Новых объектов почти нет, а старые не подходят для популярных брендов: что происходит на рынке торговой недвижимости в областных центрах Беларуси

Недавно мы рассказывали о ситуации на рынке торговой недвижимости Минска. А теперь готовы показать, что происходит в регионах. Компания «Коллиерз Интернешнл Консалтинг» подготовила глубокий обзор по торговой недвижимости всех областных городов (кроме Минска) за период 2022-го — I полугодия 2023 года. «Про бизнес» эксклюзивно публикует результаты исследования с комментариями аналитика КОЛЛИЕРЗ Дмитрия Соловых.

Дисклеймер

В настоящем обзоре отражена информация по современным и/или соответствующих критериям классификации «Коллиерз» объектам крупноформатной торговой недвижимости площадью от 5 тыс. кв. м в областных городах Беларуси. Для удобства восприятия ставки аренды приведены в евро за 1 кв. м/мес.

---

Ситуация на региональном рынке

— Рынок современной торговой недвижимости областных центров Беларуси развивается неравномерно. Гродно — единственный город, имеющий качественный региональный торговый центр Trinity, который исключает возможность создания крупного ТРЦ в ближайшие 5 лет. Могилев также относительно хорошо обеспечен качественными торговыми объектами. Витебск и Гомель, имея самые низкие среди областных городов показатели товарооборота на душу населения, не привлекают крупных девелоперов и сетевые бренды, однако имеют потенциал для строительства районных и микрорайонных торговых центров. Брест, имеющий сопоставимый с Гродно высокий показатель товарооборота, пока не имеет крупного торгово-развлекательного центра, создание которого уже начато известным минским девелопером. Он станет вторым по величине торговым объектом в областных городах и будет введен не ранее 2026 года

В 2022 — первой половине 2023 года строительство торговой коммерческой недвижимости в областных городах велось неактивно. Только в Могилеве новый объект — ТЦ «Гринвич» — пополнил сток. Период активного развития регионального ритейла за счет строительства ТЦ, собственных объектов розничных операторов и объектов built-to-suite закончился 5−10 лет назад (в зависимости от региона), изменилась экономическая ситуация, пришла неопределенность и череда новых вызовов.

Суммарный объем регионального предложения в пяти областных центрах в июне 2023 года составил 861 тыс. кв. м в современных крупноформатных объектах коммерческой недвижимости, что на 43% меньше, чем предложение в Минске.

За полтора года введено 7,0 тыс. кв м. в Могилеве и на 1,1 тыс. кв. м увеличился сток в Витебске за счет реконструкции существующего объекта. Еще на 141 тыс. кв. м может увеличиться общий региональный сток торговых площадей до 2025 года.

В Бресте и Гродно вакантность на конец периода, по сравнению с началом 2022 года, сократилась в 2 раза. В Витебске и Могилеве, увеличившись на ⅓ во второй половине 2022 года, снизилась к июню 2023 года до начального значения. В Гомеле самая высокая вакантность: в целом она выросла за период на 1,5 п.п. до 7,5%.

Во всех городах за полтора года ставки снизились по нижнему порогу на 2−8 евро, до 6−10 евро/кв. м/мес., и на 3−7 евро по верхнему порогу до 24−28 евро/кв. м/мес., что положительно отразилось на снижении вакантности площадей в торговых центрах.

Предложение в регионах

После ввода в эксплуатацию торгово-развлекательного центра Trinity в Гродно (GLA 63,2 тыс. кв. м) во II полугодии 2019 года крупные региональные объекты в областных городах не создавались. За 2022-й и I полугодие 2023 года в областных центрах Беларуси введен только один крупноформатный объект торговой недвижимости — торговый центр «Гринвич» (GLA 7,0 тыс. кв. м) в Могилеве на ул. Белинского, 28 с якорным супермаркетом GREEN. На 1,1 тыс. кв. м торговый сток пополнился в Витебске за счет перепрофилирования складских площадей универмага. А в Гродно в микрорайоне Грандичи введен небольшой ТЦ с GLA 1,6 тыс. кв. м.

Рынок торговой недвижимости в каждом областном городе имеет свои особенности. Так, например, в Бресте, в приоритете новое строительство небольших МФК, в которых кроме ретейла и общепита может быть офисный блок или выставочный зал. В Гродно также много небольших проектов, но уже не в исторической части города, как ранее, а в микрорайонах.

Обеспеченность населения качественными торговыми площадями в областных городах неравномерная. Отношение объема качественного стока к розничному товарообороту в Гомеле, Бресте и Могилев ниже, чем в среднем по всем городам республики.

Брест

В Бресте нет ТРЦ регионального формата. Основная масса торговых центров имеет общую площадь в пределах 8−10 тыс. кв. м, средняя полезная площадь стоковых ТЦ —
8,7 тыс. кв. м. Это типичные районные торговые центры с минимальными зонами досуга и развлечений. Якорные сетевые арендаторы не имеют достаточных возможностей для расширения своего присутствия в Бресте из-за отсутствия недвижимости подходящего формата.

Показатель розничного товарооборота на душу населения в Бресте является самым высоким среди областных городов, за исключением Минска. Вместе с тем, свободных торговых площадей в Бресте нет, вакантность невысокая, ставки аренды на приемлемом уровне.
Всего в Бресте сток (GLA) составляет 175,6 тыс. кв. м в 20 крупноформатных ТЦ. Кроме того, в городе 23 торговых центра вне стока (до 5 тыс. кв. м GLA) с суммарной площадью 71,2 тыс. кв. м.

Самый крупный ТЦ Бреста — «Корона» на ул. Московская, 210 общей площадью
20,7 тыс. кв. м и GLA 16,5 тыс. кв. м. Самыми современными торговыми центрами в городе являются ТЦ «Экватор» и ТЦ «Варшавский». Кроме того, в Бресте функционирует один из самых больших в стране гипермаркетов DIY «Материк», GLA которого превышает 14 тыс. кв. м.

Крупных классических региональных торгово-развлекательных центров в Бресте нет. Необходимо отметить высокую развитость street retail в районе ул. Советской, на которой также расположены 7 торговых центров (4 небольших и 3 стоковых). В данной локации — основная концентрация присутствующих на рынке города магазинов известных fashion-брендов.

Витебск

В Витебске 16 крупноформатных торговых центров арендопригодной площадью
179,4 тыс. кв. м, средний размер площадей в ТЦ — около 10 тыс. кв. м.

Самые популярные торговые центры в городе — ТРЦ «ТриО» и ТЦ GREENЦентр, самый крупный — ТЦ «Марко Сити» c арендопригодной площадью 22 тыс. кв. м. Еще в городе 6 небольших торговых центров вне стока суммарной площадью 21,4 тыс. кв. м.

Обеспеченность качественными торговыми площадями в Витебске составляет 500 кв. м на 1 тыс. жителей, розничный товарооборот по итогам 2022 года составил 7,258 млн рублей, что меньше среднего по областным городам. Уровень вакантности в ТЦ Витебска сильно отличается, а ставки, как правило, ниже среднего.

Могилев

Рынок торговой недвижимости Могилева развит хорошо: в городе 18 торговых центров, среди которых можно выделить торгово-развлекательные центры «Парк Сити» (GLA 22,5 тыс. кв. м) и «Е-Сити» (GLA 19,0 тыс. кв. м), ТЦ в МФК «Атриум». Однако сток в Могилеве наименьший среди областных городов: всего 151,9 тыс. кв. м. И при значительном количестве торговых центров только два из них обладают площадью более
10 тыс. кв. м, а средняя площадь остальных ТЦ в среднем немногим более 6 тыс. кв. м. Вне стока в городе еще 20 ТЦ суммарной торговой площадью 52,2 тыс. кв. м.

В развитии торговой недвижимости Могилев преуспел благодаря девелоперской компании «Шафаг 88», в ведении которой 9 ТЦ города. Но основная локация fashion-брендов в Могилеве приходится на ТРЦ «Парк Сити».

Гомель

В Гомеле рынок торговой недвижимости развит слабо: при значительном количестве объектов, показатель стоковых площадей на 1 тыс. жителей наименьший среди областных центров. Розничный товарооборот в Гомеле также самый низкий среди областных городов.

Сток в Гомеле составляет 160,7 тыс. кв. м в 18 торговых центрах, и еще 62,6 тыс. кв. м в 20 торговых центрах вне стока. В Гомеле многие торговые центры создавались в результате реконструкции промышленных зданий, и как правило, единая концепция не разрабатывалась, а составляющая досуга и развлечений минимальна. На рынке торговой недвижимости Гомеля до настоящего времени широко представлены торговые центры первых поколений. В городе нет крупных объектов, средняя площадь торгового центра — около 9 тыс. кв. м, а самым крупным является ТЦ «Мандарин- Плаза» на Речицком проспекте, 5 В, GLA которого составляет 22 тыс. кв. м. В нем, а так же в ТЦ КристаLL и Секрет, расположены основные fashion-ритейлеры.

Гродно

Сегодня рынок торговой недвижимости Гродно наиболее позитивен и оптимистичен среди областных городов, к тому же сток там тоже наибольший. Гродно — единственный областной центр, где в 2023 году введен небольшой ТЦ вне стока в микрорайоне Грандичи. Всего сток в Гродно составляет 193,5 тыс. кв. м в 14 торговых центрах, вне стока в городе еще 62,7 тыс. кв. м торговых площадей в 30 ТЦ. В Гродно наибольший показатель приходящихся на 1 тыс. жителей площадей в стоковых ТЦ среди областных городов.

ТРЦ Triniti (GLA 63,2 тыс. кв. м) — сопоставим по площади с минскими ТРЦ
«Корона-Замок» и «Дана Молл», а представленность fashion-ритейлеров в ТРЦ не уступает лучшим минским объектам. Средняя площадь гродненских ТЦ составляет 13,8 тыс. кв. м, что значительно выше, чем в других городах. Кроме того, в последнее десятилетие построено значительное число новых не очень крупных микрорайонных торговых центров.

Новое предложение в регионах

За полуторагодовой период ввод новых ТЦ в Бресте не осуществлялся. Однако, уже начата подготовка реализации крупного нового проекта МФК минской компании «Сигмаполюс» на ул. Московской, 248, общей площадью 112 тыс. кв. м и торговой 43 тыс. кв. м. Он станет вторым по величине торгово-развлекательным центром в регионах. Известно, что оператором гипермаркета арендопригодной площадью 4,3 тыс. кв. м будет пока не присутствующая в городе национальная розничная сеть.

Новые ТЦ не вводились и в Витебске. Была завершена реконструкция универмага (ул. Замковая, 19/1), но это перепрофилирование складских площадей в торговые. По анонсированным более 10 лет назад проектам ТРЦ Metro Park (6,4 тыс. кв. м) и Vitebsk Plaza (22 тыс. кв. м) движения нет. На этапе планирования остается проект DIY-гипермаркета «ОМА» (7,3 тыс. кв. м). Активно продвигаются СМР по проекту торгово-логистического центра в выкупленном на аукционе бывшем производственном корпусе. Его ввод ожидается весной 2024 года. Новые проекты в Витебске не анонсированы.

В Гомеле также не вводились новые объекты. По реализуемому проекту торгового центра (GLA 5,0 тыс. кв. м) на пересечении улиц Барыкина-Безымянной движения нет, законсервированное строительство ТЦ «Надежда» (около 4,0 тыс. кв. м общей площади) на пересечении ул. Народного Ополчения-Ефремова в текущий период выставлено на продажу. Впервые за несколько лет в Гомеле анонсирован проект ТЦ «Солар» в районе Шведская горка общей площадью 6,0 тыс. кв. м.

В Гродно в 2023 году был введен небольшой, вне стока, ТЦ в микрорайоне Грандичи на ул. Саяпина, 6 (GBA 2, 2 тыс. кв. м, GLA 1,6 тыс. кв. м). В последние годы в Гродно предпочитали возводить объекты небольшого формата, данная тенденция продолжилась и в прошедший период, в настоящее время на этапе реализации находятся 6 проектов и еще 5 анонсированы. Около ТЦ Old City на ул. Дубко, 11 начинается строительство многофункционального комплекса с торговым центром общей площадью 10 тыс. кв. м, проект которого связывают с известным гродненским бизнесменом, девелопером и отельером Станиславом Семашко.

В конце 2022 года в Могилеве введен ТЦ «Гринвич» (GLA 7,0 тыс. кв. М) на ул. Белинского, 28. Новые проекты за прошедший период в городе не анонсировались.

Новые проекты ТЦ в регионах

«Сигмаполюс» готовится к строительству МФК с ТРЦ в Бресте на ул. Московской, 248. Площадь МФК составит 112 тыс. кв. м, в том числе площадь ТРЦ 43 тыс. кв. м и БЦ 16 тыс. кв. м. В составе ТРЦ: гипермаркет «Гиппо» площадью 4,3 тыс. кв. м, более 150 магазинов, фуд-корт и другие объекты питания, многозальный кинотеатр, детский и фитнес центры, паркинг на более 1 тыс. машино-мест. По проекту уже начаты подготовительные работы, непосредственно СМР начнутся в конце 2023 г.

Компания «ГлавИндустрияСтрой», построившая в 2022 году ТРЦ GREEN TIME в Минске, планирует до 2025 года возвести ТЦ «Солар» в Гомеле на пересечении улиц Пенязькова-Серегина площадью 6,0 тыс. кв. м. В ТЦ: супермаркет на 2,0 тыс. кв. м, магазины площадью от 20 до 100 кв. м, детский развлекательный центр и фаст-фуд. Парковка на 325 машино-мест.

Девелоперская компания «Норланд» возводит в Гродно ТЦ площадью 12,5 тыс. кв. м в микрорайоне Грандичи на пересечении ул. Саяпина и Асфальтная. Арендопригодная площадь — около 11,0 тыс. кв. м, в т.ч. супермаркет 2,5 тыс. кв. м, fashion и другой ритейл, фуд-корт, детская игровая зона. Парковка на 323 машино-места. Ввод объекта планируется в 2024 году. Также в Гродно строят МФК с ТЦ площадью 10 тыс. кв. м и арендопригодной около 9,2 тыс. кв. м на ул. Дубко, 11. В составе ТЦ: супермаркет, fashion- ритейл, фаст-фуд, детская игровая зона и объекты услуг, на 3-м этаже офисные помещения. Ввод объекта запланирован в 2025 году.

В Витебске на пр. Фрунзе, 77/2 строится транспортно-логистический центр общей площадью 26,1 тыс. кв. м, полезной — 24,7 тыс. кв. м, склады — 1,1 тыс. кв. м в реконструируемом промышленном корпусе. Истинное назначение ТЛЦ пока не афишируется девелопером, но по конструктивным особенностям к логистическому центру отнести его невозможно. Ввод объекта ожидается в 2024 году.

Вакантность и ставки

После резкого роста вакантности, происходившего во всех областных городах в середине 2022 года, в первой половине текущего года данный индикатор рынка начал возвращаться на прежний уровень. Как правило, вакантность снизилась во всех городах.

Необходимо отметить, что присутствие магазинов fashion-брендов в областных городах значительно уступает Минску. Например, кроме магазина Bershka в Гродно, не представлены ни в одном областном центре бренды испанской группы Inditex (Zara, Bershka, Massimo Dutti, Stradivarius, Oysho, Pull&Bear и др.). Невысоко наличие и магазинов российской Melon Fashion Group (ZARINA, Befree, LOVE REPUBLIC и Sela), которая в последний год активно заходила на образовавшиеся с уходом некоторых fashion-брендов вакантные площади в качественных ТЦ Минска. В то же время, бренд «ТВОЕ» имеет от 2 до 5 магазинов в каждом областном центре.

Одна из причин невысокого присутствия сетевых арендаторов в регионах — ограниченное предложение объектов торговой недвижимости соответствующего формата. Подтверждением этому является ТЦ «Секрет» в Гомеле, где при значительной вакантности площадей и устаревшей концепции, расположены основные fashion-магазины города в связи с ограниченностью качественного предложения ТЦ в городе.

Во всех городах не представлены, имеющие в Минске магазины MANGO, ECCO, LTB Jeans, Calliope, STELLA TACCO, EMSE, Finn Flare, Lee Cooper, GERRY WEBER, Concept Club, Jack&Jones и другие.

Тенденции и прогнозы

В перспективе во всех областных городах сток будет расти за счет вывода на рынок новых торговых центров: не менее 140 тыс. кв. м площадей должны пополнить сток крупноформатной торговой недвижимости областных городов в ближайшие годы. При этом собственники торговых центров устаревшего формата и/или концепции вплотную подойдут к необходимости внесения изменений, в первую очередь за счет реконструкции.

Вакантность торговых центров в областных городах в 2−4 раза ниже среднего значения в Минске, а уровень ставок аренды по нижнему порогу почти сопоставим. Кроме экономических факторов, даже с учетом более низкого уровня заработной платы в регионах, на этом может также сказываться не такое высокое, как в Минске, наличие современных торгово-развлекательных объектов и недостаточность качественного предложения. В такой перспективе, вакантность современных торговых центров останется на низком уровне, а ставки начнут возвращаться к предыдущим значениям. При этом рост расходов населения значительно стимулируется ростом заработной платы в регионах, а также все большей доступностью и популярностью потребительского кредитования.

Большинство новых проектов — это объекты не регионального, а районного или микрорайонного формата. Развитие торговой недвижимости Бреста и Гродно в данном контексте может создать предпосылки высококонкурентной среды для объектов первых поколений, расположенных в центре города, например, ТЦ «Фламинго» и универмага «Неман» в Гродно, а равно и ТЦ «Галлери Гранд», «Берестейский Пассаж» в Бресте. В торговых центрах, являющихся товариществами собственников, осуществление таких мероприятий во многом представляется маловероятным, что повлечет дальнейшую деградацию торгового объекта и потерю привлекательности для потребителя. Таким образом, есть все предпосылки востребованности и успешности новых современных и крупных объектов, например МФК с ТРЦ в Бресте минской компании
«Сигмаполюс». В то же время, наличие сильного успешного конкурента, например ТРЦ Triniti в Гродно, пока ставит под сомнение актуальность нового крупного проекта в городе. Регулирование розничных цен будет стимулировать рост потребительских расходов на питание, отдых и развлечения, вектор которых будет одним из определяющих для роста трафика и успешного развития новых крупноформатных торговых объектов. Такие новые объекты имеют хорошие перспективы в Витебске и Гомеле, в которых значительно ощущается недостаточное предложение качественных площадей.

Выход на рынок областных центров новых, не присутствующих еще в торговых центрах Минска, ритейлеров из России, Турции и других стран в ближайшем будущем маловероятен, но возможен более активный спрос на площади со стороны компаний производственного сектора и/или с государственной долей в капитале.

Маркетплейсы и e-com, как в Беларуси, так и в сопредельных странах, пока не создали угрозу для классического ритейла, поэтому у качественных и привлекательных для потребителя торговых центров достаточно перспектив на настоящем этапе развития.