Наследники лишились квартиры в Минске из-за договора ренты, а потом вернули. Как им это удалось?
Весной этого года TUT.BY рассказывал историю семьи Игоря Сивакова, который заключил договор ренты и неожиданно умер. Его родственники были уверены: все неслучайно, сделка имеет связь с масштабным делом о мошенничестве в сфере недвижимости. Как оказалось, доводы родных Игоря Сивакова были небезосновательны: судебная коллегия по гражданским делам Минского городского суда рассмотрела апелляционную жалобу сына Сивакова и приняла новое решение — признать недействительным договор ренты. Как семье удалось выиграть это сложное дело — в материале REALTY.TUT.BY.
Что это за история?
История Игоря Сивакова далеко не единственная, когда родственники (знакомые, наследники) постфактум узнают о том, что их близкий человек заключил договор ренты, по которому лишился права на жилье взамен на пожизненное содержание. Чаще всего такие договоры заключают одинокие люди, а если и не одинокие, то по разным причинам выпадающие из поля зрения близких людей. До суда — речь о сомнительных сделках — дело вообще доходит крайне редко.
Парадоксальность истории Игоря Сивакова в том, что жил он через стенку с родным братом Володей, в одном доме, просто каждый в своей квартире. Да, говорят родные, Игорь выпивал, вел асоциальный образ жизни, но изгоем в семье не был — брат помогал финансово и в быту, старший сын, проживающий в России, присылал деньги. Сестра Тамара звала на все семейные праздники. В общем, семья как семья.
Игорь, рассказывали родные, когда-то работал в строительной сфере, одно время руководил небольшой фирмой. Что-то сломалось в нем после смерти жены в 2006 году. Именно после ее ухода, по словам родных, он и стал выпивать, приводить в квартиру компании, тащить в дом всякий хлам, доведя его до состояния притона. Несмотря на это, семья мужчину не бросала.
О том, что двухкомнатная квартира Игорю Сивакову больше не принадлежит, его родные узнали случайно, в начале апреля 2019 года, когда тот попал в больницу с обширным инфарктом головного мозга. Для госпитализации нужен был паспорт, и Тамара с Володей зашли за ним к Игорю домой. Там они застали его собутыльников, утверждающих, что «тут уже другой хозяин». И это было правдой: в пакете с документами Игоря Сивакова родственники обнаружили договор ренты с неким Александром Зиневичем. Правда, с этого момента почти детективная история только стала набирать обороты.
Выяснилось, что договор ренты на свою «двушку» Игорь Сиваков заключил 18 февраля 2019 года. Родным об этом он не сказал. Однако на дне рождения сестры, буквально через неделю, обмолвился, что скоро его жизнь изменится: за счет сдачи в аренду дома и участка он планирует открыть СТО. Тогда его слова никто всерьез не воспринял.
Условия по договору ренты были такие: Сиваков передавал в собственность Зиневичу свою квартиру площадью 52,9 квадратного метра взамен на пожизненное содержание. Сюда, например, входили: уборка квартиры раз в месяц, стирка белья по мере необходимости, смена постельного белья не реже одного раза в три недели, покупка и доставка продуктов питания, а также приготовление пищи по необходимости.
Родственники Игоря Сивакова были шокированы всем: фактом самого договора, переходом квартиры в собственность постороннему человеку, но больше всего тем, что между заключением этой сомнительной сделки и госпитализацией их брата, «крепкого мужика», прошло всего шесть недель. И родные написали заявление в милицию.
Игорь Сиваков умер в больнице 5 июня прошлого года, пробыв значительное время в коме. Придя в себя, он так и не смог рассказать близким, что же на самом деле произошло: речь после инсульта так и не восстановилась.
Дело дошло до суда, но семья Игоря Сивакова его проиграла. В марте 2020 года сын Игоря Александр подал апелляцию. В ней появилась интересная деталь, которая сыграла в деле одну из ключевых ролей: обнаружилась связь между Александром Зиневичем, с которым Сиваков заключил договор ренты, и Олегом Зиневичем, фигурантом громкого дела квартирных махинаторов.
Почему судебная коллегия стала на сторону семьи Сивакова?
Гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение суда Заводского района Минска по иску Александра Сивакова к Александру Зиневичу о признании сделки недействительной, а также расторжении договора ренты рассматривала судебная коллегия по гражданским делам Минского городского суда.
Забегая вперед скажем, что признать договор ренты недействительным особенно сложно, если человека нет в живых. Поэтому далеко не все решаются на судебные тяжбы. Так как это удалось Сиваковым?
Во-первых, Александр Сиваков смог доказать, что его отец не нуждался в уходе и надобности заключать договор ренты у него не было: ему помогали родные, в том числе и финансово. Эти доводы были подкреплены показаниями свидетелей, а также ответчика. Выяснилось, например, что Зиневич сам познакомился с Игорем Сиваковым, когда тот торговал грибами у магазина, и по его же, Зиневича, инициативе позже был заключен договор ренты. Проще говоря, Игорь Сиваков не был заинтересован в договоре ренты и до знакомства с Зиневичем не искал возможности его заключить.
Во-вторых, согласно пункту 6 договора, Александр Зиневич обязан был обеспечить Сивакову пожизненное содержание с иждивением, а также оказание бытовых услуг — уборку, стирку, приготовление пищи. Договором также допускалось, что содержание с иждивением в натуре может быть заменено периодическими платежами в размере двух базовых величин ежемесячно. Однако судебная коллегия, изучив все доводы и выслушав показания свидетелей, пришла к выводу, что даже после заключения договора ренты в квартире Игоря Сивакова ничего не изменилось (антисанитарное состояние как было, так и осталось), он жил лишь на свою пенсию, сам оплачивал коммуналку. Кроме этого, свидетели показали, что Зиневич периодически снабжал Сивакова спиртным.
В-третьих, из показаний свидетелей следовало, что всем им Игорь Сиваков говорил о намерении изменить жизнь: мол, сдаст в аренду дом и землю и откроет СТО. Проще говоря, Сиваков, в силу асоциального образа жизни и употребления спиртного, заблуждался относительно природы сделки и ее правовых последствий.
Но, пожалуй, самым ключевым в этой истории стало то, что судом апелляционной инстанции из Следственного комитета были истребованы материалы уголовного дела в отношении родного брата ответчика — Олега Зиневича, производство по которому было прекращено в связи с его смертью.
Эта история, напомним, отгремела еще два года назад. В феврале 2018 года в Минске осудили группу квартирных махинаторов. Они выбирали одиноких людей, зачастую пьющих, входили в доверие, а потом «переселяли» из минских квартир в деревенские хаты. Была еще схема с договорами ренты, тоже рассчитанная на доверчивых или злоупотребляющих спиртным. Вина фигурантов дела была установлена приговором суда Первомайского района Минска от 02.04.2019 — обвиняемые получили сроки от 5 до 10 лет лишения свободы.
Из материалов дела следовало, что Олег Зиневич с 2012 года по 2017-й, действуя с группой лиц по предварительному сговору, завладел денежными средствами в особо крупном размере, вырученными от продаж квартир граждан. Потерпевшими по таким сделкам являлись граждане, злоупотребляющие спиртными напитками, ведущие асоциальный образ жизни.
«При таких обстоятельствах, — говорится в определении судебной коллегии, — оценив дополнительные доказательства в суде апелляционной инстанции, а также показания свидетелей <…>, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сделка между Сиваковым и Зиневичем 18 февраля 2019 года была заключена под влиянием обмана со стороны ответчика, поскольку Сиваков не понимал природу сделки и ее правовые последствия.
К такому выводу судебная коллегия приходит на основании того, что инициатором заключения сделки с лицом, ведущим асоциальный образ жизни, злоупотребляющим спиртными напитками, являлся ответчик Зиневич Александр, который свои обязательства, предусмотренные пунктом № 6 договора пожизненного содержания с иждивением, не выполнял. Сиваков же, заблуждаясь относительно правовой природы сделки, не требовал исполнения от Зиневича предусмотренных договором обязательств и не ставил вопрос о расторжении договора в связи с неисполнением Зиневичем своих обязанностей по договору, а поэтому считает необходимым отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, которым признать недействительным заключенный 18 февраля 2019 года договор пожизненного содержания».
К слову, доводы ответчика о том, что обязательства, предусмотренные пунктом № 6 договора, он должен был выполнять в случае невозможного ведения домашнего хозяйства по состоянию здоровья самим Сиваковым, не явились основанием для отказа истцу в иске, поскольку неисполнение плательщиком ренты всего объема содержания не обеспечивает целей договора пожизненного содержания с иждивением и превращает его в кабальный для получателя ренты, что также влечет недействительность договора по основаниям ст. 180 ГК.
— Рады, что нам удалось доказать обман, — говорят родные Игоря Сивакова. — Однако мы удивлены, что для Александра Зиневича никаких юридических последствий не наступило. Хотя, с другой стороны, людям дают по 15 суток административного ареста за то, что просто стояли в очереди на проспекте.
А какие еще истории были и что говорит адвокат?
Летом 2018 года большого шума надела история 90-летней минчанки Галины Юхнович, которая доверилась некоему Евгению Куницкому и по договору ренты передала ему свою однокомнатную квартиру на Золотой Горке. Ее подругам (одной из них была завещана квартира) удалось лишь через суд доказать, что со стороны Куницкого условия договора ренты не исполнялись и с его стороны это была чистая афера, но никак не забота. Квартиру пожилой женщине вернули обратно в собственность.
Еще одна похожая история также была связана с Евгением Куницким, но закончилась она куда печальнее. Летом 2019 года в редакцию TUT.BY позвонила Татьяна Серафимовна и рассказала, что однокомнатная квартира, завещанная ей другом, Евгением Новиковым, неожиданно досталась чужим людям по договору ренты (как позже выяснилось — Евгению Куницкому). Татьяна Серафимовна была уверена, что в последние три года их друга семьи, совершенно одинокого человека, кто-то целенаправленно споил до такой степени, что он «был как будто не в себе». В феврале 2019 года Новиков умер. Его тело пролежало в морге месяц, пока похоронами не занялись давние друзья. Куницкий же в комментарии журналисту TUT.BY заявил, что Новиков ему не чужой и приходится родственником по бабушкиной линии, однако после вопроса о похоронах бросил трубку.
Татьяна Серафимовна, напуганная непонятной компанией, которая в последние годы постоянно крутилась возле Новикова, решила не подавать в суд и не отстаивать свои права на квартиру, коммуналку за которую она оплачивала десять лет.
Мы расспросили адвоката юридической консультации Первомайского района Валентину Амельянчик о том, насколько часто встречаются такие дела в судебной практике и каковы шансы на выигрыш у того, кто хотел бы оспорить действительность договора ренты, особенно если рентополучателя уже нет в живых.
К слову, именно Валентина Амельянчик помогла семье Игоря Сивакова составить апелляционную жалобу. Вот что она рассказала:
— Эта категория дел достаточно часто встречается в судебной практике, и решения по ним принимаются самые разные. Согласно статье 189 Гражданского процессуального кодекса Беларуси, истец и сторона по делу обязаны обосновать свои исковые требования, и вот от того, насколько грамотно и обоснованно сформулированы исковые требования, насколько они доказываются стороной по делу, во многом и зависит результат.
Валентина Ивановна говорит, что такие дела всегда имеют массу нюансов и готовых типовых рецептов успеха нет. Потому что в каждом конкретном случае суд дает оценку всем собранным и исследованным по делу доказательствам, сопоставляет, как соотносится договор с волеизъявлением человека, который его заключал, насколько добросовестно исполнялись условия договора и т.д. То есть всем этим моментам суд дает конкретную оценку в своем решении.
— За счет чего, по-вашему, были убедительны Сиваковы?
— Процедура апелляционного и надзорного разбирательства и существует для того, чтобы вышестоящий суд мог исправить ошибки, допущенные судом первой инстанции. Сын Игоря Сивакова воспользовался такой возможностью и подал апелляционную жалобу в судебную коллегию по гражданским делам Минского городского суда.
Что касается аргументов, изложенных в жалобе, то мы исходили исключительно из тех доказательств, которые исследовались судом первой инстанции. То есть тщательно был проанализирован протокол судебного заседания, а именно пояснения самой стороны ответчика Александра Зиневича, который допускал, что волеизъявление Сивакова при заключении договора ренты отличалось от того, каким оно должно было быть при заключении ренты. То есть у Сивакова, в силу его состояния здоровья и склонности к злоупотреблению спиртным, такое волеизъявление, представление о сделке и ее последствиях было неправильным. Игорь Сиваков считал, что после заключения договора для него ничего не изменится и что в собственности у него останется квартира.
В действительности же, акцентирует адвокат, по договору ренты квартира сразу же переходит в собственность рентодателя. Вот в этом было заблуждение со стороны Сивакова, и в этом же заключался обман со стороны Зиневича. Зиневич, неоднократно заключающий такие сделки, поддерживал у Сивакова иллюзию, обманывал в той части, что Сиваков не знал достоверно о том, что ему жилая собственность уже не принадлежит.
Кроме этого, говорит адвокат, Зиневич сам говорил о том, что Сиваков просил перечислять ему две базовые величины ежемесячно, но Зиневич ему так их и не перевел.
— Апелляционная инстанция проделала огромную работу, чтобы проверить доводы истца по делу, тщательнейшим образом проверила показания свидетелей по делу. Поведению Зиневича в итоге была дана оценка о том, что, по сути, он не осуществлял никакого ухода за своим подопечным, хотя он принял на себя такие обязательства. В итоге суд принял правильное и обоснованное решение. К тому же все те доводы, которые были представлены суду апелляционной инстанции, послужили основанием не только для отмены состоявшегося решения (решения суда первой инстанции), но и принятия нового.
— Чтобы вы посоветовали тем, кто сейчас находится в подобной конфликтной ситуации?
— Если живы и здоровы обе стороны — рентодатель и рентополучатель — и кто-то из них недоволен, допустим, рентополучатель, положением вещей (например, обещали уход, но не выполнили обещаний или выполняли, а потом перестали), то в этом случае рентополучатель сначала предлагает в добровольном порядке расторгнуть такой договор или, в противном случае, обращается в суд с иском о расторжении договора. Это его исключительное право, и такие иски, когда рентополучатель недоволен исполнением договора, как правило, удовлетворяются.
Адвокат говорит, что намного сложнее ситуации, когда рентополучателя нет в живых. Тогда его правопреемниками выступают наследники. В этой ситуации есть разные виды исковых заявлений. В большинстве случаев ставится вопрос о признании договора ренты недействительным или — вторая формулировка — об установлении факта ничтожности договора ренты и применении последствий недействительности договора.
— В исковом заявлении, конечно, нужно обосновывать, по каким причинам и основаниям. Это может быть и недееспособность гражданина, когда человек не понимал и не мог руководить своими действиями, находился в болезненном состоянии, — тогда это основание, предусмотренное статьей 179 ГПК РБ. Или, как в нашем случае, статья 180 (обман), когда рентодатель намеренно обманывает лицо, за которым будет ухаживать.
Конечно, говорит Валентина Амельянчик, лучший вариант — это не допускать таких конфликтов и консультироваться с юристами до заключения договора ренты. Потому что далеко не все понимают последствия такого договора, не понимают, например, что с момента регистрации договора ренты человек теряет право собственности на свою недвижимость.
К слову, 26 июня — день адвокатуры. В этот день юридические консультации Минска проводят бесплатные консультации. Если вы попали в затруднительную ситуацию, то это хорошая возможность получить квалифицированную помощь.