна з іх — нашы людзі яшчэ не гатовы да кіравання ўласнымі дамамі. Яны хочуць камфортна жыць, але грошай у свой камфорт укладваць не вельмі хочуць, як і прымаць нейкія глабальныя рашэнні. Вось і атрымліваецца, што фактычна ў большасці нашых шматкватэрных дамоў сёння няма прадстаўнікоў.

Між тым, трэба падзяляць функцыі кіравання домам і яго абслугоўвання (эксплуатацыі). Што такое кіраванне шматкватэрным домам? Гэта забеспячэнне належнага ўтрымання агульнай маёмасці (ліфта, лесвіцы, даху, сцен, склепа), рашэнне пытанняў карыстання вышэйназванай маёмасцю (напрыклад, здача памяшканняў у арэнду), прадастаўленне камунальных паслуг жыльцам.

Сёння існуюць дзве асноўныя стандартныя сістэмы кіравання — праз упаўнаважаных асоб (у большасці выпадкаў гэта прадстаўнікі дзяржаўных арганізацый ЖКГ) і таварыства ўласнікаў (ТУ) альбо арганізацыі грамадзян-забудоўшчыкаў. Абслугоўваннем жа займаецца падрадчык — ЖЭС або прыватная арганізацыя, якую наймае орган кіравання.

ЖКГ — гэта звыклая арганізацыя для большасці жыхароў краіны. Што гэта такое — мы больш-менш уяўляем. Паспрабуем коратка растлумачыць, што такое ТУ.

Таварыства ўласнікаў жылля — гэта некамерцыйная арганізацыя, утвораная ўласнікамі памяшканняў. У яго ёсць свой рахунак у банку, свая бухгалтэрыя і работнікі. Ёсць орган кіравання — так званае праўленне, члены і старшыня якога выбіраюцца на агульным сходзе жыхароў дома.

Усе новыя дамы (пачынаючы з 2004 года) праходзяць праз стварэнне таварыства ўласнікаў. І заказчык будаўніцтва — забудоўшчык да моманту ўводу дома ў эксплуатацыю — ужо фарміруе юрыдычную асобу — таварыства ўласнікаў (ТУ).

І ўжо гэта юрыдычная асоба (ТУ) мае права вырашаць, з якой формай кіравання і абслугоўвання ім жыць. Ці то заключыць дамову на абслугоўванне з арганізацыяй ЖРЭА, куды ўваходзяць ЖЭСы, ці то займацца самаабслугоўваннем, ці то дэлегаваць нейкія функцыі прыватнай арганізацыі.

Гаворачы пра плюсы сістэмы ТУ, можна адзначыць магчымасць уплыву жыхароў на палітыку кіравання домам. Тут працуе прынцып: "Хто плаціць — той і музыку заказвае". Гэта значыць члены таварыства маюць права выбіраць абслуговую кампанію (напрыклад, ЖЭС або прыватную арганізацыю). Хоць выбар, на жаль, пакуль невялікі: у краіне ўсяго каля 20 прыватных жыллёва-камунальных фірмаў. ЖЭСаў — прыкладна 350. Але, магчыма, у будучыні, з развіццём рынку паслуг ЖКГ, стан спраў зменіцца.

Разам з плюсамі, у таварыстваў уласнікаў пакуль нямала і мінусаў. Давайце разгледзім некаторыя з іх падрабязней.

Наш менталітэт

Мноства праблем узнікае менавіта ад нежадання жыльцоў актыўна ўдзельнічаць у кіраванні сваім жыллём. У законе аб сумесным домаўладанні прапісана, што некаторыя пытанні вырашаюцца толькі на агульным сходзе пры наяўнасці кворуму. Кворум складае 2 / 3 уласнікаў. Часта ў таварыства ўласнікаў уваходзіць не адзін, а тры ці чатыры дамы. Адпаведна, колькасць уласнікаў даходзіць да тысячы чалавек, таму набраць 2 / 3 становіцца нерэальнай лічбай. Ёсць метад пісьмовага апытання жыльцоў: пасродкам пошты кожнаму ўласніку высылаюцца апытальныя лісты. Потым яны павінны быць перададзены ў таварыства. Але людзі часта паводзяць сябе пасіўна. Да безыніцыятыўнасці жыльцоў дадаюцца такія праблемы, як сацыяльная няроўнасць, канфлікты ўнутры дома, даўжнікі.

Што ў нас з адукацыяй у гэтай сферы?

Акрамя таго, паспяховасць ТУ шмат у чым залежыць ад старшыні і кіравання. Таму выбіраць кіраўнікоў трэба разам і з розумам. Пагадзіцеся, што ў старшыні таварыства ўласнікаў, акрамя асобасных якасцяў (такіх як прыстойнасць і жаданне працаваць), павінна быць і адпаведная адукацыя. Любой справай павінен займацца прафесіянал. Калі, вядома, вы хочаце, каб яна не была завалена.

Сёння навучыцца кіраванню шматкватэрным домам можна ўжо ў многіх навучальных установах. Напрыклад, у адукацыйных установах, якія ўваходзяць у сістэму Міністэрства ЖКГ (Рэспубліканская ўстанова адукацыі "Жылкам" і аналагічныя ў абласных цэнтрах), БІПе (Беларускім інстытуце правазнаўства). Ёсць таксама курсы пры Віцебскім універсітэце і інш. Ёсць і адна-двухдзённыя семінары, якія даюць агульнае ўяўленне аб тым, што такое кіраванне нерухомай маёмасцю. Хоць, магчыма, гэтага і замала. У краін-суседак, напрыклад, выдаюць сертыфікаты кіраўнікам, якія здаюць дзяржэкзамен адпаведнай камісіі.

Аб кантролі таварыстваў уласнікаў

Многія баяцца бескантрольнасці ТУ. Вядома, кантроль за дзейнасцю ТУ з боку дзяржавы неабходны, і ён ажыццяўляецца. Але і тут яшчэ існуюць прабелы.

У адпаведнасці з 538-м указам Прэзідэнта ("Аб некаторых пытаннях дзейнасці таварыстваў уласнікаў і арганізацый забудоўшчыкаў") ад 14 кастрычніка 2009 года, функцыі кантролю за дзейнасцю ТУ ўскладзены на органы мясцовай выканаўчай улады. Але ў яе прадстаўнікоў ёсць шэраг пытанняў.

Мясцовая ўлада кантралюе санітарнае ўтрыманне дамоў, выкананне рамонтна-будаўнічых работ, работ па фасадах, у пад'ездах і іншыя вытворчыя пытанні. Напрыклад, яна сочыць, каб людзям своечасова паступала гарачая вада, своечасова ўключалася ацяпленне, інжынерныя камунікацыі дома былі гатовы да працы ў ацяпляльны перыяд. У той жа час у мясцовыя выканкамы паступае вельмі шмат зваротаў па пытаннях кантролю за фінансава-гаспадарчай дзейнасцю ТУ. Але, згодна з 510-ым указам ("Аб удасканаленні кантрольнай (нагляднай) дзейнасці ў Рэспубліцы Беларусь"), выканкам не мае права кантраляваць дзейнасць юрыдычных асоб. Каб выканкам мог кантраляваць гэта, у ім павінна быць створана кантрольна-рэвізійнае ўпраўленне — орган, які будзе надзелены адпаведнымі паўнамоцтвамі. Сёння ж, калі грамадзяне звяртаюцца, напрыклад, з заявай аб тым, што грашовыя сродкі выдаткоўваюцца не так, як павінны, мясцовыя органы ўлады не могуць гэта праверыць.

ТУ па рашэнні агульнага сходу можа стварыць рэвізійную камісію або запрасіць аўдытарскую праверку для кантролю фінансава-гаспадарчай дзейнасці. Справаздача будзе прадстаўлена на агляд усім уласнікам. Але ў многіх таварыствах члены рэвізійнай камісіі не маюць належнай адукацыі, бо гэтая камісія выбіраецца з ліку ўласнікаў. Фактычна яна выконвае свае функцыі з горам напалам.

Вось і атрымліваецца, што быццам бы ў выканкама і ёсць пэўныя паўнамоцтвы, але ажыццявіць праверку фінансава-гаспадарчай дзейнасці ТУ ён не можа.

Гэтыя пытанні патрабуюць дапрацоўкі. У Міністэрстве ЖКГ прызнаюць, што трэба знайсці нейкую кропку адліку, каб уласнікі самі кіравалі сваім домаўладаннем і абслугоўвалі яго. Пры гэтым трэба, каб выконваліся правілы эксплуатацыі і кантралявалася фінансава-гаспадарчая дзейнасць.

Святлана Бусько.

Кіраванне шматкватэрным домам: погляд практыка

Сваім поглядам на некаторыя пытанні кіравання шматкватэрным домам з намі падзялілася старшыня асацыяцыі па каардынацыі дзейнасці ТУ "БелДом" Алена Хусаінава.

Аб праблеме — ад першай асобы

Я заключыла дамову з адным таварыствам уласнікаў, мяне нанялі ў якасці кіраўніка. У адпаведнасці з Указам № 538 "Аб некаторых пытаннях дзейнасці таварыстваў уласнікаў і арганізацый забудоўшчыкаў", са мной заключыў дагавор старшыня сходу ТУ.

Скончыўся месяц, я выканала пэўныя работы. І, каб мне аплацілі маю працу, у адпаведнасці з дагаворам на ўпраўленне мне трэба падпісаць акт выкананых работ (аказаных паслуг). Але з боку ТУ яго няма каму падпісваць. Старшыня сходу быў упаўнаважаны падпісаць са мной дагавор. Іншых паўнамоцтваў у яго няма. Выходзіць, трэба праводзіць сход, які б зноў упаўнаважыў кагосьці гэта зрабіць. Наколькі гэта разумна?

Тое ж самае, калі выканкам прызначае ўпаўнаважаную асобу ў выпадку, калі ТУ або ЖБВК (жыллёва-будаўнічы спажывецкі кааператыў) не абралі старшыні праўлення. Прызначана ўпаўнаважаная асоба, з ёю падпісвае дагавор старшыня сходу на падставе ўказа № 538. А далей што? Далейшыя адносіны дзейным заканадаўствам не рэгулююцца.

Абраны старшыня ТУ — гэта работнік. Яму не трэба падпісваць акт выкананых работ. А ў кіраўніка няма зарплаты, яго праца аплачваецца пасля яе выканання і падпісання акта з боку заказчыка. Атрымліваецца, у кіруючай кампаніі або таго, хто кіруе шматкватэрным домам, зараз фактычна няма магчымасці працаваць.

Аб ацэнцы работ па тэхнічным абслугоўванні дома

У нас ёсць Закон аб абароне правоў спажыўцоў жыллёва-камунальных паслуг. Гэта добры закон, але ён не заўсёды працуе. У прыватнасці, у ім запісана, што прадстаўнік дома павінен падпісваць акт выкананых работ з арганізацыяй, якая займаецца эксплуатацыяй дома, аказваючы тэхнічнае абслугоўванне. На справе ж атрымліваецца, што калі ў дома няма прадстаўніка, ЖРЭА, якое з'яўляецца заказчыкам паслугі, заключае дагавор з ЖЭСам на абслугоўванне дома і яны паміж сабой падпісваюць акт выкананых работ. Але ЖЭС — гэта падраздзяленне ЖРЭА. Атрымліваецца, адна і тая ж арганізацыя падпісвае дагавор сама з сабой і ацэньвае працу сама ж.

Тое ж самае адбываецца ў выпадку з ЖБВК, дзе ў дома ёсць старшыня. Ён ніяк не можа паўплываць на якасць работ, што выконваюцца, бо не ўдзельнічае ў падпісанні акта выкананых работ. Старшыня ЖБВК як прадстаўнік дома заключыў дамову з ЖРЭА на абслугоўванне дома. ЖРЭА аддало гэты дом на абслугоўванне ЖЭСу, і зноў яны падпісваюць акт выкананых работ паміж сабой. Атрымліваецца, ЖРЭА ў гэтым выпадку выступае як заказчык. Але фактычны заказчык не яны, а ЖБВК. Наколькі гэта карэктна?

Лішнія дзеянні

На падставе Закона аб абароне правоў спажыўцоў жыллёва-камунальных паслуг дагавор на камунальныя паслугі павінен быць заключаны з кожным жыхаром дома. Гэта не зусім лагічна. Старшыня ЖБВК ад імя ўсіх жыхароў на падставе свайго статута заключыў гаспадарчы дагавор на аказанне нейкага віду паслуг гэтаму дому. Далей людзей запрашаюць у разлікова-даведачны цэнтр, і кожны жылец павінен дадаткова падпісаць гэты дагавор. Я лічу гэта залішнім. Дастаткова заключыць дагавор паміж жыльцамі і старшынёй на пакрыццё расходаў ТУ альбо ЖБВК уласнікам.

ТУ — не так ужо і страшна

Калі заўтра не стане ЖЭСаў альбо яны запатрабуюць рэальную плату за свае паслугі, з новымі дамамі праблем у іх жыхароў не будзе. Што тычыцца тых дамоў, якім шмат гадоў і якія не адрамантаваны, — калі ў іх будуць стварацца ТУ, то дзяржава пералічаныя жыльцамі гэтых дамоў грошы на капрамонт не аддасць (іх у яе няма). Але можна зрабіць так: на момант стварэння таварыства ўласнікаў павінен быць складзены дэфектны акт. У ім павінна быць адлюстравана, у якім стане быў дом, каб потым пры неабходнасці рамонту яго зрабілі за кошт сродкаў мясцовага бюджэту, таму што туды ў свой час жыхары пералічвалі сродкі. Так што ўсё не так ужо і страшна. Малазабяспечаным жа людзям захаваецца адрасная сацыяльная дапамога.

Запісала Святлана Бусько.