Заложники квартир

Приведет ли развитие ипотечного кредитования к снижению процентных ставок?

…Минувший год запомнился депутату Палаты представителей Национального собрания Беларуси Галине Полянской еще и тем, что она наконец-то погасила банковский кредит, который взяла пять лет назад. Кредит на жилье Галина Владимировна брала впервые, а потому долго взвешивала все за и против. Наконец решилась. Продав квартиру в старой «хрущевке», она воспользовалась механизмом ипотеки, то есть взяла банковскую ссуду под залог квартиры. После первоначального взноса в 60--70 процентов от стоимости жилья оставалось погасить 13-процентный валютный кредит на оставшиеся «квадраты». Галина Полянская испытала возможности ипотеки на себе не случайно. Как председатель парламентской комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации, депутат активно работает над тем, чтобы этот вид кредитования стал удобнее и доступнее. Когда же он станет по-настоящему востребованным?

Ипотека, вернее, ипотечные кредиты на недвижимость — распространенное явление во всем мире. К примеру, в Западной Европе и США ипотекой пользуются 60—80 процентов людей, решающих свой жилищный вопрос. За пятилетие ипотека набрала популярность и в России — десятая часть недвижимости на первичном и вторичном рынке продается с помощью этого механизма. В Беларуси банки начали выдавать кредиты под залог еще в 1999 году, но процесс ускорился лишь в 2008-м, когда парламент принял базовый закон об ипотеке. Однако ипотека до сих пор остается экзотикой, к ней настороженно присматриваются как банки, так и застройщики.

— Мало принять закон, важно проработать весь организационный механизм, — объясняет председатель Ассоциации белорусских банков Феликс Чернявский. — Ипотека предпочтительней для банка, чем простое кредитование, ведь увеличивается оборот денег. Но есть и немало нерешенных проблем. Например, должника очень трудно выселить из квартиры, если он не выплачивает кредит. Актуален вопрос о доступном страховании, которое поможет, если вы заболеете или потеряете трудоспособность и не сможете погасить кредит.

Диалог с банкирами

Галина Полянская согласна, что законодательство требует доработки. Например, можно по опыту других стран принять закон о банкротстве физических лиц, где были бы прописаны способы защиты граждан, которые внезапно оказались с пустым кошельком, законодательно отработать вопросы страхования.— Сейчас парламентская рабочая группа обсуждает эти вопросы, — говорит депутат. — Во время весенней сессии планируется принять новую редакцию Жилищного кодекса. Одна из поправок коснется ипотеки, которой предусматривается возможность выселения собственника и проживающих с ним лиц из квартиры за систематическую неуплату по кредиту. Если в семье есть недееспособные или несовершеннолетние граждане, то суд должен принимать решение с учетом мнения органов опеки и попечительства. Думаю, банки теперь станут выдавать кредиты охотнее, ведь они смогут забрать квартиру, вернее, ту часть, которая им причитается.Проблема возможного выселения неплательщиков не только финансово-правовая. Как отмечает начальник управления жилищного строительства Минстройархитектуры Александр Горваль, просто так нельзя выбросить человека на улицу. Необходим подменный жилой фонд, дома с пусть и более скромными условиями проживания.

Pro et contra

И все же у ипотеки больше преимуществ, чем недостатков. Заложив старое жилье или то, что собираетесь приобретать, вы платите часть стоимости — первоначальный взнос (как правило, 5—30 процентов) и вселяетесь в новую квартиру. Проценты по ипотечному кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру. Вы можете прописаться в новом жилище вместе со своими родственниками. — Ипотека — хорошая альтернатива институту поручительства, который часто дает сбои, — считает Галина Полянская. — Поручителей не хватает: люди осторожничают, особенно в период кризиса, ведь они несут солидарную ответственность. Это раньше многие подписывали бумаги не глядя. Сейчас правовая культура подросла, и есть понимание, что быть поручителем — серьезное дело. У финансистов тоже есть свой интерес.— Выдавая ипотечные кредиты, банки создают вид ценной бумаги — закладную, — рассказывает Феликс Чернявский. — И пускают ее в оборот. Это обеспечивает приток средств в ипотечную систему и снижает риски. Например, в США финансовые институты выкупают первоклассные закладные, а в России существует агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое размещает их у инвесторов.

Упадут ли ставки?

В парламенте убеждены, что ипотеку необходимо развивать в тесной связке со строительными сбережениями, ведь они позволяют не только накопить нужную сумму для первоначального взноса, но и зарекомендовать себя перед банками, которые будут охотнее подписывать документы с клиентами, которые уже 5—7 лет аккуратно вносят деньги. — После нескольких лет дебатов проект о системе строительных сбережений внесен в Национальное собрание, — комментирует Александр Горваль. — Весной его рассмотрят депутаты. Его суть в том, что проценты на вклады в системе жилищных стройсбережений выше, чем у банковских депозитов, а процент кредитования — несколько ниже, чем тот, который сейчас выделяется для граждан, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, но не пользующихся господдержкой. Также у участников системы есть возможность приобретать жилье по государственным ценам — то, которое строится исполкомами через УКСы. Повлияет ли ипотека на процентные ставки? Вопрос неоднозначный. На Западе ипотека кредитуется под 1—6 процентов на 20—30 лет. Но, как объясняют специалисты, причина таких низких ставок кроется в закрытой (в отличие от белорусской) системе стройсбережений, в которой работают специализированные банки (например, в Германии). — Но если у банков, особенно после усовершенствования Жилищного кодекса, появится заинтересованность, то это приведет к конкуренции и как следствие — к возможному снижению процентных ставок, — говорит Галина Полянская. — Ведь и сегодня банки перекупают кредиты и предлагают их по более низким ставкам.Ипотека способна стать хорошей финансовой подпиткой для строительной отрасли, ведь до 2015 года страна намерена возвести 48 миллионов “квадратов” жилья. Однако стоит помнить, что ипотека не решит жилищный вопрос абсолютно каждого очередника — не все найдут средства для взноса, не каждый готов выплачивать кредит.— Если смотреть шире, то государство должно предоставить различным категориям граждан получить жилье — будь то социальное либо арендные дома, где квартиры будут сдаваться внаем. Но держаться только системы господдержки — не выход. И развитие таких форм, как ипотека, стройсбережения, даст право выбора на рынке жилья. Понятно, что развитие ипотеки — процесс, который даже при хорошей законодательной базе растянется на годы. Полагаю, что этот механизм может заработать к 2015 году, — подчеркивает Галина Полянская.