«Ставки аренды в 4 раза выше минских». Чем отличаются китайские торговые центры от белорусских
«Команда КОЛЛИЕРЗ регулярно изучает и применяет на практике международный опыт в развитии коммерческой недвижимости. В начале 2024 года предметом изучения стали торговые объекты Китая», — говорит заместитель директора департамента консалтинга КОЛЛИЕРЗ Ольга Ян. Кроме ознакомления с аналитикой китайских коллег, сотрудники белорусского офиса посетили торговые центры в нескольких городах Китая, а именно: крупнейший торговый центр Пекина Chaoyang Joy city (230 тыс. кв. м), торговые центры в Ханчжоу и Ланьчжоу (столицах провинций) и в Цзиньхуа и Иу (административные центры), а также торговые центры крупнейшего девелопера коммерческой недвижимости Wanda Group. Подходы, применяемые в китайском ретейле, необычны для белорусских девелоперов и ретейлеров, а потому могут быть интересны. «Про бизнес» публикует полный обзор от экспертов.
Заместитель директора департамента консалтинга КОЛЛИЕРЗ
Ставки и вакантность
— Арендные ставки по белорусским меркам являются высокими и их размер определяется из расчета на день в китайских юанях. Если же их привести к месячному эквиваленту по курсу к евро, они составят 65−229 евро / кв. м, что в четыре раза выше минских. Вакантность при этом сильно зависит от локации торгового центра и в целом соизмерима с белорусским ретейлом — 9,7−15,6%.
Расположение
Подход к выбору месторасположения разнится существенно. В белорусской практике значительное внимание уделяется оценке конкурентного окружения, расчетам зон охвата и построению пространственных моделей вероятности посещения покупателями торгового объекта, а локации, обеспеченные торговыми объектами, могут рассматриваться как рискованные для строительства нового торгового объекта.
В Китае, наоборот, торговые центры располагаются в непосредственной близи друг от друга, на одном перекрестке или в ряд по одной улице. Например, в Пекине на улице Сидань длиной менее 900 м расположены 9 крупных торговых центров.
Или в Ханчжоу на пересечении Jiangjinlu и Xinyelu расположены сразу 3 торговых центра совокупной площадью более 400 тысяч кв. м.
Это — обычная практика для Китая. Такие торговые центры могут принадлежать одному собственнику или их группе, а пул арендаторов может быть достаточно схожим. В этом случае покупатель ориентируется лишь на свои субъективные предпочтения или ценовой сегмент, а вероятность совершения покупок многократно увеличивается. При расчете зон охвата и построения моделей Хаффа такие торговые центры рассматриваются как единый объект, усиливая потенциал друг друга в привлечении трафика.
Электромобили
Стремительное распространение электромобилей влияет не только на жизнь автовладельцев, но и на формирование пула арендаторов и их распределение в торговом центре. Привычный тренд в Китае — размещение на первых этажах одновременно 3−5 марок электромобилей, которые рассматриваются, скорее, как один из товаров электроники. Huawei, BYD, Geely и малоизвестные белорусскому потребителю бренды выставляют 5−6 моделей электромобилей, сопутствующие товары и прочую электронику, арендуя от 120−250 кв. м торговых площадей и более.
Это не просто шоу-рум, а полноценный магазин, в котором можно приобрести электромобиль с его доставкой покупателю в удобное время.
Рядом с электромобилями располагаются несколько кафе, товары аксессуарной группы, косметика и парфюмерия. А вот привычный для белорусских покупателей супермаркет спускается на -1 уровень, в то время как fashion, товары для спорта, для детей, для дома и развлечения размещаются на 2−4 уровнях. Такой tenant mix может быть интересен и в белорусском ретейле.
Конструкция
Торговые центры Китая сконструированы в лучших традициях организации торгового пространства. Внушительные объемы внутри имеют множество атриумов, вертикальных связей со вторым светом, систем горизонтальных переходов, создающих ощущение воздушного пространства и обеспечивающих визуальную доступность магазинов и просматриваемость торгового объекта с нижнего по верхний уровень в целом. По сути, торговый центр изнутри представляет собой несколько вертикальных объемов, соединенных между собой системами переходов и небольшим числом общих пространств под единой крышей.
Вертикальные связи обеспечиваются преимущественно эскалаторами, в том числе скоростными, которые соединяют не смежные уровни, а минуя 3−4 этажа. Лифты, как правило, являются труднодоступными, чрезмерно загруженными или просто закрытыми на ремонт, что вынуждает потребителя на прогулки по торговому центру.
Визуальная доступность магазинов усиливается преимущественно безвитринным пространством. Даже крупные якорные арендаторы — Sephora, Zara, H&M, Muji и др. — работают без витрины.
Также непривычной для глаз белорусского потребителя является островная торговля ювелирными изделиями, повсеместно применяемая в Китае.
Фудкорты
Еда играет, вероятно, главнейшую роль в жизни китайцев. Фудкортов в торговых центрах, по меркам белорусских традиций и практики, много. На них отводится столько же или даже больше помещений, чем на всю торговую часть: повсеместно в китайских торговых объектах выделяются 3−4 этажа гастрономического пространства. Интересным подходом для белорусских ретейлеров может стать практика размещения фудкорта не горизонтально (на отдельно выделенных этажах), а вертикально, когда некоторая часть здания с первого по верхний уровень отводится под объекты общественного питания. Такое решение может быть более эффективным с точки зрения устройства инженерных систем, вспомогательных технологических помещений, а самое главное — привлечения трафика на все уровни торгового центра.
Супермаркеты
А вот крупные продовольственные магазины и гипермаркеты в торговых центрах Китая встречается редко. Они могут отсутствовать вовсе. Иногда небольшой супермаркет может располагаться на -1 уровне в не самом удачном месте. Даже в крупнейшем ТЦ Пекина Joy city ChaoYang общей площадью 230 тыс. кв. м супермаркет занимает площадь не более 1 тыс. кв. м. Небольшая площадь помещения продовольственного магазина компенсируется большим ассортиментом товаров с SKU в 20−40 тыс. и весьма компактной планировкой. В таких магазинах на полках представлено минимальное количество единиц товара, среди которых много иностранных брендов. Наиболее популярные категории вынесены в отдельные специализированные магазины, расположенные на одном уровне с супермаркетом, например, магазин алкогольной продукции, рыбы или молочных продуктов.
