На деле зачастую в товариществах нет согласия. Председатели исчезают один за другим, исчезают собранные жильцами деньги. Многие юридические и экономические проблемы не решаются. Указ Президента №538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ-собственников и организаций-застройщиков» сильно меняет принципы управления жилищным фондом. Теперь в Беларуси начнут действовать принципы управления жилищным фондом аналогичные тем, что действуют в Европе. Во-первых, он узаконивает деятельность организаций по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома. Во-вторых, закон предусматривает разделение функций по управлению и по обслуживанию многоквартирного дома.
Дом по адресу Логойский тракт, 19/4 был сдан в 2003 году. Собрания здесь проходят как минимум раз в год. Застройщик оставил жильцам дом с недоделками и браком. Совместными усилиями они провели газ, поменяли лестницы и благоустроили территорию. И через три года стали самым благоустроенным двором в Минске. Главное правило – приучать к порядку в первую очередь детей.
Лариса Зыбко, член товарищества собственников «Очаг»:
Мы довольны. Нам все завидуют.
Дмитрий Архипов, член товарищества собственников «Очаг»:
Главное, что можно решить проблему быстро и оперативно. И по материальным средствам дешевле, чем в любом ЖЭСе.
Для одних жильцов благоустройство своего дома в удовольствие, для других - непосильная ноша.
Юрий Суходолов,член товарищества собственников «Силач»:
В нашем товариществе творится полное безобразие. Подъезды грязные, подходы замусоренные, части светильников в подъезде нет, торчат оголенные провода. Отношение к жильцам возмутительно.
Александр Жгун, член товарищества собственников «Силач»:
Никого не найдешь. Электрика нет, сантехника нет.
Выход отчаявшиеся жильцы нашли в переизбрании председателя товарищества. Предыдущего, кстати, никто и не выбирал. Да и собственником Александр Аванесов не является. Только вот собрание оказалось не правомочным. Нужного количества жильцов не набралось. Зато собственники получили возможность задать вопросы своему председателю. Однако конкретных ответов получить не удалось. Александр Аванесов в словах путался, да и глаза от документов поднять так и не отважился.
Елена Зорко,член товарищества собственников «Силач»:
В стоимость квартир входила стоимость счетчиков тепла. По сей день товарищество эти счетчики и не устанавливает, и не проверяет. Сосульки встречаются часто, и над автомобилями. Вода капает прямо с потолка гаража.
Пётр Елфимов, музыкант,член товарищества собственников «Силач»:
Исчезновение ручек, разбитые стекла, вынос дверей… Все это происходит на наших глазах.
Жалоб на ЖЭС от жильцов на форум телекомпании «Столичное телевидение» поступает немало:
«Мне кажется, ЖЭС №50 Октябрьского района халатно относится к обращениям граждан. У меня в квартире уже как год поселилась плесень, обои отстают, а в углах жилых комнат моей квартиры можно, наверное, не выходя в лес, собирать грибы. Пожалуйста, просим Вас, помогите нам!!!»
Владимир Лушкинов:
Особенно нестерпимым положение стало этой зимой. Повышенная влажность. Видимо, где-то есть разгерметизация стеновых панелей. Мы решили, что замалчивать проблему нельзя. В январе прошлого года мы обратились с официальным заявлением по линии ЖРЭО. В феврале 2011 года пришел ответ.
В студии в гостях передачи «Правда. Программа Павла Кореневского»: начальник отдела по эксплуатации жилищного фонда, организации и проведению жилищной реформы Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь Михаил Михайлович Колосов, заместитель генерального директора по идеологической работе ГПО «Минское городское жилищное хозяйство» Светлана Михайловна Степанова, депутат Минского горсовета, секретарь постоянных комиссий по строительству, жилищному хозяйству, землепользованию и экологии, потребительскому рынку, предпринимательству и рекламе Юрий Валерьевич Воскресенский, исполнительный директор международной ассоциации собственников недвижимости, главный инженер столичного товарищества собственников «Очаг» Геннадий Геннадиевич Каленов.
Юрий Воскресенский:
На мой взгляд, оптимальная форма управления - в перспективе - это товарищество собственников. Но на данный момент - это ЖЭС. Переход к товариществу должен вызреть. В части обращений жильцов по поводу неудовлетворительной работы ЖЭСов гражданам есть куда пожаловаться, а по работе товариществ собственников до принятия Указа №538 людям некуда было пожаловаться.
Михаил Колосов:
За 12 лет с принятия закона о совместном домовладении – это первый нормативный документ, который продвинул вперед управление недвижимостью через товарищества собственников. Оказалось, что в товариществах собственников избранные председатели не имеют должного образования. Не знали и не учитывали существующее законодательство, и шли на поводу у членов товариществ собственников. В Указе №538 учли все эти замечания. Председатели товариществ собственников и жилищных кооперативов пошли обучаться. Не имея специального образования, они могут остаться без работы.
Юрий Воскресенский:
Когда застройщик сдает дом, он формирует свое «карманное» товарищество для того, чтобы товарищество от имени собственников приняло дом с теми огрехами, которые имеются. Во время эксплуатации обслуживания председатели товариществ собственников в большинстве случаев, исходя из поступивших в адрес Комиссии горсовета жалоб, присваивают себе незаконно ряд функций и занимаются извлечением дополнительной прибыли. Например, сдача в аренду мест общего пользования, которые по документам не существуют. Или сдача в аренду машино-мест, которые принадлежат другим собственникам, но временно отсутствующим в этот период времени. Некоторые вышки сотовой связи установлены по документам практически бесплатно. В многоквартирном доме собрать по уставу первое собрание на две трети жильцов, а второе - 50% от списочного состава, включая собственников машино-мест, которые могут различаться с собственниками квартир, невозможно.
Михаил Колосов:
Указ разрешил местным исполнительным органам проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности. Местные исполнительные органы могут составлять протоколы, которые рассматриваются судом.
Светлана Степанова:
За дотацией в бюджет может обратиться как ЖРЭО, так и товарищество собственников. Те, кто обслуживается нашими жилищными службами и те, кто получают дотацию из бюджета, пользуются одинаковыми утвержденными тарифами и не могут применять свои тарифы. Поэтому у них должны быть одинаковые суммы в «жировках».
Михаил Колосов:
По инструкции, которая утверждена Министерством жилищно-коммунального хозяйства, каждый год жилищные организации и товарищества составляют сметы доходов-расходов. Если получается превышение сумм, товарищество собственников должно решать эту проблему самостоятельно, за счет дополнительных взносов. По программе развития жилищно-коммунального хозяйства до 2015 года предусмотрен переход до 62% оплаты жилищно-коммунальных услуг. Это зависит от экономической ситуации в Беларуси и доходов населения. Даже если население будет платить (и в ЖСК, и в товариществах) 62%, то поле деятельности негосударственных структур управления жилищным фондом расширится, и за дотациями они обращаться наверняка не будут. Это выгодно и государству.
Геннадий Каленов:
Пока в СМИ Беларуси будет вестись полемика, что лучше: ЖЭС или товарищество, вопрос с мертвой точки не сдвинется. Есть страны, где нет ни первых, ни вторых. В Германии нет товариществ собственников. Товарищество собственников – это юридическое лицо, форма управления совместным домовладением. У нас каждые 2 дома – это совместное домовладение. В Указе №538 есть пункт о форме управления совместного домовладения через организацию. Это означает, что юридическое лицо товарищества собственников не образуется. Есть совет совместного домовладения. Это общественный орган, который выбирает управляющую компанию. На этом его функции заканчиваются. На сегодня – это подрядная организация. ЖЭСу вообще ничего не принадлежит. Это третье лицо, которое к собственности никакого отношения не имеет. Собственность обременительна, она накладывает очень много обязательств.
Геннадий Каленов:
Немецкие коллеги были недавно в гостях у белорусской строительной организации. Сказали, что в технологии строительства многофункционального комплекса, где решены все проблемы (в том числе – парковка), белорусские коллеги обогнали их на 10 лет. Нужно показывать и объяснять жильцам экономические преимущества. Второй этап – это создание реальной конкуренции. Пока собственники не могут поменять управляющую организацию, никаких изменений реально не произойдет. Третий этап – прозрачность формирования тарифов.
Юрий Воскресенский:
Всем рекомендую ходить на собрания. Если ходить не получается – писать коллективные обращения, если есть вопросы. Рекомендую просить административные местные органы опираться на новый Указ №538, который позволяет отстранять и вводить уполномоченного по управлению за имуществом многоквартирного дома. Должна быть инициатива жильцов. Может, стоит начать создание управляющих компаний с долевой собственностью. На этот рынок можно привлечь много инвестиций. ЖЭСы вместе с внешним инвестором создавали бы управляющую компанию. Государство обеспечит для таких компаний условия.
Вопросы задавал ведущий программы Павел Кореневский.