«Доход в среднем 15-20% от суммы вложений». Как инвестировать в жилую недвижимость и можно ли на перепродаже квартир сделать бизнес

Слова «недвижимость» и инвестиции всегда стояли рядом. Для кого-то это вообще синонимы. Эксперты утверждают, что схема «купил дешевле — продал дороже» в этой сфере до сих пор работает. «В реалиях нашего рынка сделку можно считать успешной, если профит от перепродажи объекта недвижимости составляет 10−20%» — уверен партнер и риэлтор агентства недвижимости «Абсолют недвижимость» Эдуард Самойлов. Сейчас такие инвестиции получили модное название «флиппинг». Эксперт рассказал «Про бизнес» о том, что это такое и почему сейчас этим выгодно заниматься.

---

Что такое «флиппинг» и как он работает

— Появление идеи флиппинга (от англ. flipping — переворачивание, — прим. «Про бизнес») принято связывать с США, где данной деятельностью занимается множество людей. Как правило, они в свободное от работы время ищут объекты недвижимости, которые можно купить, отремонтировать и затем выгодно перепродать (fix and flip).

Существует несколько стратегий перепродажи недвижимости. Зачастую, большинство флипперов занимается своей деятельностью на вторичном рынке, чтобы была возможность купить квартиру по цене «ниже» рынка, сделать косметический ремонт и заработать в ближайшее время. Другие прибегают к перепродаже квартир в новостройках, на что всегда требуется дополнительное время.

Если квартира покупается на вторичном рынке, флипперы приводят ее в порядок (меняют шторы, красят стены, реставрируют мебель и т.д.), применяют home staging (предпродажная подготовка квартиры с учетом психологических, эстетических и маркетинговых принципов), приглашают фотографа — и выставляют на рекламные сайты.

Кстати, «свежий ремонт» еще не означает «привлекательный для покупателя». Недвижимость должна выглядеть уютно и современно. Поэтому человеку занимающемуся данным бизнесом необходимо быть осведомленным в интерьерных изменениях (уже не в моде: гипсокартон на потолке, яркие цвета, большие люстры, межкомнатные порожки, сэндвич-панели и так далее).

Кроме того, чтобы успешно перепродавать и приумножать свои инвестиции — необходимо постоянно следить за тем, куда идут тренды в сфере недвижимости, оценивать новые факторы, влияющие на ситуацию вокруг рынка.

Можно сказать, что флиппинг — это вид инвестирования в ликвидную недвижимость на краткосрочный период с целью дальнейшей перепродажи и получения прибыли.И сейчас на рынке формируется благоприятный период. Рекордное количество сделок и снижение ставки рефинансирования может привести к сохранению тенденции растущего рынка недвижимости в ближайшее время.

В зависимости от выбранной стратегии флиппинга, сроки возврата инвестиций могут отличаться:

• Продажа объекта, приобретенного на вторичном рынке без проведения ремонта — примерно 1−2 месяца. Сюда входит поиск объекта, проведение сделки по покупке, реклама, быстрый поиск клиентов и выход на сделку по продаже.
• Продажа объекта, приобретенного на вторичном рынке с косметическим ремонтом — от 2−3 месяцев. Кроме перечисленных в предыдущем пункте аспектов добавляется ремонт, на который придется потратить минимум две недели — срок будет зависеть от масштаба работ.
• Продажа объекта, приобретенного в долевом строительстве, — срок без ограничений. В данном случае сроки во многом зависят от сдачи дома в эксплуатацию.
• Продажа объекта, приобретенного в новостройке с ремонтом — минимум 2 месяца.

Основная сложность для флиппинга заключается в поиске подходящего объекта для инвестиций. Главное правило — вкладываться в наиболее недорогие и ликвидные объекты. При этом, затраты на ремонт должны соответствовать уровню объекта.

В реалиях нашего рынка сделку можно считать успешной, если профит от перепродажи объекта недвижимости составляет 10−20% от суммы первоначальной стоимости объекта недвижимости и последующих вложений. Средний срок от покупки объекта до продажи на вторичном рынке составляет 2−4 месяца.

Какие могут быть риски?

Основными рисками инвестирования в недвижимость путем флиппинга являются финансовые и юридические аспекты, которые связанны с переходом права собственности, налогообложением и т.д.

Систематическое извлечение прибыли, согласно нашему законодательству, является признаком предпринимательской деятельности, следовательно, регулярное осуществление данной стратегии возможно лишь при официальном оформлении и уплате налогов.

Успешные кейсы на белорусском рынке

Кейс № 1: долевое строительство в ЖК «Минск-Мир»

В 2021 году минчанин купил строящуюся квартиру площадью 42,5 м² в ЖК «Минск-Мир». Стоимость покупки квартиры с учетом скидки по корпоративной программе и 100% оплаты по договору составила $ 850 в эквиваленте за «квадрат». Пока дом строился, покупатель спланировал, как будет выглядеть «жилье настоящего холостяка» и обратился к дизайнеру, который помог разработать проект. Но ключи парень получил только через 2 года, а за это время у него появилась семья. Планы изменились и эту квартиру он решил продать. Покупатель нашелся через 1,5 месяца, конечная стоимость квартиры составила $ 1250 за «квадрат». Прибыль — $ 15 тысяч (с учетом затрат на дизайнера). После такого удачного вложения денег, минчанин задумался о постоянной перепродаже недвижимости.

Кейс № 2: начинал с перепродажи квартиры в Пинске

Предприниматель начинал свой путь в Пинске. В основном занимался «срочным выкупом авто». Спустя время он собрал строительную бригаду, с которой ездил в Россию и занимался строительством частных домов. В 2012 году предприниматель попробовал перепродать квартиру в Пинске: нашел объявление о продаже квартиры в центре города, купил ее на 20% дешевле рынка, продал через пару месяцев и заработал $ 8 тысяч. Сейчас он живет в столице и занимается перепродажей квартир в ЖК «Минск-Мир»: покупает квартиры «в бетоне», а продает уже готовые к проживанию. Доход от продажи одного объекта, со слов предпринимателя, в среднем составляет 15−20% от вложенных денежных средств, при условии, что ремонтом занимается он сам, а стройматериалы обходятся по закупочной цене.Кейс № 3: дополнительный доход со случайной покупки

Минчанин обратился ко мне за помощью по продаже квартиры в элитном доме на проспекте Победителей. Он купил эту квартиру у соседа, которому нужно было срочно переезжать. Парень прекрасно понимал, что покупает квартиру дешевле, чем стоят аналогичные объекты. Когда мы с ним встретились на квартире, первое что я посоветовал, — вызвать клининг перед фотосессией, купить диван и телевизор на «Куфаре». Жена этого парня — дизайнер, поэтому с радостью согласилась помочь и взяла на себя организацию «home staging».

Когда квартира была подготовлена, мы пригласили фотографа и запустили рекламу на следующий день. Звонков в первый день было много. Я понимал, что смогу устроить «британский аукцион» и решил не проводить показы в первый день, а собрать всех заинтересованных на следующий. В итоге из 5 человек оказалось 2 заинтересованных покупателя, которые боролись между собой за квартиру. В итоге стоимость объекта увеличилась еще на $ 2500 от выставленной в рекламе. Таким образом, престижная локация и правильность действий позволила моему клиенту за две недели получить профит в $ 12 тысяч при вложениях $ 65 тысяч.