Подошли к средним $2000 за «квадрат» в Минске — будет ли разворот? Поговорили о трендах и итогах рынка недвижимости с CEO Realt.by

25 ноября Realt.by исполняется 20 лет — за это время площадка из простой доски объявлений превратилась в привычную точку входа почти для любого вопроса с недвижимостью в стране. Мы поговорили с генеральным директором Realt.by Алексеем Власовым о том, что происходит с ценами на квартиры и коммерческие метры, чего ждать рынку дальше и какие сервисы компания запускает, чтобы делать сделки прозрачнее и удобнее для пользователей и бизнеса.

«Квадрат дорожает, а сделок меньше»: что творилось на рынке недвижимости в 2025‑м

— Давайте начнём с общей картины рынка недвижимости. Какими вы видите результаты этого года? ​

— Самый «горячий» сегмент сейчас — жилая недвижимость: цены активно растут, а вот объем рынка, наоборот, снижается. По нашим данным, за неполный год квадрат на «вторичке» подорожал примерно на 18%, а в новостройках — на 22%.

Средняя цена квадрата по сделкам в Минске на максимальном уровне, как минимум, за последние 15 лет. А может, и за всю историю исследований.На фоне ценовых рекордов, сделок стало меньше.​ Прошлый год был пиковым: в Минске доходило до 2000 сделок в месяц, а в этом году объём уже просел примерно на 16% к 2024‑му и на 5% к 2023‑му. То есть парадоксальная ситуация: количество сделок снижается, но цены продолжают расти.​

— За счёт чего тогда держится такой рост цен? Что его подталкивает?​

— Если упростить, цену двигают три ключевых фактора:

• Средняя зарплата: в текущем и прошлом году она заметно выросла в долларовом выражении;
• Доступность кредитов: по историческим меркам, нынешние 18% годовых выглядят «терпимо»;
• Стабильность курса: когда рубль укрепляется, у людей в пересчете получается больше долларов, и они смелее идут улучшать свои жилищные условия.

— Если говорить об офисной недвижимости: там тоже всё растёт, или картина другая?​

— В офисном сегменте основа рынка — аренда, сделки купли‑продажи там единичные. В 2022 году, после массового высвобождения IT-компаниями занимаемых офисов, образовалась очень высокая вакантность: около 200 тысяч свободных «квадратов», то есть много площадей просто не находили арендатора. Сейчас этот объем снизился наполовину, примерно до 100 тысяч квадратных метров, но и этот объем для сегодняшних реалий Минска все равно большой.

Плюс в ближайшие два года на рынок выйдет еще порядка 150 тысяч «квадратов» новых офисов. Из‑за избытка площадей арендные ставки с 2021 по 2024 год постепенно ползли вниз, сейчас ситуация ближе к стабильной, но давление от ввода новых бизнес‑центров никуда не делось.​

— А что происходит с торговой недвижимостью? Какие форматы чувствуют себя лучше остальных?​

— В торговом сегменте сегодня лучше всего чувствуют себя небольшие форматы. Востребованы в первую очередь небольшие помещения на первых этажах новостроек — под такие площади заходят кофейни, аптеки, пункты выдачи заказов — этот формат стабильно в топе по спросу и продолжает расти. Еще в горячем спросе у сетевых продуктовых ритейлеров помещения площадью 500−700 квадратных метров — формат «магазина у дома».

— Если смотреть шире географически: Минск против регионов — как сейчас распределяются сделки и деньги?​

— Около 55−60% всех сделок купли‑продажи жилья в стране приходится на Минск, на регионы уходит меньшая часть. По объему денег столица доминирует ещё сильнее: примерно 70−75% денежного оборота на рынке — это Минск, потому что здесь значительно выше цена квадрата.

Сейчас квадрат в Минске стоит порядка $1800−1900 и уже подбирается к отметке $2000, тогда как самый дорогой региональный рынок — Брест — держится в районе $ 1000−1100 за «квадрат», а в остальных областных центрах чаще речь идет о $800−900.​— Какие важные внутренние моменты вы заметили с точки зрения поведения пользователей Realt.by? Как себя вели продавцы и покупатели на площадке?

— Для понимания: на рынке большинство сделок (около 70%) по-прежнему проходят через профессионалов — т.е. через агентства недвижимости. Поэтому здоровье агентской отрасли влияет на состояние всего рынка.

Когда агентства стали приводить процессы в порядок в соответствии с требованиями закона, они уже не могли платить своим агентам такие же высокие проценты, как раньше. В итоге часть агентов ушла в «серую зону» и стала работать как физлица. По нашим внутренним данным, мы видим оживление среди физлиц на сайте — больше людей выставляют объекты от своего имени, хотя часть этого роста связана именно с «серыми» агентами.

Считаю, что ситуация временная. Она нормализуется, когда рынок перестроится на цивилизованные, более прозрачные и качественные рельсы. Сейчас вступает в силу новое законодательство по лицензированию риэлторов, и работа государственных органов по борьбе с мошенничеством только усиливается. В результате у рынка появятся единые, четкие правила и здоровая конкуренция. Это пойдёт на пользу всем — и игрокам, и обычным людям.

— Многие участники рынка обсуждают возможный «разворот» после роста цен на рынке. Вы сами ждете коррекцию?​

— Резкие взлёты обычно когда‑нибудь заканчиваются коррекцией. Наш 15‑летний анализ показывает: в 2013 году средняя цена квадрата доходила примерно до $ 1700 за метр, а в 2014‑го произошло падение до $ 1076 на «вторичке» и около $ 1111 в новостройках. Это снижение на 35−38%. То есть история знает и очень резкие просадки после бурного роста. Но тогда это было связано с сильным падением зарплат в долларовом выражении (с $ 760 до $ 450) и взрывным ростом ставок по кредитам (до 30−40%). Если сейчас экономика останется в текущем состоянии, без шоков, то предпосылок к такому же обвалу, как тогда мы не видим.​

— Каковы ваши ожидания от рынка на следующий год?​

— Сейчас как раз идёт бюджетирование, и в расчётах закладывается среднегодовой курс порядка 3,1−3,2 рубля за доллар.

При таком коридоре команда Realt.by не ждёт «глобальных потрясений» и резких движений. Хотя, конечно, это всегда прогноз, а не гарантия.При этом важно разделять мотивацию: тем, кто покупает жилье «для жизни» и меняет одну квартиру на другую, изменение цен не так критически важно, а вот инвесторам, которые заходят в недвижимость ради роста стоимости и доходности, стоит быть гораздо аккуратнее и внимательнее к тенденциям.​

— Насколько сильно на белорусский рынок давят внешние факторы — санкции, курс?​

— Белорусский рубль во многом «привязан» к российскому, и экономика сильно зависит от ситуации у восточного соседа. В случае серьезных экономических потрясений теоретически возможен и резкий обвал цен на недвижимость — как это уже случалось раньше, когда упали долларовые доходы и кредиты под 30−42% просто «обескровили» спрос. Это пессимистический сценарий, в который нам в Realt.by верить не хочется, но история показывает, что при сочетании неблагоприятных факторов и он реален. Поэтому команда внимательно следит именно за экономическими «триггерами», а не только за графиком цен.

90 тыс. объявлений каждый месяц и стопка статей высотой 5-этажный дом: почему рынок не может без Realt.by

— Давайте поговорим о самой площадке Realt.by. В этом году ей исполняется 20 лет. Как вы сами описываете, чем сегодня она является?

— Сегодня Realt.by — это целая экосистема вокруг недвижимости. Мы уже не просто классифайд с листингом объявлений. Я бы выделил три ключевые составляющие:

• классифайдная часть, которая помогает покупать и продавать по стандартной схеме через размещение и поиск с фильтрами;
• медийная часть: наш новостной портал, социальные сети, большой пласт контента, который мы создаем;
• сервисы: например, сопровождение сделки, когда мы вместе с агентством недвижимости ведем клиента «под ключ», или сервис брони по модели Booking.com, где мы выстраиваем взаимодействие арендодателей и арендаторов и пытаемся защищать интересы обеих сторон.​

В итоге получается связка из трёх блоков — классифайд, сервисы и медиа, — которая и формирует ту самую экосистему вокруг недвижимости на Realt.by.

— Если подробнее про медийную часть: какой масштаб она имеет сейчас?​

— За 20 лет работы мы написали около 45 тысяч статей. Если все их распечатать и сложить в стопку, получится пятиэтажное здание!

За четыре года существования нашего YouTube‑канала съемочная группа проехала по Беларуси около 80 тысяч километров — это примерно два раза вокруг экватора, чтобы добраться до самых разных уголков страны и показать живые истории людей. Для меня эта часть скорее просветительская, чем коммерческая: проект очень теплый, человеческий, это большая работа журналистов и нашей команды.

Если сложить вместе соцсети и видео, у нас порядка 350 тысяч подписчиков по всем каналам.​

Мы совсем недавно запустили ещё одно направление — Realt.Эксперт: это экспертные материалы, статьи, ролики и отдельный YouTube‑канал с более профессиональным контентом про рынок недвижимости. Под это собрали отдельную команду, которая на профессиональном уровне анализирует рынок, готовит экспертные материалы и для наших собственных разделов, и для внешних площадок.

— Какие ключевые достижения за 20-летний период вы бы выделили?

— Я с уверенностью могу сказать, что Realt — лидер в сфере недвижимости в интернет-пространстве, основной инструмент для решения любого вопроса, связанного с недвижимостью.

С нами работает практически весь рынок агентств недвижимости, все крупные застройщики и девелопмент-проекты так или иначе взаимодействуют с нами. Мы стали неотъемлемой частью рынка недвижимости. Формально это подтверждают награды: в этом году мы были получили «Премию № 1», премию TOP BRAND и «Народная марка». Нас выбирают люди, голосуют сердцем- это, наверное, самое ценное признание.​

— А если говорить конкретно о цифрах и ключевых показателях за 20 лет? Какие результаты вы можете назвать?

— Есть такой «золотой круг», который формирует устойчивость любой платформы: рост клиентской базы приводит к росту объявлений, что приводит к росту трафика, а трафик приводит к росту целевых действий.

Если взять эти четыре точки, то за всё время существования на Realt.by было зарегистрировано 1,2 миллиона кабинетов. Это наша живая физическая аудитория людей, которые не просто заходят на сайт, а размещают объекты, покупают услуги.

За всю историю Realt на нашей площадке разместили почти 4 миллиона объявлений. Сейчас стабильная база Realt.by каждый месяц — порядка 90 тысяч объектов.​— Сколько людей ежемесячно пользуются порталом и приложением?

— По данным 2024 года, у нас было 1,9 миллиона уникальных пользователей ежемесячно. В этом году мы выросли до 2 миллионов пользователей на web и в мобильной версии.

При этом очень активно растёт мобильное приложение: сейчас им пользуются около 100 тысяч активных пользователей в месяц. Retention на 7-й день — 44,91%, на 21-й день — 56,39%. Для мобильных приложений это очень сильные показатели. Люди не просто скачивают приложение ради разовой цели, они действительно заходят, читают новости, смотрят объекты, взаимодействуют с нами.​

Также мы отслеживаем целевые действия — это чаты, заявки нашим партнёрам, просмотренные контакты. Звонки пока не фиксируем, но думаю, в перспективе пойдём в эту сторону через коллтрекинг. Пока что просмотры номеров и другие целевые действия на сайте составляют ежемесячно — в зависимости от сезона — от 600−700 тысяч в низкий сезон и до 900 тысяч в активный горячий период.​

— Когда вы озвучиваете эти масштабные цифры, чем вы больше всего гордитесь?

— Когда задают вопрос, чем мы могли бы гордиться, я в первую очередь думаю не о самих цифрах, а о том, что за ними стоят живые люди, которые выбирают нас и решают свои важные жизненные проблемы — связанные с жильём, с арендой, с путешествием. Они доверяют нам одну из самых серьезных сфер своей жизни. Значит, мы не просто так прожили эти 20 лет, и я надеюсь, что проживем еще следующие 20 — а может, и больше — и будем усиливать свою позицию и ценность для наших клиентов и пользователей.​

— Расскажите о команде Realt.by. Сколько человек работает, какие подразделения вы бы выделили?

— Действительно, любой проект — это в первую очередь команда, люди, которые его делают. Я пришел в компанию недавно, в феврале этого года. Знаете, когда происходит смена руководства, всегда есть тревожность: что будет дальше, как изменится курс? Я пообщался с каждым, начиная с C-level, с замов, и никто из них не ушёл — все остались. Это фантастические люди, влюблённые в то, что они делают, влюбленные в свой продукт, в сферу недвижимости, с горящими глазами.

За этот период мы сильно выросли: когда я приходил, нас было 64 человека, сейчас уже 80 — за короткий срок добрали 16 человек.Это люди, которые делают своё дело с большим энтузиазмом. Мы проводили исследование вовлеченности спустя некоторое время, и цифры там, конечно, впечатляющие — команда действительно «в теме» и верит в то, что делает.

«Замена Booking, адекватная онлайн-оценка и фокус на регионы»: что ждет Realt.by в 2026-м

— За этот год у Realt.by появились некоторые новые сервисы — расскажите, для кого они полезны?

— Мы начали запускать бесплатные сервисы для пользователей. Один из последних — это Realt.Оценка. До недавнего времени он работал только для Минска, но буквально на днях мы запустили новую модель для областных центров: теперь регионы тоже могут воспользоваться быстрой оценкой. Менее чем за неделю сервисом воспользовались уже больше тысячи раз.

Работает это просто: вы заходите онлайн, вводите параметры своей квартиры — и получаете сразу две оценки. Один вариант строится на базе данных по совершенным сделкам Национального кадастрового агентства. Вторая оценка — по базе актуальных объявлений на Realt.by, чтобы пользователь видел, по каким ценам сейчас продаются аналогичные объекты. Так человек получает диапазон цен, ориентируясь как на завершенные сделки, так и на текущие предложения на рынке. Такой сервис помогает более трезво оценивать свою недвижимость и принимать решения о продаже или покупке.

— В чём вы видите свои зоны роста? Какие шаги предпринимали для роста площадки в последний год?

— Мы всегда были очень сильны с точки зрения своей позиции в Минске — от агентств недвижимости, застройщиков, компаний, работающих с коммерческой недвижимостью. У нас с этим сегментом хорошо выстроена работа: отдельный отдел продаж, плотное сопровождение, большая база объявлений от агентств всегда была на нашей стороне.

Но мы объективно отставали в регионах по доле размещений от физических лиц. Для решения этой задачи мы сделали сразу два шага:

• С января запустили freemium-модель для физических лиц: любой человек может бесплатно разместить одно объявление в каждой категории. Это реально работает: сейчас в базе около 27 тысяч объявлений от физлиц, их доля уже около 40%, хотя раньше была 25%.
• Запустили пилотные рекламные кампании в Бресте и Могилёве, затем провели исследование узнаваемости бренда Top of Mind, и увидели сильный рост — особенно в тех регионах, где работали активнее. Кроме того для региональных агентств на время вводили бесплатное размещение по модели «freemium», чтобы показать ценность площадки: большинство из них после этого остались с нами, потому что увидели результат. К тому же цену размещения мы дифференцируем: в регионах стоимость услуг заметно ниже, чем в Минске, чтобы стимулировать рост рынка и усиление нашего присутствия.

— Давайте поговорим о будущем. Какие ключевые планы по развитию платформы и новых сервисов стоят перед Realt.by сегодня?

— Сейчас мы сфокусированы на развитии проекта Realt.Сделка. При поддержке нашей площадки и агентств недвижимости пользователь проходит весь путь: от подбора желаемого объекта до его покупки и оформления всех необходимых документов. Мы планируем расширять функционал сервиса и включить в него возможности долгосрочной аренды с поддержкой от нас и агентств. В итоге сервис обеспечит возможность прохождения всех шагов и процедур «под ключ».

— Слышали, что Realt.by запустит собственный сервис бронирования. Это будет замена Booking.com на нашем рынке?

— Сервис бронирования также один из наших приоритетов. Идея в том, чтобы создать в Беларуси цивилизованный и защищённый цифровой сервис для посуточной и долгосрочной аренды. Мы смотрим на лучшие европейские практики — когда пользователь может не просто увидеть объект, но и тут же его забронировать на нужные даты, оплатить аренду. Для этого мы вкладываемся в усиление модерации, обучаем команду поддержки, делаем сервис максимально понятным и безопасным как для арендодателя, так и для квартиросъемщика.

К слову, для арендодателей Realt.Бронь уже доступен с 3 ноября для размещения своих объектов. А для пользователей (арендаторов) сервис полноценно заработает с 1 декабря.— Что у вас в более дальних перспективах? Какие проекты пока на горизонте?

— Мы также рассматриваем как вектор дальнейшего развития создание комплексного цифрового пространства вокруг жилья, чтобы пользователь решал максимум своих задач через один личный кабинет. Мы планируем развивать сервис «Мой дом», который позволит владельцу не просто следить за рыночной стоимостью квартиры, но и видеть, как она меняется со временем. В личном кабинете будут отображаться сервисные предложения и услуги, которые можно получить для своей квартиры, плюс полезные инструменты для общения с другими собственниками и обмена опытом. Это история, которую мы наполняем: чтобы владелец мог копить всю информацию по объекту, а дальше пользоваться новыми функциями по мере их появления. Сервис предполагается бесплатным, для широкой аудитории.​

— Можно ли говорить о появлении новых функций для профессиональных участников рынка — агентств, застройщиков?

— Конечно, для профессионалов мы продолжаем совершенствовать инструменты аналитики, лидогенерации и маркетинговой поддержки. Если конкретно, то сейчас мы:

• Перестраиваем структуру отдела продаж так, чтобы за каждой категорией профессиональных игроков были закреплены свои аккаунт-менеджеры, которые будут экспертами в своей нише. За счет более глубокого погружения в категорию и постоянного сбора обратной связи, они смогут выступать внутренними заказчиками для команды разработки по улучшению инструментов и сервисов Realt, которыми пользуются профессиональные игроки.
• Планируем выстраивать работу с девелоперами по комиссионной модели, когда они будут оплачивать вознаграждение за конкретные ЛИДы. И для этого мы будем создавать соответствующие сервисы внутри Realt.
• На основании регулярной обратной связи уже сейчас активно улучшаем свои профессиональные сервисы и инструменты (такие как профессиональный кабинет юридического лица, MLS система).

Это логика на несколько лет вперёд, но реализация уже началась, и мы намерены делать работу с рынком недвижимости по-настоящему технологичной и удобной для всех звеньев цепи.