Твой маленький квартирный бизнес

Твой маленький квартирный бизнес

Недвижимость снова в фаворе. Пока арендная. Покупать жилье даже по тысяче долларов за квадратный метр граждане что–то не спешат. Количество сделок в августе — сентябре по сравнению с прошлым годом уменьшилось наполовину. Зато на время снимают свободную жилплощадь ничуть не менее активно, чем до кризиса. По словам начальника отдела аренды агентства недвижимости «Твоя столица» Ольги Денисевич, одно–, двух– и даже трехкомнатную квартиру по разумной цене можно сдать в течение одного вечера. Какая разумная?

200 условных единиц в месяц плюс коммунальные за пустую «однушку» в новостройке. Или 230 — 250 — за типовую советскую «панель» по линии метро с такой же ретромебелью. Квартиры с одной комнатой в центре — от 350 до 600 долларов в эквиваленте, в зависимости от дизайна и комфорта. Двухкомнатные и трехкомнатные чуть дороже, но торгуются примерно в одном ценовом диапазоне. Спрос по–прежнему превышает предложение. Хотя уже 41 тысяча 222 белоруса имеют в собственности несколько квартир. Лет 5 назад было вдвое меньше. Не ошибусь, если скажу, что практически все эти жилища плюс комнаты вращаются на рынке. Так что информация, которую мы хотим предложить вашему вниманию, будет весьма кстати для начинающих и продолжающих свой маленький квартирный бизнес.

Правила найма

После того как вы нашли арендатора, нужно с ним и со всеми членами семьи, которые зарегистрированы в квартире, явиться в расчетно–справочный центр или в службу «одно окно» местной администрации. Пишете заявление. Домочадцы подтверждают свое согласие на проживание постороннего человека. Только тогда составляется договор найма. Форма договора найма жилья типовая, утверждена постановлением Совета Министров № 1191 от 12 сентября 2006 года. Но, по словам заместителя начальника расчетно–справочного центра № 3 Первомайского района Минска Галины Густыр, опытные хозяева предусматривают дополнительные условия. Например, запрещают квартиранту курить в квартире, шуметь после 22.00 и приводить компании. Скрупулезно перечисляют предоставленное в пользование имущество и требуют сдать его в исправном состоянии. И главное — оставляют за собой право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Ведь типовой вариант договора содержит не только права, но и конкретные обязанности. Скажем, вы думали сдать квартиру на год, но обстоятельства изменились или жильцы вам не нравятся. Так вот, чтобы выселить нанимателей, придется предупредить их за 3 месяца. Еще хуже, если через месяц квартирант, с которым заключен договор на длительный срок, тихонько собрал вещички и скрылся в неизвестном направлении. Мобильный телефон отключен или заблокирован. А договор–то двусторонний, как заключали вдвоем, так парой и расторгать нужно. В противном случае вы не сможете заявить о том, что жилец съехал и дохода от сдачи квартиры внаем больше нет. И коммунальные службы будут исправно начислять дополнительную плату за пользование лифтом, вывоз и обезвреживание мусора, а если в квартире нет счетчиков, то и за воду, ее подогрев, канализацию, газ.

И, кстати, определитесь с датами регистрации договора. Зарегистрировать отношения с нанимателем нужно до фактического срока сдачи жилья внаем.

Кроме типового договора найма, законодательство предусматривает еще и договор безвозмездного пользования. Это когда жилье родственнику или хорошему знакомому вы предоставляете бесплатно. Регистрировать такой договор не нужно. Однако поставить в известность расчетно–справочный центр, курирующий дом, следовало бы. «Коммуналку» за лишнего жильца ведь все равно надо платить. Искренне «любящие» вас соседи могут доложить о появившемся в квартире чужаке в ЖЭС. Вызовут милицию. Платежи предъявят, да еще чего доброго оштрафуют. Вам это надо?

Долг с платежом

С договором разобрались. Но на этом миссия наймодателя не закончена. Из расчетно–справочного центра прямиком идете в налоговую инспекцию того района, где постоянно проживаете. Не явитесь самостоятельно — позовут. Копию зарегистрированного договора исполком или расчетно–справочный центр в течение нескольких дней перешлет налоговикам. И налог заплатить придется. Сумма его фиксированная, если сдаете квартиру гражданину.

Скажем, в Минске берут одну базовую величину (сейчас это 35 тысяч рублей) с комнаты на окраинах и две базовые — в центре. Если у вас трехкомнатная квартира в Минске где–нибудь в районе «Комаровки» и все три комнаты вы предоставляете в пользование квартирантам, то налог составит 210 тысяч рублей в месяц. В областных и районных центрах ставки поменьше. Скажем, в Бресте они варьируются от 0,4 до 2 базовых, в Барановичах и Пинске — 0,4 — 1,5, в других районных городах Брестской области — не больше одной базовой величины.

Есть выбор и варианта уплаты: сразу за весь год или помесячно. Хотите беспокоиться по этому поводу раз в год? Хорошо. Предположим, квартирант заселился в двухкомнатную квартиру 15 ноября.

И ставка за комнату составляет одну базовую величину. Считаем налог за ноябрь: 35.000 (базовая величина) х 2 (количество комнат) делим на 30 (количество дней в месяце) х 16 (количество дней сдачи жилья внаем) = 37.334 рублей. За декабрь: 35.000 х 2 = 70.000 рублей. Итого: за 2010 год придется заплатить 107 тысяч 334 рубля.

Последний срок 16 ноября, первый рабочий день, следующий за датой фактического предоставления квартиры внаем. Налог за будущий год нужно внести не позднее 1 января 2011 года. Плюс такой схемы: не надо постоянно держать в памяти календарные даты и следить за изменением базовой величины. Уплаченный налог перерасчету не подлежит.

Не устраивает такой вариант? Что ж, давайте разобьем сумму помесячно. Значит, за ноябрь (те же 16 дней) платим не позже

16 ноября, за декабрь — не позже 1 декабря. Дальше по такой же схеме. Однако если с 1 декабря базовая величина увеличится, например, до 40 тысяч рублей, то с января 2011 года ставка налога вырастет соответственно.

Если ваш квартирант выселится в середине декабря — не беда. Платить за весь месяц вовсе не обязательно, если поставите в известность расчетно–справочный центр и налоговую инспекцию.

Контрольный замер

Вообще, доходы, полученные от сдачи жилья внаем, не декларируются. Да и что, собственно, декларировать? Ставка–то фиксированная. Правда, применяется она, если доход не превышает 500 базовых величин в год (сейчас 17,5 миллиона рублей, или более 5,8 тысячи долларов в эквиваленте). У вас, допустим, в 2010 году получилось 20 миллионов рублей. Тогда будьте добры не позже 1 марта 2011 года подать декларацию. Налог пересчитают по ставке 12 процентов, но уплаченные в течение года фиксированные суммы зачтут. Разницу нужно доплатить не позже 15 мая 2011 года.

Как правило, граждане, давно занимающиеся квартирным бизнесом, названную сумму редко превышают. Во–первых, потому, что таких дорогих квартир у нас мало, во–вторых, отношения жильца и хозяина договорные. Писать реальную сумму в договоре совсем не обязательно. То, что сложно проверить, государство принимает на веру. Есть способ получше, как выявить неучтенные доходы.

Вы же не будете прятать все полученные деньги в кубышку, когда–нибудь принесете их в банк или сделаете дорогостоящую покупку: еще одну квартиру, например. Вот тогда работники налоговой инспекции могут поинтересоваться: откуда деньжата и имущество? Лучше не рисковать. Договор, реальная сумма дохода и уплаченный налог — гарантия вашего спокойствия.

Кстати

73.194 жителя страны, получающих доходы от сдачи внаем жилья, за 9 месяцев года заплатили более 16 миллиардов рублей подоходного налога (10 миллиардов заплатили 32,4 тысячи минчан). Еще 310 миллионов налоговые службы взыскали в принудительном порядке с тех, кто не пожелал афишировать дополнительный заработок.

Автор публикации: Аэлита СЮЛЬЖИНА

Фото: Александр РУЖЕЧКА