Тимофей Лобановский: Какие перспективы ожидают рынок недвижимости? Что будет с ценами на квартиры в Минске?

Один из героев замечательного советского фильма «Карнавальная ночь» говорил: «Есть ли жизнь на Марсе, или нет жизни на Марсе – науке это неизвестно». То же самое можно утверждать в отношении изменений стоимости квадратного метра.

В последнее время появилось множество аналитических заключений о будущем рынка недвижимости. Считаю такие прогнозы гаданием на кофейной гуще, что не исключает того, что кто-либо из экспертов угадает. Но я убежден что, в настоящий момент никто не имеет достаточных оснований, информации, чтобы сделать прогноз на конец 2020 года. Очень много переменных факторов. И все-таки порассуждать о возможных сценариях нашего будущего считаю возможным.

Прежде всего, поясню, что говорить о недвижимости вообще – некорректно. Нежилой фонд, земельные участки на периферии, квартиры – это все разные рынки. Мы будем говорить о жилье (квартиры, дома) в Минске и Минском районе.

Начнем с относительно простого - фактор Короновируса. Из-за разумного опасения заразиться многие продавцы и покупатели отложили решение вопросов с недвижимостью. Думаю, что в середине лета этот фактор какого-либо критического значения иметь не будет. Либо нам повезет, и совместными усилиями мы справимся с этой бедой. Либо привыкнем к опасности. Научимся беречься, маска и перчатки станут стандартными аксессуарами. Психика человека достаточно гибкая. Большинство людей адаптируется.

Более сложен финансово-экономический фактор. Налицо системный мировой кризис, выходить из которого будем годами. Необходимо учитывать, что сегодняшние проблемы главные игроки по-прежнему пытаются решить за счет вливания в мировую экономику денежной массы. Деньги даже не обязательно печатать. Можно в компьютере нарисовать нули и пустить в виртуальный оборот. Что американцы и делают. Я в недвижимости работаю 25 лет. За это время доллар потерял свою покупательскую способность примерно в пять раз. Стандартная однокомнатная квартира в 1996 году стоила 9000. Сейчас 45000. Можно ожидать, что в нынешних условиях доллар будет проседать гораздо быстрее. Денежные средства (и доллары, и рубли и другие) перестают быть средством накопления и сбережения. Да, они по-прежнему являются средством расчета, но, как капитал, их ликвидность сомнительна. Это условие разгоняет, увеличивает цены, как на жилье, так и на другие товары. С другой стороны, замедление производства, отсутствие работы не создает предпосылок к накоплению и потреблению. Надеюсь, эти два разновекторных фактора удержат цены от серьезных колебаний.

Можно вспомнить, как мы работали после кризиса 1998 года. С некоторыми допущениями аналогия уместна. Денег не было ни у государства, ни у граждан. Но недвижимость была. И желание решать жилищной вопрос тоже было. По сути, в тот период, мы в основном занимались меной недвижимости. Прямых сделок было очень мало. Складывались цепочки из квартир до 15 единиц. Везде фигурировали доплаты и только в начале были чистые деньги. Постепенно ситуация менялась, и в последние годы цепочка из трех квартир уже экзотика. Посмотрим, может быть, вернемся в прошлое.

Что делать конкретным людям, желающим купить или продать недвижимость?

Я убежден, что квартиры в Минске и дома рядом с Минском будут еще долгие десятилетия пользоваться устойчивым спросом. В этом смысле приобретение недвижимости позволит сохранить сбережения. Продавцам посоветую совершать сделки для конкретных целей, к примеру, для покупки другого жилья. Просто продать и сидеть на деньгах может быть опасно. Да, на падающем рынке, и у нас несколько раз так было, можно продать однокомнатную и через год за эти же деньги купить двухкомнатную квартиру. Сомневаюсь, что на этот раз будет точно также. И в этом смысле, сидя на деньгах, есть риск много потерять.

Все-таки правильным поведением будет не пытаться выиграть на ожидаемой разнице в ценах, а решать вопрос здесь и сейчас исходя из текущих потребностей.