Новеллы с продолжением
Фото: daoreal.ru
Безусловно, самым важным нормативным актом в сфере недвижимости в 2009 году должен был стать Закон «Об ипотеке», вступивший в силу фактически с начала нынешнего года.
Когда Закон «Об ипотеке» только начинал разрабатываться, чиновники возлагали на него большие надежды и неоднократно заявляли: он существенно расширит возможности приобретения гражданами жилья и будет способствовать решению жилищной проблемы в Беларуси. Но не получилось. Об ипотеке до сих пор у нас знают так мало, что при каждом ее упоминании неизменно разъясняют, а что же это, собственно, такое.
Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения выдаваемого кредита. В силу ипотеки кредитор, выступающий залогодержателем, имеет право в случае неисполнения должником своих обязательств по кредиту получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Естественно, все это существовало и до принятия Закона. Но Закон вводил в обращение новую ценную бумагу – закладную, которая должна была удостоверять право залога на недвижимое имущество и иметь свободное хождение на рынке. Во исполнение Закона «Об ипотеке» было принято Постановление Совмина №1801 от 26 ноября 2008 года, которым утверждалась форма документарной закладной, а также инструкции о порядке составления документарной и бездокументарной закладных.
Но новизна финансового инструмента в некоторой степени ему и подрезала крылья. Для проработки особенностей его применения Нацбанк страны в октябре уходящего года определил, что кредитование под залог бездокументарных закладных будет осуществляться в порядке эксперимента в отношении только двух банков – ОАО «АСБ Беларусбанк» и ОАО «Белинвестбанк». Они первые и выпустили бездокументарные закладные, испльзуя их исключительно при кредитовании юридических лиц на срок от 3 до 6 месяцев. Размер процентов – ставка по кредиту овернайт, уменьшенная на 3 процентных пункта, что соответствует уровню ставок по аукционным операциям, проводимым Национальным банком в целях поддержки ликвидности банков (18–20% в октябре 2009 года)
.
В результате в 2009 году рынок недвижимости практически никак не отреагировал на данные законодательные новшества.
Впрочем, среди главных причин такого состояния эксперты называют дороговизну кредитных ресурсов и снижение платежеспособности населения. С другой стороны, если верить словам уже бывшего министра экономики Николая ЗАЙЧЕНКО, существенная интенсификация ипотеки должна произойти через 1,5–2 года после принятия закона с учетом роста денежных доходов населения. Вот эти бы слова, особенно про рост доходов населения, да Богу в уши! Может, после этого в 2010 году мы наконец-то и увидим закон «Об ипотеке» в действии.
В общем, запасаемся оптимизмом и с подачи бывшего министра ждем от нового года существенной активизации ипотечного кредитования и, соответственно, решения жилищного вопроса многими нашими согражданами. Естественно только теми, кто действительно в этом нуждается, а не всякими «проходимцами», которые использовали законодательные лазейки, чтобы за государственный счет, вернее льготный кредит, построить жилье, в котором не нуждались.
А с критериями нуждаемости, которые у нас, конечно же, определяет государство, многие желают поспорить. Тем более что в этом году Указом президента №543 от 16 ноября были внесены существенные дополнения и изменения в Положение о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Как обещают ответственные умы из правительства, этот указ с 2010 года как раз исключит возможность использования льготных кредитов теми, кто в них не нуждается.
Например, при принятии граждан на учет теперь расчет обеспеченности общей площадью будет определяться исходя из суммы площади всех жилых помещений, находящихся в собственности или пользовании гражданина и членов его семьи, проживающих совместно в населенном пункте по месту принятия на учет, а не только тех членов семьи, с которыми он принимается на учет, как предусмотрено в настоящее время. Также с 2010 года исключается возможность повторного строительства жилья на льготных условиях гражданами, построившими жилое помещение на льготных условиях и занимающими его на основании договора найма, аренды, безвозмездного пользования, но не регистрирующими право собственности на данное помещение.
В общем, если верить чиновникам, с 2010 года нуждающихся в улучшении жилищных условий будет становиться на учет на 30% меньше, чем было ранее, и это увеличит шансы других построить жилье за счет льготных кредитов.
Кстати, с льготными кредитами в 2010 году может случиться полный «кирдык». Может, и не полный, но быть он все-таки обещает.
Правительство уже не справляется со спонсированием льготных кредитов и поэтому в конце 2009 года озаботилось поиском альтернативы. Например, предлагается использовать систему строительных сбережений. Не исключено, что в 2010 году эта альтернатива будет официально утверждена, и население ждет коренной перелом в сознании. Сейчас 90% процентов тех, кто стоит в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, ждет своей очереди на «подачку от государства», а правительство хочет, чтобы граждане не ждали милости, а сами решали свои жилищные проблемы. В этом направлении и пойдет работа в 2010 году.
Не менее важный вопрос, который волновал предприимчивую часть белорусского общества в 2009 году и будет волновать в 2010-м, касается аренды производственных, торговых и офисных помещений. Первая попытка навести порядок в этом сегменте рынка недвижимости была предпринята 18.12.2008 года, когда президент подписал Декрет №24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений». Документ содержал два нововведения, которые должны были облегчить жизнь арендодателям в 2009 году. Так, отменялась процедура регистрации договоров аренды (субаренды, безвозмездного пользования имуществом), заключенных на 1 год и более. Вместо этого арендодатель теперь обязан просто уведомить о заключенном договоре территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Это упрощение получило безусловную положительную оценку со стороны бизнеса, чего не скажешь про второе нововведение декрета. А им предусматривалось, что договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений должны заключаться на срок не менее трех лет. Устанавливалось только одно исключение из этого правила.
Заключение договоров на срок менее трех лет допускалось только с согласия арендаторов. Вот это правило ничего не дало бизнесу, а только в очередной раз показало, что у тех, кто разрабатывает для нас нормативные акты, не все в порядке с законодательной техникой и пониманием сути договорных отношений. Ведь договор в упрощенном понимании – это документ, подписанием которого стороны выражают свое согласие на условия, отраженные в этом договоре. Поэтому исключения из правила, согласно которому договор аренды на срок менее трех лет мог заключаться только с согласия арендатора, сделало бессмысленным правило, что договор аренды должен заключаться не менее чем на три года. Ведь любой договор аренды заключенный на меньший срок, априори содержал в себе согласие арендатора, то есть предусмотренное декретом исключение.
Вторая попытка навести порядок в аренде недвижимости была предпринята уже в конце нынешнего года с принятием Указа №518 от 23 октября 2009 года «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом». Подарок бизнесу, как рассматривают его чиновники, оказался для самого бизнеса сплошным разочарованием.
Документ еще не вступил в законную силу (вступает с 1 января 2010 года), а бизнес-сообщество уже обратилось к премьер-министру с письмом, в котором настоятельно просит создать рабочую группу по выработке разъяснений по вопросам применения указа. Так, предприниматели считают, что утвержденные указом базовые ставки арендной платы чрезвычайно завышены и не привязаны к расчетным нормам амортизационных отчислений. А это будет тяжелым грузом для абсолютного большинства арендаторов.
Полная неопределенность возникает у предпринимателей с арендной платой производственных помещений. Ранее действовали понижающие коэффициенты, а как будет рассчитываться арендная плата за такие помещения в наступающем году, пока совершенно не понятно. А чего только стоит введенный указом трехкратный повышающий коэффициент для служб управления, бухгалтерии, снабжения и т.п.! Чем руководствовались составители документа, остается только гадать.
На самом деле бизнес ждал от правительства простоты, стабильности и адекватности. И, не боясь показаться Шариковым, хотелось бы отметить, что для этого нужно было только отвязать арендную ставку от евро, установить предельные уровни рентабельности при формировании стоимости арендодателями, а также определить несколько понижающих коэффициентов для социально незащищенных арендаторов. Правительство же, невзирая на народную мудрость, видимо, решило сделать так, чтобы и волки были сыты, и овцы целы. И чтобы дать оценку этому почину, не нужно ждать, пока указ вступит в законную силу и сформируется правоприменительная практика. Уже сейчас можно сказать: не получилось!