Если у вас есть 50 тысяч долларов - вы король на рынке недвижимости. И скоро вы это ощутите

В период неразберихи на рынке все чаще от молодых пар поступает вопрос: вот есть деньги (накопленные/подаренные), и хочется купить наконец квартиру в Минске. Что смотреть? На что рассчитывать? Покупать сейчас, добрав недостающее кредитом, или ждать? А если ждать, то что мониторить? В общем, пора составить мини-инструкцию для тех, у кого есть 50 тысяч долларов. Обычно это молодые пары, которые делятся на три типа: хотят новостройку и планируют детей, хотят новостройку, но дети — в отдаленной перспективе, и пары, которые рассматривают вторичку: купить, пожить и продать, если планы изменятся.

Пара 1: хочет новостройку, и детей не планируют

Такие обычно рассчитывают на однокомнатную квартиру. Казалось бы, 50 тысяч должно быть красной ценой для однокомнатной квартиры площадью 35−38 квадратных метров в строящихся домах. Но логика пока не работает. На всем рынке — буквально пара-тройка предложений от застройщиков именно в этой ценовой категории — и все не в лучших локациях.

Так что тут может быть три варианта действий — выбрать из того, что есть, выбрать «однушку» подороже и успеть взять кредит по партнерской программе банка, или набраться терпения — что бы не говорили застройщики, а ценник будет ползти вниз.

Сейчас время работает на покупателя с деньгами. Сегодня не купил — значит, завтра купишь дешевле. Можно разослать в отделы продаж застройщиков свое предложение: куплю за столько-то, когда будут акции и скидки, звоните, сообщайте. Велика вероятность, что позвонят в ближайшие месяцы.

Беглый мониторинг ценников у популярных застройщиков показывает, что они уже скинули 100 долларов с цены метра в однокомнатной квартире. Скинут еще сотню — и вы вполне впишетесь в свой бюджет.

Пара 2: хочет новостройку, и планирует детей в ближайшем будущем

Такой паре точно не следует рассматривать «однушки» и «маленькие евродвушки» — в них семье очень и очень сложно. Нужны две, пусть крохотные, спаленки (или возможность их организовать, а для этого в квартире должны быть хотя бы три окна).

Самые популярные «размеры» подходящих квартир — от 48 до 62 квадратных метров. Даже когда метр в них опустится в цене до 1100 долларов, в 50 тысяч не уложишься.
Так что придется выбирать из двух сценариев. Первый — брать на недостающие 15−20 тысяч долларов кредит (в рублях, естественно, других не дают, но кредитование еще есть).

Второй — ждать дна цен, по возможности активно накапливать деньги (хотя бы еще 10 тысяч) и следить за районами с развитой инфраструктурой.

Сейчас пара бюджетных застройщиков заморозили свои проекты в неплохих, довольно близких к центру локациях. Им нужно подумать, сделать новые расчеты. Но они начнут строить — и велика вероятность, что квартиры на стадии котлована будут предлагаться по 1000 долларов за квадратный метр. Кроме того, стоит мониторить предложения от государственных застройщиков. Сколько бы не говорили, что они не будут строить коммерческое жилье — не верьте. Госзастройщикам в кризис тоже нужно зарабатывать — а иного способа, кроме как продавать построенное всем желающим, не придумано.

Подвинутся в цене и застройщики, которые пока оценивают метр в своих двушках в 1300 долларов. Один популярный застройщик, который публично говорил, что поводов для снижения цены решительно нет, через неделю после заявления скинул ценник в 60-метровых двухкомнатных квартирах до 1150 долларов. Если спроса не будет, снизит и еще.

Так что можно мониторить интересующие вас жилые комплексы и попросить отделы продаж внести вас в базу тех, кто ждет акций, скидок и индивидуальных предложений.

Пара 3: хочет готовую ликвидную квартиру

Чтобы, если изменятся обстоятельства, квартиру продать, не потеряв вложенное.

На ликвидность влияет прежде всего место. Квартиры у метро всегда продать проще, чем в пяти остановках от него. Первый с последний этажи лучше не рассматривать — массовый покупатель таких не любит. Сталинки — это классика, которая нравится многим. Хрущевки с потолками в 2,45 метра и через несколько лет не станут более привлекательными.

За 50 тысяч уже сейчас можно рассчитывать на однушку или маленькую полуторку-сталинку или брежневку (это «ухудшенная сталинка» или «улучшенная хрущевка», как угодно можно трактовать) возле метро «Грушевка», «Восток», «Уручье». Летом, пожалуй, выбор будет побольше.

Стоит помнить, что дом должен быть после капремонта, а сама квартира — с ремонтом, при котором не потребуется менять весь санузел и перекладывать сгнившие полы. Если жилье «убитое», помните — скромный, но полноценный ремонт обойдется в 8−12 тысяч.

А если вам понадобится продавать жилье через два года, сомнительно, что удастся вернуть вложенное. Никто не возьмется предсказать, какие цены будут через два года.
И да, ваш ремонт с прицелом на будущую продажу должен быть максимально простым — светленькие квартиры продаются быстрее всех остальных.

И еще несколько разъяснений по новостройкам

Что следует учесть, когда подходишь к выбору в кризис? Прежде всего — надежность застройщика (все-таки кризис ожидается затяжной, и риски строительства возрастают). Надежными можно считать госзастройщиков и тройку крупнейших коммерческих застройщиков. Рекламировать нельзя, но, пожалуй, интернет вам все подскажет.

Если застройщик не крупный, это еще ничего не говорит о рисках. Но прежде чем подписать договор, оцените скорость строительства, имидж застройщика, если есть возможность — найдите знакомых в генподрядной организации (там первыми узнают о трудностях финансирования проекта). Почитайте форумы. Если вам что-то покажется подозрительным, поставьте все на паузу.

Пока именно из-за кризиса ни один из небольших девелоперов стройку не останавливал. Но все же мы не знаем, каких масштабов будет кризис, и смогут ли руководители компаний-застройщиков правильно рассчитать свои силы.

Есть застройщики, которые продают квартиры без внутренних стен, разводки электрики, без штукатурки. Это значит, что вам придется вложить в каждый квадратный метр еще 200 долларов к цене, которую вы заплатили, чтобы довести это помещение до состояния «квартира, где можно приступать к отделке». Так что если вам предлагают полуфабрикат за 1000, помните, его реальная цена — 1200. А еще вам придется потратить больше времени и нервов.

Итог размышления простой: не суетитесь, не кидайтесь на первую же «акцию» — их будет много, сможете перебирать. Используйте энергию, чтобы подкопить на отделку. Если у вас есть 50 тысяч, вы уже — король на рынке. И само время работает на вас. В течение нескольких месяцев вы это точно ощутите.