Продано!

Когда покупать квартиру на аукционе выгодней, чем строить или искать через агентство?

На днях в столице с молотка ушли квартиры в уже успевшем стать знаменитым доме на улице Есенина, 38 — в конце сентября, когда “квадраты” в этой многоэтажке выставлялись на торги, на них пришел только один покупатель. Вместо того, чтобы азартно торговаться, он смог спокойно выбирать из понравившихся квартир. Самая просторная двушка обошлась в 225,5 миллиона рублей (1035 долларов за “квадрат”). А в начале декабря оставшиеся 23 квартиры вызвали гораздо больший интерес: за жилье на аукционе сражались более сорока человек. На некоторые квартиры было по 4—8 претендентов. Почему люди участвуют в аукционах на недвижимость? В чем преимущества такого способа решения жилищного вопроса? За ответами корреспондент “НГ” отправился в Минский городской центр недвижимости.

Аукционы по продаже квартир в Беларуси начали проводить в конце девяностых годов, но по-настоящему активно жилье стало уходить с молотка в 2007 году, когда на аукционный рынок вышел крупнейший застройщик столицы — ОАО “МАПИД”. Первые аукционы вызвали небывалый ажиотаж: как вспоминают организаторы, желающих было так много — около пятисот человек, что пришлось арендовать Дом офицеров. На торгах царила напряженная атмосфера. Некоторые покупатели приобретали по нескольку квартир, чтобы потом их перепродавать, чем вызывали особую ненависть других участников. Цены взлетали раза в два. — Аукцион — прекрасный индикатор рынка и самый независимый способ определить реальную рыночную цену, ту, за которую продавец готов отдать недвижимость, а покупатель — купить, — объясняет  начальник отдела по организации и проведению аукционов, конкурсов Ольга Сенчук. — Когда существовал дефицит квартир, а клиентов с живыми деньгами было много, то есть спрос превышал предложение, ажиотаж на аукционах был естественным. Сегодня ситуация несколько иная. В сентябре на аукционе по продаже квартир концерна “Минскстрой” более половины квартир проданы не были, а остальные ушли с минимальным шагом в пять процентов. Рынок перенасыщен предложением. Впрочем, это вовсе не значит, что покупать квартиры на аукционах невыгодно. Несмотря на то что в 2007—2008 годах квартиры продавали в 1,5—2 раза дороже стартовой цены — торги начинались с 900 долларов за квадратный метр, а победители платили уже 1,6—1,8 тысячи, — на рынке в тот момент было много жилья за 1,9—2 тысячи долларов. Цена МАПИДовских квартир оказалась на 10—15 процентов ниже той, что предлагалась на рынке. Аукцион, на котором были распроданы все квартиры в доме на Есенина, 38, показал, что при стартовой цене в 960 долларов “квадраты” продавались за сумму в районе тысячи долларов — пороговая цифра, которая давно держится на рынке. Другое дело, когда претендентов много: на том же аукционе одна двушка выставлялась за 235 миллионов, а купили ее за... 330 миллионов.

Квартирный азарт

— Аукцион — это торги, открытая конкуренция между участниками за право купить какую-либо вещь, от предмета искусства до недвижимости, — говорит Ольга Сенчук. — Торги бывают открытые и закрытые: в первом случае в них может принимать участие любой, во втором участвуют только те, кого пригласит организатор. Но на моей практике закрытых торгов еще не было. За месяц до даты аукциона в СМИ появляется извещение — в нем можно прочитать, какие квартиры выставляются на торги, какова их площадь, расположение, здесь же указана стартовая цена и перечень документов, которые необходимо подать для участия. В частности, нужно подписать соглашение о задатке, его размер не превышает 10 процентов стоимости квартиры. В основном организаторы предпочитают взимать максимально возможную сумму, хотя есть и исключения: “Белстройцентр”, выставляя на аукцион три квартиры, ограничился суммой в один процент. Если не выиграете или откажетесь от участия, задаток вам должны вернуть в течение пяти рабочих дней, а если победите, деньги пойдут в счет оплаты за приобретенную недвижимость.— Вы регистрируетесь, получаете номер и в назначенное время приходите на торги, — продолжает Ольга Сенчук. — Если цена, объявленная аукционистом, вас устраивает, то поднимаете номер. В случае, если претендентов несколько, ведущий торгов делает “шаг” — поднимает цену на 5—15 процентов. Если на квартиру нет претендентов, то ее снимают с торгов. А если претендент один, то он может купить ее за стартовую цену плюс пять процентов (купить квартиру тверь).В аукционах есть важный нюанс: затраты на их проведение — в том числе и на рекламную кампанию — возмещают победители. Сумма затрат, которая может составить 15 или 30 миллионов рублей, разделяется поровну между новоиспеченными владельцами. Деньги нужно внести в течение пяти дней. Далее наступает самый неприятный момент: оплата квартиры. Хорошим подспорьем может стать банковский кредит. Для того чтобы получить кредит на покупку недвижимости в Беларусбанке, Белинвестбанке, Белагропромбанке и других, достаточно протокола о результатах аукциона.  Сегодня срок выплаты таких кредитов варьируется от 10 до 25 лет, а процентная ставка — от 9,9 до 21 процента годовых. И хотя, по наблюдениям участников, в основном на аукционы приходят люди с достатком несколько выше среднего, большой процент среди них молодых людей показывает, что такая форма разрешения жилищного вопроса по-прежнему востребована и по силам многим.

Буква законаЕсли вы решили поучаствовать в аукционе...

Полезно знать, на какие документы, касающиеся продаж “с молотка”, стоит обратить внимание. В президентском Указе № 232 от 5 мая 2009 года прописано, что победитель возмещает затраты на организацию аукциона, также в документе оговаривается, что если подана лишь одна заявка, то объект продается на пять процентов дороже начальной цены. Указ уточняет: за участие в аукционах плата не взимается.

КомпетентноГалина ПОЛЯНСКАЯ, председатель Постоянной комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Палаты представителей Национального собрания:“Есть много форм приобретения жилья — покупка, строительство квартиры, и все они хороши по-своему. Покупка квартиры на аукционе тоже имеет право на существование. И продавец, и покупатель здесь “отвечают за свои поступки” — покупка-продажа проходит открыто и прозрачно. С другой стороны, аукционы позволяют определить реальную рыночную цену на квартиру, это живой мониторинг рынка недвижимости. Но массовым способом приобретения жилья аукционы, как мне кажется, у нас пока не станут. Нуждающиеся в улучшении жилищных условий строят жилье с привлечением льготных кредитов, а вот на рынке коммерческого жилья есть перспективы. Видимо, поэтому аукционы пока и не получили широкого распространения в нашей стране, не считая Минска”.

Три плюса и три минуса покупки жилья на аукционе

1. Открытость. Торги — вещь публичная и побеждает на них тот, кто готов предложить большую сумму, условия для всех участников равные. Это в прямом смысле голосование рублем. 2. Оперативность. Вам не нужно ждать месяцы и годы, как при долевом строительстве, вы получаете готовые квартиры в новостройке. Все зависит лишь от вашей платежеспособности — как скоро вы внесете нужную сумму.3.Конкретность. Перед вами не лежит схема-проект будущего дома, есть возможность посмотреть квартиры, убедиться, насколько они вам подходят.  Можно сказать, что аукционы сочетают достоинства долевого строительства и покупки жилья на вторичном рынке.

1.Деньги. Несмотря на то что банки охотно выдают кредиты, большинство покупателей приходят с живыми деньгами — крупными суммами, которые есть на руках. Похвастать наличностью в таких объемах может не каждый.2.Нерегулярность. Сегодня могут выставляться несколько трехкомнатных квартир в престижном микрорайоне Уручье, а завтра — жилье в панельном доме в отдаленном районе. Предложение застройщиков и риелторов гораздо разнообразнее. 3.Переплата. Если вы очень заинтересованы в конкретном доме или квартире, то рискуете переплатить в два и более раза, взяв жилье по цене выше средней рыночной.