«Арендаторы хотят помещения с мебелью и на индивидуальных условиях». В каком состоянии находится рынок офисной недвижимости

«В III квартале рынок офисов в полной мере ощутил на себе негативные тенденции, вызванные уходом ряда офисоемких компаний с рынка Беларуси и релокацией их сотрудников, которые накапливались на протяжении всего года. Текущий период можно назвать „финалом реакции“ на этот процесс», — считает партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Он рассказал «Про бизнес», что происходило на офисном рынке в последние месяцы.

---

Общий обзор

— За третий квартал 2022 года на рынке офисов мы заметили несколько основных тенденций:

• К концу III квартала офисный рынок относительно стабилизировался, завершилось состояние неопределенности, в которое рынок вошел в I квартале и не мог выйти до начала III квартала.
• Снизился темп ротационных явлений, однако они сохранились.
• IT: динамика релокации, набравшая темп в I полугодии, к концу III квартала упала. Отток специалистов замедлился, однако в итоге чистый отток кадров к концу периода составил около 12 тысяч человек (по данным Национального статистического комитета за январь-август 2022 года в области «Информационные технологии и деятельность в области информационного обслуживания» уволено 21 534 работника, а принято на работу 9594, то есть чистая убыль работников — 11 940, — прим. «Про бизнес»).
• Низкий интерес к офисам без отделки.
• Рост интереса к меблированным офисам.
• Преобладает спрос на небольшие офисы.
• Хорошие возможности подобрать оптимальный офис по соотношению «цена/качество/местоположение», хотя лучшие предложения не задерживаются.

Предложение: новые современные офисы почти не появляются

В III квартале в Минске не было ввода современных офисных объектов. И в целом в 2022 году состоялся ввод только одного бизнес-центра — «Кампус». Он расположен на ул. Якуба Коласа, имеет общую площадь 8,2 тыс. кв. м, из которых 6,6 тыс. — это арендные офисные площади.

Также в течение года и квартала вводились некоторые другие объекты, однако или по причине небольшой площади, или из-за специфики (как, например, реализованный в лофт-стиле в результате реконструкции старого здания БЦ компании «Белтяжмаш» на ул. Захарова) их к числу современных бизнес-центров причислить нельзя.

Всего на конец III квартала рынок качественных и крупных коммерческих офисов составляет немногим более 1020 тыс. кв. м арендной площади (GLA). Основной объем предложения, практически 620 тыс. кв. м, приходится на класс «В». Класс офисов «В+» представлен на рынке площадью >340 тыс. кв. м. Наименее представлен класс «А». В него включены только 4 офисных объекта с суммарной арендной площадью лишь немногим более 62 тыс. кв. м.

В ближайшие месяцы возможен ввод МФК «Helen & Valery Plaza» на проспекте Победителей. Это небольшой проект, с вводом которого на рынок выйдет GLA около 6 тыс. кв. м. площадей, однако он интересен для рынка тем, что это качественный проект и в перспективе сможет увеличить предложение площадей в классе «А».

Еще из объектов, которые реально могут ввести в скором времени, можно отметить БЦ «Сухарево» и МФК G•S PLAZA «Жемчужина». Это тоже немасштабные проекты, и существующее предложение на рынке они сильно не изменят.

Спрос: в сентябре не было традиционного всплеска

В III квартале уже не было таких фактов отказа от аренды или сворачивания деятельности, как в 2021 году или в I полугодии 2022 года, когда компания EPAM Systems Inc. отказалась от аренды ряда крупных бизнес-центров и об уходе с рынка заявила компания Wargaming, в портфеле которой был крупный БЦ «Волна» и 11 тыс. кв. м помещений в БЦ «Футурис». Wargaming, кстати, передал белорусский офис правопреемнице — российской компании ООО «Леста». Она, во всяком случае на текущий момент, содержит часть арендованных площадей, хотя и не в прежнем объеме: часть уже освобождена.

В целом сокращение IT-отрасли на 12 тысяч занятых — невосполнимая потеря для офисного рынка, поскольку это фактически 100−120 тыс. кв. м потенциально невостребованных площадей при оптимистичной оценке (даже по скромной оценке это может быть 55−60 тыс. кв. м). Пока нет больше офисоемких отраслей, способных прийти на смену арендаторам из сферы IT.

Спрос в III квартале, как и по 2022 году в целом, определяла ротация. Потенциальные арендаторы, исходя из сложившейся общерыночной конъюнктуры, а также ситуации внутри самих компаний, искали или более мелкие помещения (сокращение площадей), или за меньшие деньги более качественные и/или более просторные площади (единичные факты расширения офисов также были характерны для рынка аренды). Численно продолжили доминировать запросы на небольшие офисы.

Спецификой спроса в III квартале стал рост числа запросов на аренду офисов с мебелью. Если с прошлого года, когда на рынок вышло много офисов, освобожденных IT-компаниями, которые под себя делали очень дорогую и качественную отделку, интерес переключился с бизнес-центров уровня «голых стен» на офисы с отделкой, то теперь многие арендаторы заинтересованы, чтобы в офисах сохранялась и мебель.

Конец III квартала в текущем году отличался от аналогичных периодов прошлых лет. Обычно на сентябрь приходится рост деловой активности после сезона отпусков, для которого в том числе характерен и растущий интерес к аренде офисов, расширению, смене локации. В этом году всплеска интереса не наблюдалось. И даже те же ротационные явления, благодаря которым формировался спрос, были малоактивными: участники рынка ждали больше реальных случаев ротации.

Ставки аренды: все перешли на рубли

В ценообразовании в III квартале было два важных момента. Первый — цены на рынке стабилизировались в традиционном еврономинале. Процесс снижения ставок и ценовых «притирок» к изменяющейся конъюнктуре длился больше года, с момента, когда крупные арендаторы только заявили о намерениях освободить целые бизнес-центры.

В результате, в 2022 году на рынке аренды офисов сложилась ситуация, когда перестали существовать понятия «среднерыночная ставка», «ставка характерная для определенного класса». Более того, фактически исчез универсальный принцип ценообразования в рамках одного офисного центра: все настолько перешли на индивидуальный принцип, что любой пример ценового диапазона носил, скорее, условный характер, чем реально отражал ситуацию на рынке ставок.

Сейчас на фоне очень умеренного спроса и большой вакантности на рынке влияние персонифицированного подхода к ценообразованию в аренде офисов только усилилось. Причем, инициаторами индивидуальных договорных отношении становятся не только собственники помещений. Если раньше типовая ситуация была такой: собственник устанавливал ставку, а потенциальный арендатор пытался по возможности получить максимальную скидку или даже соглашаться без торга, поскольку выбора не было, то в последние месяцы нередки случаи, когда предложение о цене аренды выносит потенциальный арендатор. Он может заявить, что ему нравится бизнес-центр, нравится предложенное помещение, но что согласится на заключение договора только в том случае, если ставка аренды будет не выше такой-то суммы. И здесь уже собственникам приходится искать компромиссное решение, если предложенная ставка ниже ожиданий арендодателя.

Исключением остался класс «А». Здесь ценовая ситуация более стабильная. Даже в этот сложный период были факты аренды по ставкам в 15−20 евро в эквиваленте без НДС, а по старым договорам без пересмотра продолжают действовать ставки и до 25 евро.

Второй важный момент ценообразования — переход исключительно на рублевые ставки без возможности привязки к какому-либо номиналу. Участники рынка в процессе подготовки к переходу реагировали несколько болезненно, поскольку существует неуверенность в устойчивости рубля, однако переход состоялся. Условия перезаключения договоров были разные: кто-то закладывал риски, кто-то остановился на курсе на день перезаключения договора, но усредненно то, что раньше в аренде равнялось 1 евро, стало около 2,6 рубля.

Исходя из новых реалий, ставки арендной платы на рынке офисов следующие:

Здесь указаны минимальные и максимальные рублевые ставки, характерные для классов офисов, а также наиболее распространенный ценовой диапазон в каждом из классов.

Вакантность: паритет с негативным влиянием

В III квартале предпосылок для образования вакантности не было. В условиях ротации фактически образовался паритет — сколько освобождалось, столько и поглощалось. Но на рынок продолжали влиять образованные вакансии площадей прошлых периодов, когда случились крупные освобождения бизнес-центров. Их влияние даже несколько усилилось. Раньше они, хоть и были фактически освобождены, формально еще числились за компаниями, поскольку действовали ранее заключенные договоры. Теперь по большинству объектов даже формальные отношения прекращены. А новые арендаторы на такие объемы предложения не нашлись.

Сокращение кадров в офисоемких отраслях сохраняет риски того, что данная тенденция продолжится. Компании, которые сократили условно 1 тыс. занятых на чистой основе, через 3−6 месяцев сократят 10 тыс. арендованной площади.

Основные тенденции, которые будут определять развитие рынка

• «Притирка» контрагентов к ценообразованию и работе в условиях рублевых ставок без привязки к определенному номиналу.
• Установка стабильных ставок исходя из новых реальностей рынка.
• Вакантность сохранится стабильно высокой по меркам офисного рынка Минска, около 15% от предложения (умеренный, реалистичный прогноз) и вплоть до 18−20% и выше при негативном развитии рынка (пессимистичный прогноз). Тренд на превращение пессимистичного прогноза в реалистичный.
• Продолжатся ротационные явления. Процесс ротации может активизироваться после «вялого» старта в начале сезона деловой активности. Существует риск, что традиционного периода деловой активности на рынке аренды офисов может не наступить.
• Влияние релокейта на рынок офисов снизится, однако данный процесс может замениться закрытием офисов отдельных субъектов в связи с прекращением хозяйственной деятельности.
• Продолжит снижаться спрос на офисы без отделки.
• Замораживание, консервация проектов на различных стадиях строительства, особенно, ранних.

Читайте также

• «Спрос на склады сейчас даже вырос». Рынок недвижимости поддерживает исключительно ретейл, импортеры и e-commerce

• В Беларуси — новая система регулирования цен: максимальные надбавки, согласование и ограничение бартера

• Нестандартный подход: книги, которые помогут управлять бизнесом творчески и эффективно даже в тяжелые времена