«Wildberries может увеличить поток товаров на белорусские склады». Что ждет рынок аренды коммерческой недвижимости
Недавние события со сгоревшими складами известного российского маркетплейса могут повлиять на рынок аренды складов в Беларуси. Стоит ли беспокоиться белорусским предпринимателям о повышении цен? «Про бизнес» поговорил с руководителем отдела коммерческой недвижимости АН «Группа компаний Мариэлт» Натальей Санчуковской о том, что сейчас происходит на рынке.
Руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Группа компаний Мариэлт»
«Wildberries может увеличить поток товаров на белорусские склады, а значит, ставки аренды повысятся»
— Наталья, какая коммерческая недвижимость наиболее востребована среди арендаторов: офисы, торговые площади или склады?
— Аренда складов сегодня — самое ликвидное и динамично развивающееся направление коммерческой недвижимости. Это один из немногих сегментов рынка, где спрос стабильно превышает предложение.
На рынке сохраняется значительный дефицит качественных складских помещений. Многие компании готовы арендовать склады, однако количество свободных объектов ограничено.
Рост, который мы наблюдаем, отмечается в течение последних четырех лет: спрос ежегодно увеличивается на 20−25%. Рост ставок продолжится до тех пор, пока спрос будет опережать предложение. Согласно прогнозам, эта тенденция сохранится до конца 2027 года.
Если раньше стартовая цена составляла 24 руб./м², текущий уровень достиг 30 руб./м², а для востребованных объектов ставки доходят до 33 руб./м².Конечно, большую часть складских помещений занимает рынок Минска и Минской области, так как это центральная локация в Беларуси и наиболее удобная точка с точки зрения логистики. Около 80% приходится на город Минск и территорию в радиусе 10 км от МКАД.
По моим подсчетам, во второй половине 2027 года на рынке Беларуси планируется ввод около 250 000 м² новых складских площадей, причем только в Минске и в Минской области, не говоря о регионах. Это позволит удовлетворить накопленный спрос и, вероятно, стабилизирует ценовую динамику.
— Может ли ситуация со сгоревшими складами Wildberries на российском рынке привести к заметному росту спроса на склады внутри Беларуси?
— На сегодня Wildberries арендует небольшие склады площадью от 5 000 до 10 000 м² по всей Беларуси и дополнительно строит собственные складские объекты общей площадью более 100 000 м².
По моему мнению, ситуация с безопасностью складов Wildberries на территории России увеличит поток товаров в Беларусь.
Вполне вероятно, компания перестроит логистику с российского рынка на территорию Беларуси, рассматривая ее как наиболее безопасную страну для хранения товаров.Исходя из этого, вполне может сложиться ситуация, что Wildberries будет поглощать еще больше складских площадей в Беларуси.
Скорее всего, товары (со складов маркетплейса) будут отправлены в нашу страну для безопасного хранения и продолжения работы — а значит, можно ожидать перестроения логистических цепочек.
Возможно, это ускорит повышение ставок аренды, однако прямо сейчас резкий рост не произошел в летний период. Деловая активность традиционно увеличивается с сентября, в том числе и в сегменте складских площадей.
С одной стороны, Wildberries будет искать дополнительные площади, что поддержит спрос. С другой — важно понимать, что есть и обратная сторона: многие собственники переживают за свои объекты недвижимости и не готовы рисковать, активно сдавая площади именно маркетплейсу.
Не факт, что Wildberries выйдет на первое место среди арендаторов. В любом случае спрос на склады продолжится — не столько благодаря маркетплейсу, сколько из-за общей нехватки складских помещений.
«Пока существует дефицит складских площадей, востребованы абсолютно все объекты»
— Какие склады наиболее востребованы среди арендаторов?
— Арендаторы занимают не только качественные склады, но и все помещения, присутствующие на рынке: это и советские постройки, и холодные склады, которые не совсем комфортны для сотрудников. Пока существует дефицит складских площадей, востребованы абсолютно все объекты.
Если мы увидим дополнительный приток арендаторов, например, от того же Wildberries, спрос будет расти еще быстрее. Собственники, понимая повышенный интерес, будут охотнее пересдавать площади или договариваться с нынешними арендаторами по более высоким ставкам — особенно в части качественных складов.
Чаще всего арендаторы обращают внимание на современные склады класса А, которые обладают следующими техническими характеристиками:
- Высота потолков от 10 до 12 метров. Здесь можно разместить максимальные по высоте стеллажные системы, что позволяет увеличить ассортимент товара и максимально эффективно использовать площади;
- Ровные наливные полы;
- Отапливаемые склады (поддержание постоянного температурного режима);
- Локация — не менее важный пункт, который должен сопоставляться с первыми тремя. В идеале это город Минск (либо максимум 10 километров от МКАД);
- Количество ворот для разгрузки и удобные подъездные пути.
На второй план, безусловно, уходят советские постройки. После того как спрос и предложение выровняются, такие объекты окончательно потеряют привлекательность: любая компания хочет предоставить сотрудникам лучшие площади — удобные по расположению и по характеристикам. Поэтому хорошие складские помещения продолжат пользоваться спросом и сохранять высокие ставки, в то время как в сегменте советских построек, вероятно, произойдет спад.
«2026 год подвинул стоимость аренды офисов на 10−15%»
— Перейдем к офисам. Как охарактеризуете состояние рынка?
— Последний год мы наблюдаем нехватку площадей класса А и B+. Многие компании хотели бы размещаться в элитных офисах высокого качества, безусловно, за относительно небольшие деньги.
Поэтому отмечаем динамику роста ставок в полностью заселенных бизнес-центрах класса А и B+. 2026 год как раз подвинул стоимость аренды офисов на 10−15% — это примерно плюс 6 руб. за 1 кв.м. от тех ставок, которые были в Беларуси ранее.
— На что чаще всего ориентируются арендаторы офисов: на цену, локацию, качество зданий или условия аренды?
— На протяжении последних пяти лет компании обращают внимание на конфигурацию помещения, которое им максимально подходит. Арендаторы хотят получить офис, в котором они смогут просто адаптировать свои отделы, не вкладываясь в строительство дополнительных переговорных и перегородок.
Многие арендаторы ищут здания высокого класса с оптимальным соотношением цены и качества, а также с необходимым количеством помещений нужных форматов — либо, наоборот, с открытыми пространствами и минимальным количеством перегородок.
Также арендаторы обращают внимание на лояльность и гибкость арендодателя. В наше время люди выбирают людей: если в переговорах они видят партнера, который понимает позицию арендатора, а арендатор, в свою очередь, слышит арендодателя, сторонам проще договориться. Поэтому человеческий фактор, безусловно, имеет немаловажное значение.
«Сложнее всего сдавать офисы на окраине города и без парковки»
— Какие офисы сейчас не популярны среди арендаторов?
— Сейчас сложнее всего сдавать офисы без парковки — никто не хочет терять своих клиентов. На втором месте — помещения на окраинах города, так как компании обычно ищут хорошую транспортную доступность и центральную локацию.
Также сложнее сдавать старый фонд, но, если ставка достаточно низкая, офисы даже в таких условиях и с плохим ремонтом сдаются довольно легко.
С крупными площадями арендодатели давно уже адаптировались и приняли гибкую позицию, стали делить на более мелкие помещения, сдавая их частями.
— Какая сейчас средняя ставка на аренду офиса в Минске?
— Усредненную цифру по рынку назвать некорректно — все зависит от класса офиса.
Многие спорят, что в Беларуси объектов класса А не существует, и кому-то комфортнее обозначать их как В+. Я придерживаюсь обеих формулировок, поскольку ситуация максимально неоднозначна.
На сегодня ставка аренды в бизнес-центрах класса А/В+ составляет 55−60 рублей за квадратный метр. Это цена на немногочисленные свободные площади.Благодаря минимальной вакантности арендодатели на протяжении последних 1,5 лет планомерно повышают ставки на такие офисы.
Ставки на свободные площади в офисах класса В составляют 40−50 рублей за кв. м. в зависимости от локации и конкретного бизнес-центра.
Что касается класса С. Здесь абсолютно огромный разброс: ставки стартуют с 15 и доходят до 40 рублей за кв. м. в зависимости от видения собственника.Подчеркну, что под классом С я подразумеваю не только бизнес-центры, но и обычные административные здания. Этот сегмент максимально свободен на данный момент.
Как и в ситуации со складами, летом скачков цен арендных ставок не наблюдается. Планомерно растут только в сегменте классов А и B+.
«На рынке аренды торговых помещений предложение превышает спрос»
— Как обстоят дела с арендой торговых площадей? Превалирует спрос или предложение?
— Я бы сказала, что рынок замерший: многие компании работают не на развитие, а на удержание своего бизнеса. Поэтому никто не уходит в глобальное масштабирование, и, как следствие, предложение превышает спрос. Компании-арендаторы не готовы платить высокие ставки. Мы находимся в таком периоде уже около 2−2,5 лет.
Но, конечно же, первоочередные торговые помещения, которые интересны потенциальным арендаторам, — это трафиковые места. Самые сильные локации — это помещения в шаговой доступности от станции метро. На втором месте — спальные районы, особенно современные новостройки, построенные кварталами: «Минск-Мир», «Северный Берег», «Новая Боровая» и «Олимпик Парк».
Средняя ставка аренды на востребованное торговое помещение — 60−70 рублей за 1 кв. м.— Какие торговые площади заполнять арендаторами сложнее всего?
— Помещения без трафика заполнить практически невозможно. Ведь именно люди приносят деньги бизнесу.
Большие площади в торговых центрах заполнять несложно, потому что на рынке остались крупные компании, которым нужны такие помещения. В первую очередь они обращают внимание на проходимость, а уже затем на характеристики пространства: наличие парковки и их достаточное количество, чтобы не было оттока клиентов. Далее идут внутренние технические параметры, которые тоже имеют значение.
— Стоит ли ждать повышения ставок аренды?
— Я думаю, что в ближайший год на рынке сохранится сдержанная позиция арендаторов. Имею в виду, что никто не будет перебивать ставки аренды. Безусловно, любой арендодатель хочет сдать свое помещение по более высокой цене, но никакого роста не предвидится. В первую очередь, конечно же, будут уходить ликвидные помещения.
